Кто и на каких основаниях может оспорить такую сделку?

Question

Тема : Покупка вторичной недвижимости (квартира). Ситуация продавца : Продавец квартиры при покупке квартиры использовал материнский капитал как платеж по ипотеке. Перед планируемой продажей квартиры продавец погасил ипотеку, снял обременение, но выделять доли детям и супруге соразмерно мат. капиталу даже не планирует. Вместо этого он собирается получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры без выделения долей в ней детям, при условии что выделит доли уже в новом покупаемом жилье (которого в собственности еще нет, но есть предварительный договор на его покупку(покупается за средства с продажи квартиры(передача через ячейку или кеш) + ипотечные средства)). Как планируется провести такую сделку между продавцом и покупателем квартиры : Обычный договор купли-продажи, прямая сделка, без привлечения натариуса. Рассчет через СБР (через сервис безопасных рассчетов). Вопрос : Законна ли такая сделка и какие риски она несет для покупателя? Можно ли купить квартиру в которой не выделили доли детям по мат. капиталу, но опека дала свое согласие на такую сделку? Кто и на каких основаниях может оспорить такую сделку? Возможны ли проблемы для покупателя в случае если продавец не исполнит свои обязательства перед опекой/ПФР уже после совершения сделки?

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Марина. Разрешение опеки согласно статьи 37 ГК в данном случае не требуется, поскольку доли детям не выделены. Соответственно, если он к ним обратится опека откажет либо по существу, так как нарушаются права детей, либо укажет на то, что я указал изначально. Наличие согласия опеки на отчуждение указанной квартиры не защищает его от иска ПФР (Социального фонда) о возврате средств материнского капитала. Вам признание сделки недействительной в этом случае именно по основаниям невыделения долей детям не грозит. Вы добросовестный приобретатель. С уважением! Г.А. Кураев

Григорий Арутюнов · Answer

Добрый день! Законна ли такая сделка и какие риски она несет для покупателя? Можно ли купить квартиру в которой не выделили доли детям по мат. капиталу, но опека дала свое согласие на такую сделку? Кто и на каких основаниях может оспорить такую сделку? Возможны ли проблемы для покупателя в случае если продавец не исполнит свои обязательства перед опекой/ПФР уже после совершения сделки? На мой взгляд, для покупателя в такой сделке рисков по оспариванию сделки (ст. 166 ГК РФ) в связи с невыделением продавцов долей детям — нет. Если и возникнут вопросы, то к продавцу, а не к Вам. Вы в данной сделке будете добросовестным приобретателем.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте. Перед планируемой продажей квартиры продавец погасил ипотеку, снял обременение, но выделять доли детям и супруге соразмерно мат. капиталу даже не планирует. В такой ситуации — продажа без выделения долей — наиболее вероятным последствием будет требование госоргана к продавцу о возврате средств материнского капитала, т.к. средства целевые и не была выполнена прямая обязанность. Возможны ли проблемы для покупателя в случае если продавец не исполнит свои обязательства перед опекой/ПФР уже после совершения сделки? Вот этот риск возможен. Если продавец не выполняет условия, то в судебной практике встречаются дела, когда сделку оспаривают. И в качестве последствий: Статья 167 ГК РФ Общие положения о последствиях недействительности сделки 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке , а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Это может сделать либо орган опеки и попечительства либо прокуратура.

Николай Дорохин · Answer

здравствуйте в соответствии со ст 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» разрешение от опеки требуется в случае продажи недвижимости, в которой выделены доли детям, в вашем случае такого нет и согласия не нужно.Регистратор сделки не будет знать о том, что недвижимость куплена с использованием средств маткапитала и может зарегистрировать переход права собственности. Однако, в последующем, по иску прокурора данную сделку возможно оспорить. То есть детям вернут их доли либо обяжут вернуть средства маткапитала в соцфонд. Прокуратура самостоятельно не проводит проверки, только по заявлению третьих лиц, то есть, если будет проведена проверка использования средств маткапитала и будет установлено, что доли не были выделены, или если доли в новом жилье меньше тех, что были в первоначальном жилье, то сделка будет оспорена.Тем более будет оспоренп, если и в новом жилье не выделены доли детям.

Ольга Прохорова · Answer

Можно ли купить квартиру в которой не выделили доли детям по мат. капиталу, но опека дала свое согласие на такую сделку? Да, если опека вынесла постановление, где указано, что родители могут продать квартиру, в которой есть маткапитал без выделения долей, но при этом после продажи приобрести квартиру по такому-то адресу, т.к. вы пишите, что родители уже подобрали новое жилье, то квартиру вы купить можете. Возможны ли проблемы для покупателя в случае если продавец не исполнит свои обязательства перед опекой/ПФР уже после совершения сделки? А вот если Продавец не исполнит постановление опеки, тогда у вас как Покупателя будут проблемы. Такая сделка будет оспорена и признана недействительной. Это подтверждается практикой ВС РФ pravo.ru/story/201212/ Можете ознакомиться с судебным делом по данной ссылке Такие вопросы, как у вас уже задавались на нашем сайте и я давала на них ответы. Если интересно как обезопасить себя в такой ситуации, можете почитать мой ответ на такой же вопрос как у вас с разницей в объекте недвижимости https://pravoved.ru/question/2361005/ Если есть допвопросы, задавайте.