Завышенная стоимость на квартиру для банка, риски продавца

Уважаемый Эдик.

В какой момент разница в стоимости оказывается на руках покупателя?

В договоре Вы это не пропишите. Разница окажется в руках покупателя тогда, когда Вы ему её отдадите... 

Но, смотрите… Сумма в договоре у Вас должна быть такая, на какую даёт банк остаток + то, что он платит наличными… Т.е. сумма должна быть завышенная… И, честно говоря, никто не мешает Вам вообще не отдавать покупателю ничего... 

С уважением!

Добрый день.

Яна права.

А разве стоимость квартиры определяется не на основании отчета независимого оценщика? Уточните у вашего покупателя.

Здравствуйте Эдик!

В Вашем случае существуют риски связанные с налогообложением. Если Вы по документам получите суммы больше, то и налог будете оплачивать больше. Но это относится только к случаю если квартира в Вашей собственности мене трех лет. Если деньги за квартиру банк будет перечислять на Ваш счет, то получается вся сумма будет у Вас. И передавать излишнее Вам нужно будет покупателю самостоятельно. Здесь возникают еще такие риски, что при признании сделки недействительной или расторжении договора, Вам придется возвратить покупателю сумму большую, чем Вы получили в реальности.

Главный риск, который Вы как продавец будете нести заключается в том, что если предположить, что по каким-то причинам сделка будет признана недействительной с обязанием сторон вернуть все в исходное положение, то вы должны будете вернуть деньги в том размере, которые указаны в договоре. 

Поэтому Вам следует оценить, насколько такой риск вас устраивает. В остальном же, подобная сделка никак не будет отличаться от обычной ипотечной сделки. 

Вы можете получить от покупателя аванс, сумма которого будет входить в стоимость квартиры. Под «присмотром» банка заключаете договор. Банки часто требуют обязательно его удостоверять у своего нотариуса, поэтому договоритесь сразу, что все расходы несет покупатель (тем более, что на практике, обычно так и происходит). Ипотечные деньги на практике выплачиваются также, как и деньги покупателя. В день сделки, на счет покупателя поступает необходимая сумма, которую он может снять. Вы эту сумму вместе закладываете в ячейку и заключаете договор об условиях доступа. После регистрации вам открывается доступ и вы получаете деньги по договору. 

Добрый день!

Подобная схема не получится в принципе — банк не будет выдавать ипотечный кредит без проведения оценки его стоимости, поскольку стоимость помещения принципиально важна для банка, так как будет являться предметом залога.

Удачи Вам!

С Уважением,

Васильев Дмитрий.

Банк напрямую перечислит деньги Вам в той сумме кредита, которую решит выдать. Поэтому Ваш Покупатель не сможет восопользоваться суммой денег, составляющих разницу. Получить эти деньги от сможет только от Вас.

добрый день!

у банков разные требования по ипотеке, зачастую банк от покупателя принимает средства себе, а потом продавцу перечисляет всю сумму сразу ( в вашем случае завышенную). только вы сами потом отдаете  излишек покупателю это, так сказать на вашей совести. 

единственно, с завышенной суммы продажи квартиры, указанной в договоре, вам придется платить налог .

Здравствуйте, Эдик!

Завышая стоимость квартиры, покупатель больше рискует в том плане, что если в Договоре расчёт производиться через банк (по расчётным счетам), а покупатель переведёт меньшую сумму в чем договоре, Вы имеете как продавец потребовать всё сумму по Договору. Если же оплата происходит наличными, то опять же если сумма указанная в расписке о получение денег меньше чем та которая указана в Договоре вы можете потребовать доплаты.

Плюсом ля покупателя может быть, в том случае если вдруг банк решит обратить взыскание на квартиру (если покупатель не справиться с ипотекой), то на торги как правило выставляется квартира по той цене, которая указана в договоре, чем она выше, тем выгоднее покупателю.

Удачи Вам!

Эдик, здравствуйте!

Это явно мошенническая схема. 

Согласно ст.159.1 УК РФ 1.Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, — наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. 2. То же деяние, совершенное группой лиц по предварительному сговору, — наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до четырех лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. 3. Деяния, предусмотренные частями первой или второй настоящей статьи, совершенные лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, -наказываются штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового. 4. Деяния, предусмотренные частями первой или третьей настоящей статьи, совершенные организованной группой либо в особо крупном размере, — наказываются лишением свободы на срок до десяти лет со штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет либо без такового и с ограничением свободы на срок до двух лет либо без такового. Примечание. Крупным размером в настоящей статье, а также в статьях 159.3, 159.4, 159.5, 159.6 настоящей главы признается стоимость имущества, превышающая один миллион пятьсот тысяч рублей, а особо крупным — шесть миллионов рублей.

Оно вам надо быть соучастником преступления?

Желаю удачи!

Здравствуйте

В случае расторжения сделки стороны обязаны вернуть полученное по сделке, то есть покупатель должен вернуть продавцу квартиру, а продавец — деньги, в том числе и те, которые не получал. По этому, формально существует подобного рода риск. Его вероятность, конечно, мала, но теоретически, такая возможность есть.

как правильно поэтапно организовать сделку?

Судя по всему, Ваш покупатель уже был в банке и прошел консультацию, а возможно, уже начал оформлять документы. 

Если Ваш покупатель еще не делал предварительный расчет у кредитного менеджера, то ему необходимо это сделать. Дело в том, что Банк должен его оценить в качестве заемщика. 

После того, как банк одобрить его, как потенциального заёмщика, Вы можете вступать с ним в переговоры по условиям сделки.

То, что покупатель хочет купить квартиру по завышенной цене, уже не характеризует его с положительной стороны. Существует возможность, что банк ему откажет (клиент не платежеспособен).

Покупателю не стоит отдавать ни какие оригиналы документов для предъявления их в банке. Для проведения всех предварительных мероприятий банкам и оценщикам достаточно копии техпаспорта.

Далее решается вопрос о задатке. Если вы получили задаток от покупателя, вы обязаны прекратить поиск новых клиентов на весь срок действия соглашения о задатке (как правило, 2-3 недели, этого срока достаточно для оформления кредита). После получения покупателем положительного решения кредитного комитета назначается время и место проведения нотариальной сделки.

Далее, в Банк Вам необходимо принести с собой документы на квартиру, удостоверение личности, а также кадастровую справку.  Последний документ подтверждает факт вашего владения и показывает, что на квартиру нет обременений, приостановлений и арестов. 

Далее проводится оценка квартиры. Как правило, рыночной оценкой квартиры занимается покупатель. 

Далее, банк рассматривает заявку по ипотечному кредитованию. Банк запрашивает копии удостоверяющих документов продавца и покупателя, документы по недвижимости (техпаспорт, договор купли-продажи, мены или дарения и проч.), отчет об оценке, а также кадастровую справку об обременениях на квартиру.

Когда имеется положительное решение о кредитовании, между покупателем и продавцом составляется предварительный договор купли-продажи. В этот момент покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос. Основной договор купли-продажи составляется при получении займа в банке.  Покупатель подписывает договор банковского займа и полностью рассчитывается с продавцом в банке. При этом подтверждающим документом об окончании сделки является расписка о получении всей суммы продавцом. Вам же, ни под каким предлогом не нужно отдавать расписку о полном расчете до тех пор, пока не получите все деньги.

После чего все документы подписаны, они регистрируются в уполномоченных государственных органах. В период переоформления недвижимости на нового хозяина сразу накладывается обременение банка. 

С Уважением.