В 2023 году продали квартиру, которая была приобретена по переуступке (в сданном доме) более 5 лет назад (в 2015 году), но в росреестре была зарегистрирована в 2021. Нужно ли подавать нулевую декларацию и предоставлять пояснения в налоговую?
Добрый день! Для Вашей ситуации датой приобретения жилого помещения будет дата полной оплаты стоимости договора переуступки в силу ст. 217.1 НК РФ
В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве..., минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.
соответственно если с указанного момента прошло более 5 лет полученный от продажи квартиры доход не облагается ндфл и в силу п. 4 ст. 229 НК РФ его не требуется отражать в налоговой декларации. Если иных доходов, облагаемых ндфл и с которых ндфл не был уплачен, за налоговый период у Вас нет нулевую декларацию подавать не требуется.
Здравствуйте, Виктор!
1. В соответствии с ч.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
Согласно ст.17 данного ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
2. но в росреестре была зарегистрирована в 2021
И тут вопрос, в каком году Вы зарегистрировали переуступку прав требований, если более 5 лет назад то Вы освобождаетесь от уплаты налога, если же в 2021 году то установленный ст. 217.1 НК РФ предельный срок владения по мнению налогового органа может быть не вышел. Несмотря на то, что 5 лет назад Вы полностью оплатили стоимость.
Обоснование: письмо Минфина РФ № 03-04-05/5370 от 24.01.2024 «Об НДФЛ при продаже квартиры, приобретенной по договору безвозмездной уступки права требования по договору участия в долевом строительстве».
Виктор, добрый день!
Так как в налоговом кодексе указано, что с момента полной оплаты исчисляется 5 лет, то Вы можете попытаться сослаться на это и подать в налоговый орган пояснительное письмо приложив заверенную копию акта передачи денежных средств.
Но Налоговая обычно смотрит на записи в Росреестре, так как Вы оказались на переходном рубеже, то попробуйте все таки настаивать на том, что полная оплата была в 2015 году
Добрый день, Виктор!
Если вы в 2015 году договор уступки был зарегистрирован в Росреесте и вы полностью произвели оплату по договору уступки прав, то налог с продажи вы не уплачиваете и декларацию в налоговую не подаёте.
Ст. 217.1 Налогового кодекса РФ
в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором
Таким образом, при приобретении квартиры по договору уступки прав срок владения начинается не с момента государственной регистрации вашего права собственности в Росреестре, а именно с даты полной оплаты стоимости квартиры.
Если вы имеете ввиду, что в 2015 году договор уступки был зарегистрирован в Росреесте, а в 2021 году было зарегистрировано ваше право собственности на квартиру, то если вы произвели оплату по договору уступки в 2015 году, декларацию подавать не нужно.
Здравствуйте Виктор
В данном случае нужно исходить из даты полной оплаты пая.
Так в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Подобная позиция нашла своё отражение в определении от 27.02.2019 N 5-КГ18-308 ВС РФ.
Так же в данном деле указывалось
Что, для приобретения членом кооператива права собственности на жилое или иное помещение должны быть соблюдены два условия — передача жилищно-строительным кооперативом помещения члену кооператива и внесение членом кооператива паевого взноса в полном объеме.
Так что основным моментом будет сможете ли вы доказать передачу денежных средств. Или что переуступка была уже при условии что пай оплачен в полном объёме.
Подтверждением факта передачи полной суммы наличных средств подтверждается актом между двумя физлицами
Если акт содержит элементы расписки в проведении расчетов, то дополнительного подтверждения факта уплаты денежных средств по данному договору не требуется (Письмо ФНС России N БС-4-11/5473@);
Если это расписка то расписке должны быть указаны: Ф.И.О. продавца и покупателя, их паспортные данные, реквизиты договора купли-продажи, запись о полученной сумме денежных средств, дата, подпись продавца.
Главное что акт настоящий в случае чего экспертизу пройдёт + можно в качестве свидетеля вызвать лицо у которого приобрели.
Виктор надеюсь смог вам помочь
С уважением Давидьянц А.Г.
Здравствуйте,
Согласно законодательству Российской Федерации, при продаже недвижимого имущества, которое находится у владельца менее пяти лет, необходимо выплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от стоимости продажи. Однако, если владелец имущества докажет, что оно было приобретено им более пяти лет назад, то налоговая база будет снижена, и налог на доход физических лиц не будет взиматься. В данной ситуации, поскольку вы приобрели квартиру в 2015 году, то существует необходимость доказывать, что квартира куплена на ваши средства и на ваше имя. Ваши договоры купли-продажи и сведения из Росреестра, подтверждающие ваши права собственности на квартиру, являются ключевыми документами, которые следует представить налоговой при продаже квартиры. Поэтому предоставлять в налоговую вам нужно будет нулевую декларацию с приложением пояснения к ней и документов по совершению сделки.
По ГК РФ право на недвижимость приобретенную по ЖСК возникает с момента полной оплаты пая, поэтому данная норма перенесена в ст. 217.1 НК РФ оттуда + в нее включены особенности отсчета сроков по ДДУ и аналогичным договорам которых нет в ГК. Исходя из этого предполагается, что если Вы приобретаете частично оплаченный пай по ЖСК, то срок владения таким жильем у Вас возникает с даты полной оплаты оставшейся части пая, а если Вы по переуступке приобретаете уже полностью оплаченный пай в ЖСК — то с момента государственной регистрации прав на такую недвижимость. Как вариант можно попробовать подать нулевую декларацию чтобы не пропустить срок ( не позднее 30 апреля, точнее первого рабочего дня за этой датой) и приложить в свободной форме пояснение к декларации указав на Ваши обстоятельства и почему Вы не стали отражать доход от продажи данного жилья со ссылками на нормы которые я привел выше ( ст. 217.1, п. 4 ст. 229 НК РФ)