Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Какие варианты раздела ипотечной квартиры одобрит нотариус, чтобы оформить её на бывшую супругу?
Добрый день! Нужна консультация нотариуса. Именно человека, который хорошо знает требования, которыми руководствуются нотариусы. Предложите какие возможны варианты оформления соглашения о разделе имущества (ипотечной квартиры) между бывшими супругами, когда нужно, чтобы квартира полностью перешла в собственности бывшей супруги? Именно вариант, который одобрит нотариус. Ибо один юрист уже составил мне проект соглашения, по которому мне просто так переходит квартира в собственность, а нотариус у меня этот проект не принял сказал, что так нельзя мужа без ничего оставить. Ситуация такая, с мужем, будучи еще в браке в 2015 взяли квартиру в ипотеку, собственность на квартиру совместная, доли не выделены. Взнос был в основном из моих накоплений, почти с самого начала ипотеки ежемес.платежи платила я из своих средств. В 2019 развелись и в квартире остались проживать я с ребенком. Договорились с мужем, что квартира моя и я за нее сама плачу, поэтому он согласен оформить сделку так, чтобы она полностью стала моей. Сбербанк непротив переоформить и ипотеку, и право собственности на меня, но банку нужен проект соглашения о разделе для официального подтверждения согласия. В будущем планирую продать квартиру, чтобы приобрести жилье больше. Изучая вопрос, наткнулась на такие варианты 1) подарить мне. Т.к. я ему уже не близкий родственник, то мне придется заплатить большой налог на доход с подарка, мне такой вариант не подходит.2) подарить свою часть сыну (8 лет) - мне сказали, что может быть проблематично потом продать квартиру из-за каких-то ограничений опеки.3) продать свою долю мне. Тут вопрос - мы можем оформить распиской, что якобы я ему заплатила наличкой за его долю и нужно ли это оформлять у нотариуса? или мы можем сами это сделать? нужно ли быв.мужу платить налог на доход при продаже в этом случае? (вроде при владении свыше 3 лет не нужно, если не ошибаюсь).Какие еще варианты, одобряемые нотариусами, есть
Добрый день, Алина.
Ибо один юрист уже составил мне проект соглашения, по которому мне просто так переходит квартира в собственность, а нотариус у меня этот проект не принял сказал, что так нельзя мужа без ничего оставить.
В данной ситуации нотариус не прав, такие соглашения можно заключать. Другой момент: все соглашения можно оспорить в судебном порядке. Если бывший муж подаст исковое заявление об оспаривании данного соглашения, то суд удовлетворит его, так как бывший муж по соглашению о разделе имущества лишается всего без компенсации, если кроме квартиры Вы ничего не делите.
Смотрите Апелляционное определение Приморского краевого суда от 10.09.2018 по делу № 33-8588/2018:
Верно установив обстоятельства имеющие значение для дела, правильно применив нормы материального права, суд пришел к обоснованному выводу, что заключенное ДД.ММ.ГГГГ сторонами соглашение о разделе имущества ставит одного из супругов — ФИО1 в крайне неблагоприятное положение, поскольку полностью лишает его права на нажитое в период брака имущество без соответствующей компенсации.
Вы можете составить соглашение о выделении долей, которое необходимо будет удостоверить у нотариуса. Об этом указано в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24.11.2015 № 18-КГ15-203:
Таким образом, супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам действующего законодательства.
Но как указал выше, любое соглашение может быть оспорено, поэтому лучшим вариантом будет раздел имущества в судебном порядке.
2) подарить свою часть сыну (8 лет) — мне сказали, что может быть проблематично потом продать квартиру из-за каких-то ограничений опеки.
Совершенно верно.
Согласно части 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Однако данную долю сначала необходимо выделить, заключив соглашение о выделении долей.
3) продать свою долю мне. Тут вопрос — мы можем оформить распиской, что якобы я ему заплатила наличкой за его долю и нужно ли это оформлять у нотариуса? или мы можем сами это сделать? нужно ли быв.мужу платить налог на доход при продаже в этом случае? (вроде при владении свыше 3 лет не нужно, если не ошибаюсь)
Продажа доли в квартире потребует нотариального удостоверения. С учетом того, что квартира приобретена в 2015 году, то налог оплачивать не нужно. Если фактически денежные средства не будут переданы, то такую сделку можно оспорить, предоставив подтверждающие документы.
Алина, добрый день.
Раздел квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов (бывших супругов) производится в стандартном порядке, который предусмотрен ст.38 СК РФ, это всегда:
-либо нотариально удостоверяемое соглашение о разделе, в котором
а) определяются доли бывших супругов;
б) право собственности одним из супругов отчуждается в пользу другого за компенсацию. Размер компенсации и порядок его выплаты -на усмотрение сторон в силу свободы договора (ст.421 ГК РФ), НДФЛ за давностью владения компенсация не облагается (см. Письмо Минфина РФ № 03-04-05/79525 от 16.08.2022 г). В соглашении может быть в т.ч. указано, что она уже выплачена одним из них другому до подписания соглашения, либо подлежит выплате (указывается срок и порядок), в этом случае выплата подтверждается распиской (см. ст.408 ГК РФ).
Поскольку квартира находится до сих пор в ипотеке, то для заключения такого соглашения требуется согласие банка-залогодержателя.
В случае отказа нотариуса в совершении нотариального действия по удостоверению соглашения Вы вправе попросить его выдать Вам постановление об отказе в совершении нотариального действия, в котором нотариус мотивирует свой отказ. (см. ст.48 и ст.49 Основ законодательства о нотариате). При необоснованности отказа — или ищете другого нотариуса, или обжалуете такой отказ в суд.
-либо в судебном порядке. Банк в этом случае привлекается к делу третьим лицом, дело может быть окончено мировым соглашением. Суд вправе вынести решение о переходе квартиры в единоличную собственность одного из супругов с выплатой другому компенсации. НДФЛ также не облагается.
С уважением
1) подарить мне. Т.к. я ему уже не близкий родственник, то мне придется заплатить большой налог на доход с подарка, мне такой вариант не подходит.2) подарить свою часть сыну (8 лет) — мне сказали, что может быть проблематично потом продать квартиру из-за каких-то ограничений опеки.3) продать свою долю мне.
Чтобы произвсти отчуждение любым способом, необходим сам предмет отчуждения — доля в праве. А это делается только соглашением либо в судебном порядке. И тут Вы приходите к тому, что если все можно сделать одним соглашением, то нет практического смысла делить одну сделку на несколько -сам раздел и затем отчуждение, так как правовые последствия одинаковые. А то, что касается ранее составленного Вам кем-то проекта, который нотариус отказался удостоверять — тут невозможно дать какие-либо оценки. Возможно, юрист что-то не учел, допустил какие-либо существенные ошибки и т.д.
Добрый день! В вашем случае, если бы вы попросили нотариуса дать вам письменный отказ в удостоверении Соглашения о разделе имущества, то он не смог бы этого сделать. Стороны свободны в заключении договора. В соответствии со ст.38 СК РФ
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
Порробуйте обратиться к другом нотариусу с вашим соглашением. Я работада в нотариате и нотариусы без проблем оформляли такие соглашения.
Если вы намерены уплатить супругу за часть квартиры деньги, то соглашение о разделе можно оформить с компенсацией. То есть, вам квартира, а вы выплачиваете супругу денежную компенсацию.
2) подарить свою часть сыну (8 лет) — мне сказали, что может быть проблематично потом продать квартиру из-за каких-то ограничений опеки.
Банк врят ли даст согласие на заключение договора дарения на имя несовершеннолетнего. И как минимум дарение было бы возможно, если бы у вас с супругом была долевая собственность.
На продажу доли несовершеннолетнего обязательно необходимо получать согласие опеки, а опека вас обяжет выделить не меньшую долю ребенку в новой квартире
3) продать свою долю мне.
Общее совместное имущество бывшие супруги не могут продавать друг дргугу.
Тут вопрос — мы можем оформить распиской, что якобы я ему заплатила наличкой за его долю и нужно ли это оформлять у нотариуса? или мы можем сами это сделать?
Не стоит оформлять никаких фиктивных документов.
Для начала поищите другого нотариуса в вашем городе, так как если вы хотите именно такое Соглашение, и вы оба на него согласны, то нотариус обязан вам его удостоверить.
Получается, вы имеете право потребовать у бывшего мужа возмещения своих затрат на погашение общей ипотеки....
Можете заключить договор-купли продажи доли и указать что оплата доли производится путем списания бывшему мужу вышеуказанного долга.