Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

476 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
476 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Обмен недвижимости с участием несовершеннолетнего ребенка

Имеются:

1) 3-комн. квартира, приватизирована более 3 лет назад, в общей долевой собств-ти, равные доли имеют: тесть, теща, жена, шурин (брат жены);

2) 2-комн. квартира, приватизирована более 3 лет назад, в общей долевой собств-ти, равные доли имеем: я (муж) и общая дочь 12 лет.

По оценке ЕГСН, рыночная цена 3-комн. кв-ры почти ровно в 2 раза больше цены 2-комн. кв-ры.

Цель:

3-комн. кв-рой владеют в равных долях: я (муж), жена и дочь;

2-комн. кв-рой целиком владеет шурин.

Условия:

все участники согласны с целью и любыми законными вариантами ее достижения;

финальные доли мужа и жены не должны являться для них совместно нажитым имуществом;

при совершении сделки должны быть минимизированы: налоги, взаимные выплаты, затраты времени.

Рассматриваемый вариант:

теща дарит долю внучке;

тесть делит свою долю на три и дарит поровну: внучке, дочери (моей жене) и зятю (мне);

шурин дарит долю зятю (мне);

доля жены так за ней и остается;

я (муж) продаю свою долю и долю дочери в 2-комн. кв-ре шурину.

Вопросы:

1. Оптимален ли предложенный вариант с точки зрения поставленной цели и условий? Если нет - как его улучшить?

2. На каждый акт дарения или купли-продажи нужен отдельный договор или можно что-то с чем-то объединять?

3. Как документально взаимно увязываются продажа доли дочери и дарение ей долей бабушкой и дедушкой (для органов опеки)?

4. Каков общий порядок действий (с учетом участия в процессе органов опеки)?

22 Марта 2014, 00:15, вопрос №403431 Игорь Костин, г. Москва
1000 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте!  Ваш вариант нахожу слишком сложным. Получится много договоров и дарение доли тещей дочери не увязывается с отчуждением её доли. 

    Я бы предпочел все сделки провести через куплю продажу,  а именно Вы,  жена и дочь продаете квартиру шурину. 

    Тесть,  теща,  шурину продают свои доли Вам,  жене и дочери. 

    Поскольку у жены уже есть 1/4 доли,  то она так и останется. 

    Вы и дочь покупаете по 1/3 доли и таким образом имущество дочери не уменьшится,  проблем с опекой не возникнет. 

    Жена покупает остальное до 1/3.

    Таким образом,  при приобретении квартиры вы уже разделите доли и при разделе имущества они делится не будут. 

    Я нахожу этот вариант самым простым и надежным. 

    22 Марта 2014, 00:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Прошу прощения. 2-ком. то квартира только дочери и Ваша. 

    Тогда продавец Вы и дочь,  а покупатели Вы,  дочь и жена. В остальном все также. 

    По поводу получения разрешения органов опеки и попечительства,  то после составления договоров купли-продажи необходимо обратиться с заявлением о разрешении на продажу доли дочери. 

    Из договоров будет ясно,  что дочь продает 1/2 в двухкомнатной квартире,  а приобретает 1/3 в трехкомнатной квартире. 

    Согласно оценке доля дочери менее доли приобретаемой в трехкомнатной квартире и метраж также не уменьшается. 

    Таким образом,  положения ст. 37 ГК РФ будут соблюдены. 

    Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

    22 Марта 2014, 00:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Цитата: По поводу получения разрешения органов опеки и попечительства, то после составления договоров купли-продажи необходимо обратиться с заявлением о разрешении на продажу доли дочери.

    Каков должен быть статус договоров на момент обращения в органы опеки - они должны быть как-то зарегистрированы? Или мы просто приходим в опеку с составленными договорами и опека каким-то образом, давая разрешение, фиксирует их текст? Особенно этот вопрос, как я понимаю, актуален для договоров, составленных в простой письменной форме, без нотариуса.

    22 Марта 2014, 08:41
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Как документально взаимно увязываются продажа доли дочери и дарение ей долей бабушкой и дедушкой (для органов опеки)?

    В том то и дело,  что на мой взгляд никак эти две сделки не увязываются,  т. к. Вы и жена от имени дочери продаете квартиру,  т. е. осуществляете возмездную сделку. 

    Теща же дарит дочери долю,  то есть Вы и жена не увеличиваете и не возмещаете имущество дочери, т. к. дарение сделка безвозмездная и оно должно исходить не от третьего лица. Может я и заблуждаюсь. 

    На каждый акт дарения или купли-продажи нужен отдельный договор или можно что-то с чем-то объединять?

    Вот именно,  что каждый переход права нужно будет сначала зарегистрировать в Росреестре,  а у Вас получается пять договоров дарения и один договор купли-продажи. 

    А можно элементарно сделать всего две сделки. 

    Вы и дочь,  раз договор купли-продажи. 

    Тесть,  теща,  шурин,  два договор купли-продажи. 

    И с опекой никаких проблем не возникнет. 

    И все три доли будут находится в личной собственности и разделу подлежать не будут. 

    Почему Вы сразу этот вариант отвергли? 

    22 Марта 2014, 01:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Возможно, я ошибаюсь (все-таки не юрист), но на основании прочтения большого количества правовых документов сделал следующие выводы:

    для предлагаемого Вами варианта в случае последующего раздела имущества (маловероятного, но теоретически возможного) между мной и женой ее 1/4 в раздел не попадет, так как получена в результате бесплатной приватизации и является ее личным имуществом. В раздел как совместно нажитое в браке имущество попадут купленные: ее 1/12 и моя 1/3, так что в результате она будет претендовать на ((1/12+1/3)/2 + 1/4)=11/24 кв-ры, а я - на (1/12+1/3)/2=5/24.

    Потому и рассматривается вариант с дарениями.

    Поправьте, если я ошибаюсь.

    22 Марта 2014, 09:16
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Оптимален ли предложенный вариант с точки зрения поставленной цели и условий? 

    Ваш вариант не оптимален. Слишком много сделок, а соответственно расходов на Госпошлину и это займет много времени. Опека может не дать согласие. 

    Я считаю,  что улучшить Ваш вариант можно заключив два договора купли-продажи. 

    Первый: Вы,  дочь — продавцы. Шурин — покупатель. 

    И одновременно с ним в один день. 

    Второй:

    Теща,  тесть,  шурин — продавцы. 

    Вы,  дочь,  жена покупатели. 

    При этом теща и тесть ничего не покупают,  просто продают. 

    Вы и дочь покупаете по 1/3 доле в праве,  а жена остальное. 

    Таким образом,  у Вас,  дочери и жены будет находится в собственности по 1/3 доли в праве в общей долевой собственности,  которые разделу не подлежат,  т. к. имущество уже разделено при его приобретении. 

    22 Марта 2014, 01:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Предлагаемый Вами вариант лучше с точки зрения простоты сделки, но, по моему мнению, сильно проигрывает с позиции суммарной уплаты налогов.

    22 Марта 2014, 08:33
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Игорь. Можно часть сделок оформить через мену, часть — через дарение.

    1. 1/2 дочери и 1/2 ваша меняется на 1/4 шурина. 

    В результате сделки шурин становится собственником 2-ух к. квартиры.

    Дочь — собственником 1/4 в 3-х к..

    2. Тесть дарит свою 1/4 долю вам. В результате вы становитесь собственником 1\4 в 3-х к. квартире. Там же 1/4 у вашей жены и 1/4 — у дочери.

    3. Теща дарит каждому из вас по 1/12. В результате каждый становится собственником 1/3 доли в 3-х к. квартире.

    Получается 2 договора:

    1. Договор мены между вами и дочерью, с одной стороны, и шурином — с другой.

    2. Договор дарения между тестем и тещей, с одной стороны и вами, женой и дочерью, с другой. 

    Разумеется, обе сделки (мену и дарение) можно оформлять одновременно.

    В договоре мены можете предусмотреть, что стоимость долей вами признана равноценной, чтобы не появился доход как разница между стоимостью долей.

    Налог с дарения между дедом (бабушкой) и внучкой, дочерью не уплачивается.

    До совершения сделок согласуйте мену с органами опеки.

    22 Марта 2014, 03:05
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Прошу прощения, немного «обсчиталась» с долями. И нет возможности отредактировать.  Правильнее так:

    1. 1/2 дочери и 1/2 ваша меняется на 1/4 шурина.

    В результате сделки шурин становится собственником 2-ух к. квартиры.

    Дочь — и вы — собственниками по 1/8 в 3-х к.

    2. Тесть дарит свою 1/4 — по 1/8 доле вам и внучке. В результате вы и ваша дочь становитесь собственниками 1\4 в 3-х к. квартире каждый. Там же 1/4 у вашей жены.

    3. Теща дарит каждому из вас троих по 1/12. В результате каждый становится собственником 1/3 доли в 3-х к. квартире.

    Получается 2 договора:

    1. Договор мены между вами и дочерью, с одной стороны, и шурином — с другой.

    2. Договор дарения между тестем и тещей, с одной стороны и вами, женой и дочерью, с другой.

    Разумеется, обе сделки (мену и дарение) можно оформлять одновременно.

    В договоре мены можете предусмотреть, что стоимость долей вами признана равноценной, чтобы не появился доход как разница между стоимостью долей.

    Налог с дарения между дедом (бабушкой) и внучкой, дочерью не уплачивается.

    До совершения сделок согласуйте мену с органами опеки.


    22 Марта 2014, 03:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Как увязать документально два предлагаемых договора (для опеки)?

    Вопрос задаю, так как опасаюсь, что простой вариант с признанием в договоре мены стоимости долей равной не удовлетворит опеку - реальная стоимость 1/2 2-комн. кв-ры примерно в два раза больше стоимости 1/8 3-комн. кв-ры.

    22 Марта 2014, 08:50
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    1. Игорь, подаренное имущество является личным имуществом этого супруга и разделу не подлежит как полученное по безвозмездной сделке. Также, как и приватизированное на жену.

    2. Ничего «увязывать» не надо. Это — две самостоятельные сделки, объединенные только одной целью — тем результатом, к которому вы придете. Закон не обязывает ничего увязывать. Закон обязывает соблюдать права несовершеннолетнего с тем, чтобы его имущество не ухудшилось, не уменьшилось в результате сделки. Или сделок. И все, больше никаких требований нет.

    Для согласования вы обращаетесь в опеку с предлагаемыми сделками с обеими квартирами. Можете составить проекты договоров, также приложите копии правоустанваливающих и правоподтверждающих договоров на обе квартиры. 

    Если опеку эти сделки устраивают, она именно такой порядок сделок и согласуют. После регистрации сделок вы обязаны предоставить опеке подтверждение соблюдения условий, согласованных с органами опеки. Имею в виду свидетельство о праве собственности ребенка на 1/3. Это и будет гарантией соблюдения прав ребенка. 

    Не предоставляете свидетельство на собственность в опеку, органы опеки вправе обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной.

    Ребенок в результате получит не 1/8, как вы пишете, а 1/3  Причем в более дорогой и большей по размеру квартире.

    Я тут никаких противоречий и ущемления прав ребенка не вижу.

    22 Марта 2014, 10:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Вопросы:

    1. Оптимален ли предложенный вариант с точки зрения поставленной цели и условий? Если нет — как его улучшить?

    Не оптимален, поскольку в сделках, где

    тесть делит свою долю на три и дарит поровну: внучке, дочери (моей жене) и зятю (мне);

    шурин дарит долю зятю (мне)

    Вы попадаете на налоги.

    Поэтому я вижу схему следующим образом.

    С 2-комнатной все просто и понятно. Вы с дочерью её продаете шурину. Согласие опеки обязательно.

    С 3комнатной конечно сложнее, ибо она разделена на 4 части, а вам нужно в результате сделок наделить трёх собственников равными долями.


    тесть и теща дарят дочери 1/3 таким образом:

    ¼ если разделить на 3 части = 3/12.

    1.  Соответственно тесть дарит 1/12, теща дарит свою
    долю полностью. Таким образом, у дочери получается 1/3. Это как раз нужно будет гарантировать органу опеки, который по идее должен дать согласие на продажу доли дочери в двушке.

    2.  Далее у тестя остается 2/12, из которых он дарит
    вашей жене 1/12 и у неё становится 1/3.

    3. Вам шурин с тестем продают свои доли и у вас
    также становится 1/3. При этом вы с женой заключаете брачный договор, по которому устанавливаете раздельный режим имущества супругов, т.е. имущество будет принадлежать тому, на кого оно оформлено.


    Достаточно сложно получилось, но других вариантов я не вижу, чтобы прийти к поставленной цели.


    Что касается объединений, то дарение тестя и тещи своих долей вашей дочери и жене можно делать одним договором дарения. И вторым договором купли-продажи, где шурин с
    тестем продает вам.


    Брачный договор можете заключить в любой момент (можно даже в первую очередь).


    22 Марта 2014, 11:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    Если теща дарит свою 1/4 долю полностью дочери, у нее образуется 1/4+1/4 = 1/2. Т.е. доли  у нее и оставшихся членов семьи равными уже не будут.

    22 Марта 2014, 11:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    20%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    дочери Игоря, т.е. своей внучке :) все рассуждения велись по отношению к Игорю. Его дочь, его жена и так далее.

    22 Марта 2014, 11:52
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте! Каков должен быть статус договоров на момент обращения в органы опеки — они должны быть как-то зарегистрированы? Или мы просто приходим в опеку с составленными договорами и опека каким-то образом, давая разрешение, фиксирует их текст?

    Договоры регистрировать не нужно,  т. к. сейчас они не регистрируются. Достаточно простой письменной формы,  отчета об оценке квартир, наличия обоих родителей и письменного заявления от них. В ранее Вам все подробно объяснят. Везде свои тонкости,  но принцип такой. 

    В дальнейшем опека отследит сделку и если Вы нарушили её условия,  то обратиться в суд с иском о признании её недействительной. Предлагаемый Вами вариант лучше с точки зрения простоты сделки, но, по моему мнению, сильно проигрывает с позиции суммарной уплаты налогов.А где Вы увидели налоги?  Обе квартиры в собственности более трех лет. Вообще нет никаких налогов. По поводу приобретенного в браке имущества поясняю. У жены действительно уже есть 1/4 доля,  которая приобретена по безвозмездной сделке и разделу она не подлежит. Вы продавая квартиру дочери и Вашу должны получить нотариальное согласие супруги на продажу квартиры. Если квартира,  приобретена в браке. Далее начинается процесс распоряжения деньгами. Вы и жена распоряжаетесь ими путем приобретения квартиры в общую долевую собственность. 1/3 покупаете дочери. 1/3 себе. 1/12 жене. Вы разделили в браке приобретаемое имущество. На доли друг друга Вы уже не претендуете. Постараюсь найти судебную практику где разъясняется этот вопрос. А если друг другу не доверяете,  то можете заключить соглашение о разделе общего имущества супругов в простой письменной форме,  согласно которого Вы делитесь имущество следующим образом. 1/3 квартиры передается Вам,  1/12 жене и тут же это соглашение исполнить,  т. е. зарегистрировать переход права. Срок давности год. Вряд ли Ваша супруга станет его оспаривать. 
    22 Марта 2014, 13:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    40%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Если хотите твердые гарантии и простоту,  то вот еще вариант. 

    Жена дарит свою долю теще,  тестю,  шурину. При этом квартира как была более трех лет в собственности у остальных так и остается,  не буду цитировать письма Минфина. Таким образом,  3-ком квартира становится в равных долях у тещи, тестя,  шурина по 1/3 у каждого. 

    Далее после регистрации перехода права в Росреестре. 

    Вы,  дочь продаете квартиру шурину. 

    Вы,  дочь,  жена покупаете квартиру в общую долевую собственность в равных долях. 

    Этот вариант и открытый и надежный,  с опекой проблем не будет и минимизируются количество договоров,  налогообложения Вы избегаете.

    Да,  останавливаюсь именно на этом варианте. 

    22 Марта 2014, 13:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats