Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Обмен недвижимости с участием несовершеннолетнего ребенка
Имеются:
1) 3-комн. квартира, приватизирована более 3 лет назад, в общей долевой собств-ти, равные доли имеют: тесть, теща, жена, шурин (брат жены);
2) 2-комн. квартира, приватизирована более 3 лет назад, в общей долевой собств-ти, равные доли имеем: я (муж) и общая дочь 12 лет.
По оценке ЕГСН, рыночная цена 3-комн. кв-ры почти ровно в 2 раза больше цены 2-комн. кв-ры.
Цель:
3-комн. кв-рой владеют в равных долях: я (муж), жена и дочь;
2-комн. кв-рой целиком владеет шурин.
Условия:
все участники согласны с целью и любыми законными вариантами ее достижения;
финальные доли мужа и жены не должны являться для них совместно нажитым имуществом;
при совершении сделки должны быть минимизированы: налоги, взаимные выплаты, затраты времени.
Рассматриваемый вариант:
теща дарит долю внучке;
тесть делит свою долю на три и дарит поровну: внучке, дочери (моей жене) и зятю (мне);
шурин дарит долю зятю (мне);
доля жены так за ней и остается;
я (муж) продаю свою долю и долю дочери в 2-комн. кв-ре шурину.
Вопросы:
1. Оптимален ли предложенный вариант с точки зрения поставленной цели и условий? Если нет - как его улучшить?
2. На каждый акт дарения или купли-продажи нужен отдельный договор или можно что-то с чем-то объединять?
3. Как документально взаимно увязываются продажа доли дочери и дарение ей долей бабушкой и дедушкой (для органов опеки)?
4. Каков общий порядок действий (с учетом участия в процессе органов опеки)?
Здравствуйте! Ваш вариант нахожу слишком сложным. Получится много договоров и дарение доли тещей дочери не увязывается с отчуждением её доли.
Я бы предпочел все сделки провести через куплю продажу, а именно Вы, жена и дочь продаете квартиру шурину.
Тесть, теща, шурину продают свои доли Вам, жене и дочери.
Поскольку у жены уже есть 1/4 доли, то она так и останется.
Вы и дочь покупаете по 1/3 доли и таким образом имущество дочери не уменьшится, проблем с опекой не возникнет.
Жена покупает остальное до 1/3.
Таким образом, при приобретении квартиры вы уже разделите доли и при разделе имущества они делится не будут.
Я нахожу этот вариант самым простым и надежным.
Здравствуйте, Игорь. Можно часть сделок оформить через мену, часть — через дарение.
1. 1/2 дочери и 1/2 ваша меняется на 1/4 шурина.
В результате сделки шурин становится собственником 2-ух к. квартиры.
Дочь — собственником 1/4 в 3-х к..
2. Тесть дарит свою 1/4 долю вам. В результате вы становитесь собственником 1\4 в 3-х к. квартире. Там же 1/4 у вашей жены и 1/4 — у дочери.
3. Теща дарит каждому из вас по 1/12. В результате каждый становится собственником 1/3 доли в 3-х к. квартире.
Получается 2 договора:
1. Договор мены между вами и дочерью, с одной стороны, и шурином — с другой.
2. Договор дарения между тестем и тещей, с одной стороны и вами, женой и дочерью, с другой.
Разумеется, обе сделки (мену и дарение) можно оформлять одновременно.
В договоре мены можете предусмотреть, что стоимость долей вами признана равноценной, чтобы не появился доход как разница между стоимостью долей.
Налог с дарения между дедом (бабушкой) и внучкой, дочерью не уплачивается.
До совершения сделок согласуйте мену с органами опеки.
Прошу прощения, немного «обсчиталась» с долями. И нет возможности отредактировать. Правильнее так:
1. 1/2 дочери и 1/2 ваша меняется на 1/4 шурина.
В результате сделки шурин становится собственником 2-ух к. квартиры.
Дочь — и вы — собственниками по 1/8 в 3-х к.
2. Тесть дарит свою 1/4 — по 1/8 доле вам и внучке. В результате вы и ваша дочь становитесь собственниками 1\4 в 3-х к. квартире каждый. Там же 1/4 у вашей жены.
3. Теща дарит каждому из вас троих по 1/12. В результате каждый становится собственником 1/3 доли в 3-х к. квартире.
Получается 2 договора:
1. Договор мены между вами и дочерью, с одной стороны, и шурином — с другой.
2. Договор дарения между тестем и тещей, с одной стороны и вами, женой и дочерью, с другой.
Разумеется, обе сделки (мену и дарение) можно оформлять одновременно.
В договоре мены можете предусмотреть, что стоимость долей вами признана равноценной, чтобы не появился доход как разница между стоимостью долей.
Налог с дарения между дедом (бабушкой) и внучкой, дочерью не уплачивается.
До совершения сделок согласуйте мену с органами опеки.
Вопросы:
1. Оптимален ли предложенный вариант с точки зрения поставленной цели и условий? Если нет — как его улучшить?
Не оптимален, поскольку в сделках, где
тесть делит свою долю на три и дарит поровну: внучке, дочери (моей жене) и зятю (мне);
шурин дарит долю зятю (мне)
Вы попадаете на налоги.Поэтому я вижу схему следующим образом.
С 2-комнатной все просто и понятно. Вы с дочерью её продаете шурину. Согласие опеки обязательно.
С 3комнатной конечно сложнее, ибо она разделена на 4 части, а вам нужно в результате сделок наделить трёх собственников равными долями.
тесть и теща дарят дочери 1/3 таким образом:
¼ если разделить на 3 части = 3/12.
1. Соответственно тесть дарит 1/12, теща дарит свою
долю полностью. Таким образом, у дочери получается 1/3. Это как раз нужно будет гарантировать органу опеки, который по идее должен дать согласие на продажу доли дочери в двушке.
2. Далее у тестя остается 2/12, из которых он дарит
вашей жене 1/12 и у неё становится 1/3.
3. Вам шурин с тестем продают свои доли и у вас
также становится 1/3. При этом вы с женой заключаете брачный договор, по которому устанавливаете раздельный режим имущества супругов, т.е. имущество будет принадлежать тому, на кого оно оформлено.
Достаточно сложно получилось, но других вариантов я не вижу, чтобы прийти к поставленной цели.
Что касается объединений, то дарение тестя и тещи своих долей вашей дочери и жене можно делать одним договором дарения. И вторым договором купли-продажи, где шурин с
тестем продает вам.
Брачный договор можете заключить в любой момент (можно даже в первую очередь).
Прошу прощения. 2-ком. то квартира только дочери и Ваша.
Тогда продавец Вы и дочь, а покупатели Вы, дочь и жена. В остальном все также.
По поводу получения разрешения органов опеки и попечительства, то после составления договоров купли-продажи необходимо обратиться с заявлением о разрешении на продажу доли дочери.
Из договоров будет ясно, что дочь продает 1/2 в двухкомнатной квартире, а приобретает 1/3 в трехкомнатной квартире.
Согласно оценке доля дочери менее доли приобретаемой в трехкомнатной квартире и метраж также не уменьшается.
Таким образом, положения ст. 37 ГК РФ будут соблюдены.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Как документально взаимно увязываются продажа доли дочери и дарение ей долей бабушкой и дедушкой (для органов опеки)?
В том то и дело, что на мой взгляд никак эти две сделки не увязываются, т. к. Вы и жена от имени дочери продаете квартиру, т. е. осуществляете возмездную сделку.
Теща же дарит дочери долю, то есть Вы и жена не увеличиваете и не возмещаете имущество дочери, т. к. дарение сделка безвозмездная и оно должно исходить не от третьего лица. Может я и заблуждаюсь.
На каждый акт дарения или купли-продажи нужен отдельный договор или можно что-то с чем-то объединять?
Вот именно, что каждый переход права нужно будет сначала зарегистрировать в Росреестре, а у Вас получается пять договоров дарения и один договор купли-продажи.
А можно элементарно сделать всего две сделки.
Вы и дочь, раз договор купли-продажи.
Тесть, теща, шурин, два договор купли-продажи.
И с опекой никаких проблем не возникнет.
И все три доли будут находится в личной собственности и разделу подлежать не будут.
Почему Вы сразу этот вариант отвергли?