Здравствуйте, Андрей,
Выскажу несколько иное мнение, поскольку категорически (да или нет) ответить на Ваш вопрос нельзя.
Вы вправе сдать в аренду комнату в коммунальной квартире. Согласие соседа для этого не требуется.
Это Ваша собственность и Вы вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего Вам имущества любые действия, не противоречащие закону (ст. 209 ГК РФ).
Однако, в коммуналке есть общедолевая собственность — коридор, кухня, ванная, туалет и т. п.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).
Поэтому, чтобы арендатор (наниматель) мог пользоваться этим общим имуществом — должно быть заключено с соседом соглашение.
Это как правильно.
Я планирую сдать эту комнату.
«Сосед» начал угрожать, мол «не дам согласие на проживание другому человеку», «поменяю замок».
Насколько это законно?
Не законно.
Сосед не вправе ограничить Ваши права как собственника по распоряжением своим имуществом (комнатой).
Пример — Определение Санкт-Петербургского городского суда от 02.04.2012 N 33-3983/2012:
сдача внаем жилого помещения в коммунальной квартире собственником доли сама по себе является правомерным действием. Более того, ограничение права Б. сдавать в аренду (найм) свои комнаты в коммунальной квартире без получения предварительного согласия истца как участника общей долевой собственности нарушает права Б. как собственника жилых помещений в данной квартире, что противоречит ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.
https://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SARB&n=27556#20Twi5Uwf0ArkJZl
И, следовательно, поменять замок на двери в квартиру — сосед не вправе.
Есть ли какие-то препятствия в том, чтобы сдать комнату по официальному договору аренды другому человеку?
Имеет ли сосед право препятствовать проживанию кого-либо? (если, например, арендатора прописать в комнате)
Сосед не вправе препятствовать в регистрации кого-либо в комнате.
Он вправе препятствовать только в пользовании общим имуществом в коммуналке — коридор, кухня, ванная, туалет и т. п.
Возникает вопрос — каким образом? — только в судебном порядке.
Рассмотрим вышеприведенное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 5-КГ20-149-К2 от 12.01.2021:
https://www.klerk.ru/doc/573548/
В нем много что написано, но с практической точки зрения — решение суда 1 инстанции — Мещанского районного суда г. Москвы от 20 августа 2019 года — оставлено в силе.
Прикладываю это решение.
Истцы просили -
… принужденном выселении незаконно проживающих лиц, обязании расторгнуть договора безвозмездного пользования, о запрете предоставления имущества во владения, компенсации морального вреда,
В итоге суд решил -
Запретить Гулевскому Эдуарду Александровичу, Гулевской Елены Павловны, действующей в интересах несовершеннолетнего Гулевского Егора Анатольевича, Гулевскому Александру Анатольевичу, Бальмаковой Ирине Сергеевне, предоставлять во владение и пользование иным лицам общее имущество в коммунальной квартире по адресу: ***, без письменного согласия Маловой Марьям Исмаиловны, Щепетовой Киры Александровны, Маловой Полины Александровны.
В удовлетворении в остальной части иска – отказать.
То есть — запрещено предоставлять арендатору общее имущество в коммуналке без согласия соседей.
При этом — в выселении, в расторжении договора и в компенсации морального вреда — отказано.
Таким образом, с практической точки зрения — сосед вправе добиться в судебном порядке только вышеуказанного запрета — на предоставление Вами без его согласия арендаторам общего имущества в коммунальной квартире. О расторжении договора аренды, выселении — речи не идет
А далее — поскольку порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности между Вами и соседом не достигнут — по моему мнению, этот порядок подлежит установлению в суде (ст. 247 ГК РФ).
При этом, соседу следует понимать, что обращение в суд довольно затратное по времени и финансам мероприятие, то есть — ему недостаточно сказать «нет» и не пускать арендатора в квартиру.
Соседу придется готовить исковое заявление и документы для суда, участвовать в судебных заседаниях и т.п. А как, с практической точки зрения, он станет запрещать арендатору пользоваться общим имуществом — до рассмотрения дела судом — затрудняюсь ответить.
Полагаю, Вам следует ему все это объяснить и достигнуть соглашения. Пусть подпишет согласие на пользования арендатором общим имуществом.
Если откажется — это именно ему придется обращаться в суд — поменять замок и не пускать он не вправе.
Желаю удачи,
