В договоре купли-продажи стороны указали что расчеты по сделке проведены (что оплата проведена)

Здравствуйте,  Ярослав.

Исполненную сделку Росреестр не зарегистрирует обратно, только через суд расторгать (правовое обоснование статья 408 Гражданского кодекса РФ).

Разъяснения Росреестра по этому поводу.

https://rosreestr.gov.ru/feedback/faq/426570/

Плюс масса судебной практики есть по этому поводу, сталкивался, могу привести примеры, если потребуется.

Добрый день.

В данном случае Росреестр не будет регистрировать расторжения сделки.

Дело в том, что договор подлежит заключению в письменной форме, соответственно с этим в силу ст. 452 ГК РФ 

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Росреестр регистрирует не договор, а переход права собственности на недвижимое имущество.

В связи с чем Вы заключаете дополнительное соглашение по которому расторгаете договор, указываете, что на этом основании производится переход права собственности к прежнему владельцу и документы передаете на регистрацию перехода права собственности.

Будет ли начислен налог Покупателю и возникнет ли у Покупателя действительно обязанность оплатить налог при расторжении как при купле-продаже сделки?

 Здравствуйте.

Расторжение договора, который уже исполнен, невозможно без какой-либо причины и без решения суда по этому вопросу, т.е. при наличии существенных претензий к объекту например. Но не думаю, что Вам это нужно в силу громоздкости и длительности этой процедуры.

Вот что Росреестр по этому поводу указывает:

rosreestr.gov.ru/feedback/faq/426570/

Поэтому если в этом есть необходимость, придется продавать обратно. Но при продаже безусловно может возникнуть НДФЛ. Правда, если продажа будет по той же цене (или ниже), то в силу п. 2 ст. 220 НК РФ, согласно которой можно будет учесть расходы на приобретение, налог будет составлять разницу между суммой покупки и суммой продажи недвижимости, которая может стремиться к нулю.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Т.к. по договору купли-продажи в отношении предмета договора (нежилого помещения) был уже зарегистрирован переход права собственности с Продавца на Покупателя, а также, учитывая, что по условиям договора расчет между сторонами осуществлен в полном объеме на дату подписания договора, такой договор считается исполненным и не подлежит расторжению, т.к. прекращается по факту его исполнения сторонами.

В соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ

Надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Возврат сторон в первоначальное положение в таком случае по исполненному договору купли-продажи возможен путем заключения обратного договора купли-продажи, по которому предметом будет являться то же самое помещение, но покупатель и продавец по нему меняются местами.

Если же стороны хотят пойти по пути расторжения договора, то придется делать это в судебном порядке и доказывать, что договор еще действует, т.е. не исполнен покупателем в части осуществления оплаты за помещение (т.е. доказывать, что оплата фактически не была осуществлена несмотря на указание в договоре об обратном).

В таком случае договор купли-продажи можно будет расторгать в судебном порядке на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

 В данном случае невыполнением покупателем обязанности по оплате помещения (если продавцом будет доказан факт отсутствия оплаты по договору) будет считаться существенным нарушением договора со стороны покупателя.

Если же продавец не сможет доказать факт отсутствия оплаты по договору со стороны покупателя, учитывая, что в самом договоре, подписанном сторонами, указано, что покупатель выполнил обязательство по оплате помещения на дату подписания договора, то при условии наличия уже зарегистрированного права собственности у покупателя на помещение договор будет считаться исполненным, прекращенным, в связи с чем его нельзя будет расторгнуть (даже в судебном порядке) и останется только возможность заключить обратный договор купли-продажи в целях приведения сторон в прежнее положение.

Здравствуйте, Ярослав.

Поддержу коллегу Геннадия в вопросе относительно возможности регистрация обратного перехода права собственности на основании соглашения о расторжении договора. 

Что касается оплаты НДФЛ, то в данном случае необходимо руководствоваться разъяснениями Минфина РФ, изложенными в письме от 18 ноября 2021 г. N 03-04-05/93333. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

На основании статьи 209 Кодекса объектом обложения по налогу на доходы физических лиц является доход, полученный налогоплательщиком.

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

С учетом изложенного, сумма денежных средств, в полной сумме возвращенная продавцом покупателю в связи с расторжением в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, договора купли-продажи, не приводит к возникновению у покупателя дохода, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц.

Более подробно можете ознакомиться по ссылке:

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/403100732/

Ярослав, добрый день.

В договоре купли-продажи стороны указали что расчеты по сделке проведены (что оплата проведена).

 Указанное говорит о том, что договор исполнен, а значит Росреестр откажет Вам в регистрации. Разъяснения об этом см.здесь. Основаны они на положениях п.1 ст.408 ГК РФ

надлежащее исполнение прекращает обязательство

расторгнуть и без того прекращенный уже договор при отсутствии каких-либо нарушений сторонами своих обязательств по договору нельзя.

Договор может быть признан недействительной сделкой в судебном порядке. Налоговые последствия разъяснены в Письме Минфина России от 29.12.2021 N 03-04-05/107571. Срок владения будет исчисляться с первой даты регистрации права за продавцом изначально.

Еще одним из теоретических вариантов при ваших обстоятельствах является признание безденежным договора, это производится также только в судебном порядке.

При признании судом договора купли-продажи безденежным, появляются основания для расторжения договора в связи с существенными нарушениями со стороны покупателя, при которых продавец в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора (пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ).

Налоговые последствия такие же, как и в Письме  от 17 июня 2021 г. N 03-04-05/47920 (например при расторжении на основании того, что помещение имело существенные недостатки), при безденежности к тому же, отсутствует как таковая экономическая выгода.
Срок владения будет исчисляться заново (Письмо Минфина России от 18.11.2022 N 03-04-05/112900).

Все остальные моменты и сопутствующие вопросы, подробные рекомендации, составление документов (при необходимости) возможно вчате.

С уважением