Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

508 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
508 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Продажа квартиры с несколькими собственниками

Здравствуйте.

Продаю квартиру, перешедшую по наследству от жены. Долевыми собственниками являемся: я, мои дети и моя бывшая теща. Дети являются несовершеннолетними(11 и 16 лет). Подали документы в органы опеки, положительное заключение будет. Но на дату заключения и регистрации договора купли/продажи моя старшая дочь(16лет) будет вынужденно отсутствовать. Вопрос: смогу ли я совершить регистрационные действия по продаже квартиры в отсутствие одного из собственников(дочь), имея на руках положительное заключение опеки?

19 Марта 2014, 04:28, вопрос №399965 Дмитрий, г. Томск
500 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (8)

  • Адвокат - Васильев Дмитрий
    получен
    гонорар
    40%
    Адвокат, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Добрый день, Дмитрий!

    По порядку:

    Согласно ст. 33 Гражданского кодекса РФ над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет устанавливается попечительство.

    При этом:

     2. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно.
    Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

    2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

    Таким образом, с учетом всего вышеперечисленного по достижении ребёнком 14-летнего возраста он распоряжается своей собственностью с Вашего согласия (но фактически действует сам как субъект права) и следовательно обязан сам лично присутствоватьпри регистрации права собственности и подписывать все документы. При себе ребёнок обязан иметь документ, удостоверяющий его личность, и подлинник свидетельства о рождения, как документ, удостоверяющий полномочия его законного представителя.

    Но в тоже время, Вы можете получить обычную доверенность от ребенка и соответственно будете действовать не только как законный представитель, но и как просто представитель его интересов и совершать любые действия от его имени, а, значит его присутствие не будет обязательным.

    Удачи Вам!

    С Уважением,

    Васильев Дмитрий.


    19 Марта 2014, 05:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    "получить обычную доверенность от ребенка" - под этой фразой наверно подразумевается нотариально-заверенная доверенность?

    19 Марта 2014, 07:32
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    Дмитрий, добрый день!

    Согласно ст. 26 Гражданского кодекса РФ,

    Статья 26. Дееспособность несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет

    1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя. 

    Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем. 

    2. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет вправе самостоятельно, без согласия родителей, усыновителей и попечителя: 

    1) распоряжаться своими заработком, стипендией и иными доходами; 

    2) осуществлять права автора произведения науки, литературы или искусства, изобретения или иного охраняемого законом результата своей интеллектуальной деятельности; 

    3) в соответствии с законом вносить вклады в кредитные организации и распоряжаться ими;

    4) совершать мелкие бытовые сделки и иные сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 28 настоящего Кодекса.

    То есть несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки сами, но с согласия родителей.

    Это отличает их дееспособность от дееспособности малолетних, за которых сделки от их имени совершают их родители.

    Как указано в статье 28 Гражданского кодекса РФ,

    Статья 28. Дееспособность малолетних

    1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

    Иначе говоря, от имени младшего ребёнка (11 лет) Вы вправе подписать договор купли-продажи без специальных на то полномочий (как законный представитель), а старшая дочь (16 лет) должна подписать договор самостоятельно (с Вашего согласия, на что орган опеки и выдает согласие) либо выдать доверенность на подписание договора. То же самое относится и к подаче заявления о государственной регистрации перехода права по договору купли-продажи.

    Насколько следует из Вашего вопроса, у Вас будет согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки купли-продажи. 

    Но при этом, помимо продажи доли несовершеннолетнего, происходит ещё доверие несовершеннолетним подписания договора от его имени, что также является сделкой.

    И для совершения этой сделки также необходимо согласие органа опеки и попечительства.

    То есть Вам необходимо получить в органе опеки также согласие на выдачу дочерью доверенности на право подписания договора купли-продажи и подачу в регистрирующий орган заявления о регистрации перехода права.

    19 Марта 2014, 05:29
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Т.е., для того, чтобы дочь дала мне доверенность на продажу своей доли(т.к. сама не сможет присутствовать на сделке), я должен опять пойти с ней в опеку и взять там разрешение на то, что дочь дает мне разрешение на сделку? Не слишком ли масленное- масло получается?

    19 Марта 2014, 07:56
  • Юрист - Буров Андрей Геннадьевич

    А причем здесь попечительство?  попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии
    у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а
    также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского
    попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты
    их прав и интересов

    19 Марта 2014, 05:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    «получить обычную доверенность от ребенка» — под этой фразой наверно подразумевается нотариально-заверенная доверенность?"

    Да, доверенность должна быть нотариально заверена.

    19 Марта 2014, 07:35
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    «Т.е., для того, чтобы дочь дала мне доверенность на продажу своей доли(т.к. сама не сможет присутствовать на сделке), я должен опять пойти с ней в опеку и взять там разрешение на то, что дочь дает мне разрешение на сделку? Не слишком ли масленное- масло получается?»

    Дмитрий, в данном случае орган опеки будет давать не согласие на отчуждение доли, принадлежащей дочери, а согласие на выдачу ей доверенности, поскольку продажа дочерью своей доли и выдача ей доверенности — это две разные сделки.

    19 Марта 2014, 08:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Получается так, что я должен помимо разрешения опеки на отчуждение(продажу) доли моей дочери в квартире , взять разрешение у опеки на то, чтобы моя дочь дала мне разрешение(доверенность) на продажу своей доли? И это означает, что если моя дочь захочет оформить на меня нотариальную доверенность на продажу своей доли, то нотариус просто не сможет этого сделать(заверить доверенность) без "разрешения опеки на выдачу данной доверенности" ??? Так кто все-таки настоящий опекун, я - родной отец или какие-то органы опеки???

    19 Марта 2014, 11:14
  • Юрист - Столбов Олег
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Согласен с коллегой. Оформите нотариальную доверенность на право продажи доли в квартире от имени вашей дочери. К тому же в соответствии со ст.26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.


    19 Марта 2014, 08:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Берестов Сергей
    получен
    гонорар
    25%
    Юрист, г. Новосибирск
    Общаться в чате

    «Получается так, что я должен помимо разрешения опеки на отчуждение(продажу) доли моей дочери в квартире, взять разрешение у опеки на то, чтобы моя дочь дала мне разрешение(доверенность) на продажу своей доли? И это означает, что если моя дочь захочет оформить на меня нотариальную доверенность на продажу своей доли, то нотариус просто не сможет этого сделать(заверить доверенность) без „разрешения опеки на выдачу данной доверенности“ ??? Так кто все-таки настоящий опекун, я — родной отец или какие-то органы опеки???»


    Дмитрий, законом установлено, что органы опеки и попечительства дают согласие на распоряжение имуществом несовершеннолетних. В данном случае как отчуждение недвижимости, так и доверие подписания договора купли-продажи являются формами распоряжения имуществом. Поэтому, увы, закон требует, чтобы на это было дано согласие органов опеки.

    19 Марта 2014, 12:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Милушев Дмитрий
    получен
    гонорар
    35%
    Юрист, г. Саратов
    Общаться в чате

    Вы вправе распорядиться имуществом детей по своему усмотрению, но при совершении сделок с недвижимостью это делается с согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки свое согласие дали.


    До
    14 лет дети считаются недееспособными. В их интересах действуют
    законные представители (чаще всего родители или же опекуны либо
    попечители). Они расписываются во всех документах вместо детей. Дети от
    14 до 18 лет подписывают документы самостоятельно, но с письменного
    согласия законных представителей.Таким образом теперь Ваша дочь должна уполномочить Вас совершить подпись в договоре. Нотариальная доверенность при этом будет служить гарантом ее согласия.


    19 Марта 2014, 12:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats