Вопрос: Каким образом я могу получать с них официальный доход (с уплатой налогов), только через открытие ИП или есть вариант сдавать через физ лицо?

добрый день

 В вашем случае необходимость в  регистрации ИП всё таки возникает, поскольку деятельность по сдаче имущества в аренду является предпринимательской, в частности направлена на систематическое получение прибыли от сдачи имущества в аренду (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

В случае осуществления предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя собственник имущества может быть привлечен к административной, а при определенных условиях — к уголовной ответственности (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ; ст. 171 УК РФ).

Возможно также сдавать помещения в аренду как самозанятый.

Здесь необходимо иметь ввиду ставки налога:

— 4% — в отношении доходов, полученных от физических лиц;

— 6% — в отношении доходов, полученных от юридических лиц или индивидуальных предпринимателей.

Добрый день! 

Не советую сдавать нежилые помещения в аренду как физическое лицо, с учетом их количества и назначения Ваша деятельность может быть расценена как предпринимательская (п. 1 ст. 2 ГК РФ).

КоАП РФ Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии)
1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или без государственной регистрации в качестве юридического лица, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 14.17.1 настоящего Кодекса, -

влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей.

Штраф здесь небольшой, но возникает риск начисления НДС.  

Добрый день. Мария, ваша деятельность может быть признана предпринимательской.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Физические лица, которые сдают в аренду недвижимое имущество систематически, должны быть зарегистрированы в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя.

Здравствуйте, Мария. 

К сожалению, да, только вариант с регистрацией ИП является законным.

Так, например, самозанятые не могут сдавать в аренду нежилые помещения. Официально не запрещено физическим лицам сдавать нежилые помещения в аренду, однако, нужно учитывать, что систематическое получение таких доходов физлицом может быть приравнено налоговиками к предпринимательству. За деятельность без регистрации предпринимательского статуса возможен штраф от 500 до 2000 руб. по ст. 14.1 КоАП РФ.

Сдавать нежилые помещения — значит вести предпринимательскую деятельность. Если делать это как самозанятый, без регистрации ИП, налоговая может оштрафовать на 10% от доходов, но минимум на 40 000 ₽.

Штрафы за незарегистрированную предпринимательскую деятельность — п. 2 ст. 116 НК РФЕще налоговая доначислит неуплаченные налоги на доход от аренды — 13% НДФЛ и НДС по ставке 20/120.Также могут оштрафовать за неуплату налогов на 20%, если сделали это неумышленно. И на 40%, если умышленно. Доказывать умысел будет налоговая.

С точки зрения налогового законодательства, человек, получающий денежные средства от аренды недвижимости, должен самостоятельно декларировать доходы. Неважно, зарегистрирован он как ИП или нет.

С дохода физлица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13% и сдается соответствующая отчетность в ИФНС. Когда арендатор нежилой площади – обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.

Если получатель арендных платежей – ИП, он обязан уплачивать в бюджет все причитающиеся с них налоги:

• при общей системе — 20% НДС и 13% НДФЛ;
• при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство выбрало пониженные налоговые ставки).
• Перейти на УСН или иной спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. Кроме того, при любой системе налогообложения, исключая «самозанятость», ИП ежегодно уплачивает за себя страховые взносы.

Мария, удачи вам в реализации ваших планов. 
С уважением, Ксения

аким образом я могу получать с них официальный доход (с уплатой налогов), только через открытие ИП или есть вариант сдавать через физ лицо?

 Добрый день! С учетом описанных обстоятельств тут налицо предпринимательская деятельность для которой нужно регистрация в качестве ИП иначе будет иметь место незаконное предпринимательство. Получать доход в качестве самозанятого нельзя поскольку речь о нежилых помещениях. Возможный вариант в рамках действующего законодательства это заключение договора доверительного управления в отношении указанного имущества ( ст. 1012 ГК РФ).