Земля на которой стоит дом и прилегающая( двор у каждого) не оформлена и не размежована

Здравствуйте!

По сути у Вас многоквартирный дом и Вы имеете в нем квартиру. 

 Дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества (ст.36 ЖК РФ): единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению. По факту у Вас это и есть, то есть две квартиры в МКД.

 Объект же  индивидуального жилищного строительства ( частный дом)  — отдельно стоящее здание (ст.1 ГрК РФ).

Далее продолжу.

Здравствуйте уважаемый Владимир! 

В данном случае, как следует из ст. 39.20 Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность.

То есть земельное законодательство предоставляет право собственникам дома выбрать право на земельный участок: собственность или аренда.

И от выбора данного права и зависит порядок дальнейшего оформления прав на землю и если владельцы дома выберут собственность, то на основании части 5 ст. 39.20 ЗК РФ для приобретения права собственности на земельный участок все собственники данного жилого дома совместно должны обратиться в уполномоченный орган.

Таким образом, для оформления права собственности на землю под домом необходимо обращение всех без исключения сособственников жилого дома. Если один из сособственников не захочет оформлять землю под жилым домом оформить землю в собственность невозможно. 

Конечно необходимо знать, что неоформление документов на земельный участок влечёт за собой определённые негативные правовые последствия, поскольку во-первых, в случае отсутствия оформленных правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на землю лицо не имеет правовых оснований для владения, пользования и распоряжения земельным участком, то есть не сможет при желании продать, подарить, завещать, обменять земельный участок.

Да и в силу  ч. 4 ст. 35 ЗК РФ, запрещается отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений, если они принадлежат одному лицу, а следовательно дом зарегистрировать в собственность без земли нельзя.

В частности, является ситуация, когда продается часть жилого дома, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. В этом случае земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (пп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ; п. 4 ст. 244 ГК РФ; п. 15 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (2018)).

Если же земельный участок, на котором расположен жилой дом, не является собственностью продавца дома, а принадлежит ему, например, на праве аренды, безвозмездного пользования или на ином вещном праве, то предметом купли-продажи является только жилой дом. При продаже такого дома покупатель приобретает соответствующее право пользования земельным участком на тех же условиях, на которых им пользовался продавец дома (п. 1 ст. 35 ЗК РФ; п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ).

Поэтому в любом случае, главным итогом всегда должны быть регистрация и кадастровый учет жилого дома, нежилых строений в силу ст.чт.14,40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Рал был Вам помочь! 

Здравствуйте, Владимир!

Начнем с того, что земельный участок, на котором расположен жилой дом с вашими квартирами, не оформлен. То есть, Вы и Ваш сосед используете  земельный участок, не имея на него прав, а за это могут привлечь к административной ответственности (ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях).

Сосед делает правильно, что пытается решить этот вопрос. Полагаю, что он предпринимает действия по регистрации  дома  блокированной застройки.

Дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (п. 40 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).

Если до 01.03.2022 в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)  были внесены сведения о многоквартирном доме (МКД) с расположенными в нем жилыми помещениями (квартирами), и зарегистрированы права на эти помещения, и при этом жилые помещения соответствуют по своим признакам домам блокированной застройки, то   сейчас вы  можете  обратиться в орган регистрации прав с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН  в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с требованиями законодательства.

После совершения этих действий вместо «квартиры» у каждого из вас в собственности будет «здание»  с назначением  «дом блокированной застройки», а здание, учтенное как «многоквартирный дом»,  будет снято  с государственного кадастрового учета (ч. 3, 4 ст. 16, ч. 1 ст. 17 Закона N 476-ФЗ; п. 2 Приложения к Письму Росреестра от 07.10.2022 N 14-8739-ТГ/22).

После  внесения изменений в ЕГРН можете обращаться за оформлением прав на земельные участки.

Добрый день! Все правильно делает сосед! Вам есть смысл тоже самое сделать совместно с ним. 

Объект недвижимости признается самостоятельным зданием с назначением «жилой дом» в силу части 1
статьи 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» вид разрешенного использования блокированной
застройки, расположенной на земельном участке. То есть вам с соседом просто надо подать соответствующее заявление в МФЦ, после этого вы получите выписки с такой записью в наименовании объекта. Далее оформлять землю каждый под своим блоком вправе по своему желанию и отдельно друг от друга. Вы можете этого не делать. Но отделиться друг от друга это лучше чем оставлять МКД в вашем случае. 

Удачи!