Добрый день.
Ваш вопрос, полагаю, должен решаться с учетом следующего.
Итак, между физическим лицом и застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве. Оплата по договору осуществлялась путем заемных денежных средств. Заемщик обеспечил свое обязательство залогом (ипотекой) будущего объекта недвижимости.
Далее, многоквартирный дом построен и введен в эксплуатацию не был, застройщик скатился в банкротство, а дольщики получили выплаты.
Между тем, право залога никуда не делось и трансформировалось в залог денежных средств, которые были выплачены дольщику (то есть, по идее, фонд должен был перечислить денежные средства банку как залогодержателю). Такой вывод вытекает из принципа эластичности залога.
Так, в Определении от 23.06.2022 N 310-ЭС21-29244 по делу N А14-13801/2016 Верховный Суд РФ указал, что в силу статьи 9 Закона N 214-ФЗ в определенных случаях участник долевого строительства вправе отказаться от договора или по его требованию договор может быть расторгнут судом, последствием чего является обязанность застройщика возвратить участнику денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.
Права должника требовать от компании после расторжения договора возврата вложенных в строительство квартиры денежных средств и уплаты процентов вытекают из закона и были подтверждены поименованными судебными актами.
Эти права находятся в залоге у банка, и их реализация является предметом спорного требования банка.
Преимущественное перед другими кредиторами должника право банка на получение удовлетворения за счет денежных средств, причитающихся должнику от компании в связи с прекращением договора, следует из пункта 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К какому способу получения исполнения включенного в реестр требования банк вынужден будет прибегнуть — обращению взыскания на причитающиеся должнику как участнику долевого строительства денежные средства либо квартиру — не имеет значения для признания того, что требование банка имеет статус обеспеченного правами из договора и подлежит удовлетворению в качестве такового.
То есть, высшая судебная инстанция указывает на то, что именно Фонд должен был выяснить то, что имеется право залога, а после чего перечислить причитающиеся дольщику денежные средства в счет залогодержателя (Банка).
Такая же логика применена и в деле, решение по которому вы прикрепили к вопросу.
При этом, кредитор не обязан реализовывать свое залоговое право, в силу принципа диспозитивности, ведь залог, по существу, лишь способ обеспечения его обязательств.
Он может пойти путем взыскания с дольщика заемные денежные средства на прямую. К тому же, исходя из ситуации, добросовестный дольщик должен был погасить задолженность перед банком после получения денег от Фонда.
В случае, если Банк взыщет деньги с фонда как залоговый кредитор, у дольщика возникает неосновательное обогащение. То есть уже фонд сможет взыскать с дольщика деньги, которые будут выплачены банку.
Соответственно, невозможна ситуация, когда дольщик получил деньги, при наличии кредитных обязательств, а после банк получил удовлетворение с фонда. И, соответственно, дольщик остался с деньгами.
Здесь весь вопрос в том, что дольщик является кредитором застройщика (фонда) и должником банка.
Таким образом, Банк вправе требовать взыскания денег как с фонда, в силу наличия права залога (преимущественного удовлетворения), так и с самого дольщика, поскольку, как не крути, а он является должником по обязательству. В этом плане Банк может выбирать ответчика.
Резюмируя, полагаю, что действия банка правомерны, поскольку кредитные обязательства никуда не делись, а реализовывать или нет право залога, это право Банка.
С уважением, Соков Д. А.
