Как разделить общий участок 719 м² с двумя домами при отсутствии согласия собственников

Добрый день! 

земельный участок площадью 719 м2, если на нем находятся два разных по площади многоквартирных жактовских дома?

 Размер земельного участка определяется так, чтобы можно было обеспечить эксплуатацию жилого дома:

п.4, ч.1., ст.36 ЖК РФ:

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Также Приказом  Минстроя РФ от 07.03.2019 N 153/ПР
«Об утверждении Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома» определен порядок образования земельного участка под МКД:

Размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:

1)площади многоквартирного дома, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;

2)территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади многоквартирного дома,.....https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=331410

Соответственно, чтобы ответить на Ваш вопрос — необходимо знать, сколько квартир в МКД ( который с удобствами), есть ли вспомогательные постройки, необходимые для обслуживания дома.

Также, если на участке есть второй дом «по снос», это не значит, что на его месте не будет начато строительство другого дома.

Одни требует разделить так: чем больше площадь дома, тем больше доля в общем участке.

 Примерно так, с учетом площади МКД делится и земельный участок.

Здравствуйте, Наталья. 

Есть требования к образуемым земельным участкам согласно статьи 11.9 Земельного кодекса, в том числе требования к минимальной площади земельного участка. 

Если такие требования не выполняются, то в разделе исходного земельного участка с образованием 2 участков будет отказано. 

Как вариант, определить соглашением, или по суду порядок пользования земельным участком, которым определить, кто какой частью участка пользуется. 

Для дополнительной консультации можете обращаться ко мне в чат личных сообщений. 

С уважением! Г. А. Кураев 

Здравствуйте. 

Действующим законодательством не установлен запрет на формирование единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, а ТСЖ не лишено права совершить действия по разделу земельного участка (Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2021 N 307-ЭС21-803 по делу N А13-20545/2019).

При этом, размер образуемого под МКД земельного участка (придомовой территории) определяется, в частности, исходя из площади дома (суммарной общей площади всех квартир, нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в доме), территории, необходимой для обслуживания площади МКД, плотности застройки. В границы земельного участка под МКД могут быть включены в том числе земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания МКД (п. п. 5, 6 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.03.2019 N 153/пр). То есть, площадь будет определяться так:

Чем больше площадь дома, тем больше доля в общем участке.

Также, суд может отказать в разделе участка, установив, что в границах спорного земельного участка расположены несколько многоквартирных домов, их расположение представляет собой единый, замкнутый контур с проездом; эти многоквартирные дома имеют общую социальную и инженерную инфраструктуру, наземные автопарковки общего пользования; решение о разделении земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома, будет противоречить существующему благоустройству придомовой территории и приведет к ухудшению комфортных условий проживания и свободного использования жителями дворовой территории и общих элементов благоустройства (Определение Верховного Суда РФ от 22.10.2021 N 307-ЭС21-19001 по делу N А42-5028/2020).

Источник: http://mo-okkervil.ru/deyatelnost/napravleniya-deyatelnosti/tszh-smd/mozhno-li-razdelit-zemelnyy-uchastok-nakhodyashchiysya-pod-mnogokvartirnym-domom-