Как оптимизировать налоги при продаже квартиры нерезидентом с учётом микродоли

Question

Проконсультировать по оптимизации налогов при продаже квартиры Добрый день. Интересует консультация (до 60 минут) по вопросу оптимизации налогов при продаже квартиры с учетом обстоятельств. Обстоятельства: 1) У условного Васи есть квартира в Москве, куплена в марте 2021 года. В ней зарегистрированы его жена и двое детей (4 года и 1 год). Куплена в браке, он единственный собственник. Жене и детям есть куда "выписаться" перед продажей. 2) У Васи также есть микродоля квартиры в Московской области (1/25 доля от квартиры общей площадью 25 м^2), получена по договору дарения в июне 2011 года для регистрации, т.к. своей квартиры на тот момент не было. Тогда, в 2011-м, это было можно сделать и ограничений на сделку не было. Вася в этой микродоле зарегистрирован. 3) Вася налоговый нерезидент с прошлого года, живет и работает вместе с семьей не в РФ, есть ВНЖ в одной из "недружественных" стран. Задача: продать квартиру как можно скорее, минимизируя налог на продажу. Покупать другую квартиру в РФ Вася не планирует. Сложности для Васи, которые я вижу (это мое понимание, могу ошибаться): 1) Чтобы он мог продать квартиру через 3 года (т.е. в марте 2024 года) без необходимости платить 30% как нерезидент, Васе необходимо чтобы это было его единственное жильё. Но у него есть эта микродоля, из-за неё жилье не единственное и придется ждать 5 лет, 2026 года. Кроме того, Вася не зарегистрирован в квартире, которую хочет продать, и не хочет в ней регистрироваться (непонятно, является ли это условием того, чтобы квартира считалась единственным жильем). Но главным образом все же "мешает" эта микродоля. 2) В 2022 году, как оказалось, приняли поправки к ЖК РФ, из-за которых Вася не может просто подарить эту микродолю кому-то, например, жене. Теперь каждый собственник после сделки должен иметь не менее 6 м^2. Вася может подарить свою микродолю сособственнику этой квартиры в московской области, у которого в собственности 1/4 доля этой квартиры, т.е. более 6 м^2 (условному Пете), вряд ли Петя откажет. Но тогда Петя сможет выписать оттуда Васю после сделки. В принципе, это не будет большой проблемой, т.к. Вася в РФ не живет, но интересно какие варианты тут ещё есть. 3) Кроме того, непонятно: если Вася подарит эту микродолю Пете, например, в марте 2024 года, а уже в апреле-мае 2024 продаст свою квартиру в Москве - как посмотрит на это налоговая - не оценит ли она это как незаконное действие и не потребует ли оплаты налога, как если бы это не было единственным жильем? Тут интересна практика подобных дел. 4) (Опционально, если знаете, т.к. это немного другая тема) Если все же вариант с единственным жильем слишком сложный или рискованный, и придется ждать 2026 года, Вася хотел бы тогда сдавать квартиру это время. При этом он как нерезидент должен будет платить 30% от дохода от аренды. Есть ли вариант уменьшения этих 30%? Например, как ИП он вроде бы может платить 6% даже будучи нерезидентом, но опять же вопрос как посмотрит на это налоговая. Собственно, интересует обсуждение этих сложностей и любых других важных вопросов в контексте этой задачи, которые я не учел. Спасибо!

Юлия Павлюк · Answer

Здравствуйте! 1) Чтобы он мог продать квартиру через 3 года (т.е. в марте 2024 года) без необходимости платить 30% как нерезидент, Васе необходимо чтобы это было его единственное жильё. Но у него есть эта микродоля, из-за неё жилье не единственное и придется ждать 5 лет, 2026 года. Все верно. Указанная доля НЕ позволяет считать квартиру 2021-го года единственным жильем. Отсюда — срок владения 5 лет. 2) В 2022 году, как оказалось, приняли поправки к ЖК РФ, из-за которых Вася не может просто подарить эту микродолю кому-то, например, жене. Здесь тоже все верно (ч.1.1 ст.30 ЖК РФ). 3) Кроме того, непонятно: если Вася подарит эту микродолю Пете, например, в марте 2024 года, а уже в апреле-мае 2024 продаст свою квартиру в Москве — как посмотрит на это налоговая — не оценит ли она это как незаконное действие и не потребует ли оплаты налога, как если бы это не было единственным жильем? Эта схема рабочая. Учитывая, что на момент продажи квартиры 2021-го года доли уже не будет, квартира считается единственным жильем, поэтому налога нет (пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ). Для оформления сделки с этой долей потребуется нотариус (ст.41 закона 218-фз о госрегистрации).

Евгений Каргапольцев · Answer

Эльдар, добрый день. Есть ли вариант уменьшения этих 30%? Есть, конечно, и он предусмотрен пп.4 п.3 ст.217.1 НК РФ, необходимо, чтобы квартира являлась единственным жилым помещением в собственности. Положения ст.217.1 НК РФ распространяются также и на налогоплательщиков, не являющихся налоговыми резидентами. Микродолю следует подарить до этого. При этом стоит читывать, что если одаряемый не является близким родственником, то у него возникает налогооблагаемый доход в виде подаренной микродоли, налог будет исчисляться, исходя из кадастровой стоимости. интересует обсуждение этих сложностей и любых других важных вопросов в контексте этой задачи, которые я не учел. Интересует консультация (до 60 минут) по вопросу оптимизации налогов при продаже квартиры Такая консультация может быть проведена индивидуально в чате , а также при согласовании администрацией сайта -по видеосвязи и другими способами. С уважением