Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

596 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
596 юристов сейчас на сайте
  1. Гражданское право
  2. Договорное право

Расторжение договора аренды квартиры

Здравствуйте.

Подписал с человеком (физ. лицо) договор аренды квартиры с 10 марта 2014 (до 31 декабря 2014), получил от него залог 5000 рублей и затем еще 15000 рублей, он заехал в квартиру, но он спустя пару дней заговорил, что в квартире грязно и темно и он нашел вариант лучше. Я предложил, что вкручу им дополнительные лампы и уберусь, за мой счет, но он уже договорился с другим арендодателем и собрался переезжать. Насколько я понимаю, он собирается в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать вернуть 18500 рублей (с расчетом по 500 рублей за день (15000\30)*3 = 1500 рублей за 3 прожитых дня). Я же предполагаю, что это незаконно, если у него есть претензии - он должен изложить их в письме, так как согласно ГК РФ статья 620, у него есть только 4 причины для расторжения договора и заявленная претензия частично попадает под пункты 2 и 3. В случае, если в разумные сроки его претензия будет удовлетворена - он лишится законных оснований для расторжения договора (подтверждается судебной практикой - Постановление ФАС МО от 23.09.2009 N КГ-А40/9494-09-П). И в этом случае у него остается единственная возможность - заплатить мне неустойку (данное предположение также подтверждается судебной практикой - Постановление ФАС ЦО от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010), по расчетам - 7000 рублей, которая будет удержана из возвращаемой суммы (на руки он получит 20000-7000=13000 рублей) и в таком случае мы в двухстороннем порядке расторгнем договор. Еще предполагаю, что он может отправить мне уведомление о расторжении и расторгнуть договор через 15 дней после отправки уведомления, но в таком случае он все равно должен будет оплатить проживание до 28 марта (13 марта+15 дней).

Прав ли я, и если нет, то прошу объяснить где я ошибся.

  • 2014-03-13 01.19.04.docx
13 Марта 2014, 01:21, вопрос №393877 Илья Шушин, г. Иваново
700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (11)

  • Юрист - Ботвич Дмитрий
    Юрист, г. Красноярск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, 

    Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора Путеводитель по судебной практике. 

    По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

    1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 

    2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 

    3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 

    4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

    То есть по указанной статье ГК основания для расторжения нет, следовательно необходимо расторгать договор по общему правилу по решению суда и при условии возмещения убытков арендодателя. 

    И вообще, арендатор может лишь отказаться от исполнения договора, что в свою очередь назаконно.

    Насчет 15 дней:

    ст 610 ГК РФ 

    Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
    В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.


    13 Марта 2014, 05:04
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сальников Алексей
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Здравствуйте Илья!

    Вы все абсолютно правильно излагаете. В связи с тем, что Вам попался недобросовестный Арендатор предлагаю Вам бороться с ним его же методом. Договор аренды будет расторгнут, только после подписания между вами акта приема передачи помещения обратно Арендодателю — до этого момента Арендатор обязан платить арендную плату как за фактическое использование.

    Вывод: Не подписывайте арендатору Акт приема передачи помещения до тех пор пока не настанет время вносить деньги за Аренду. Как только он «отсидит» на 18500 рублей подписывайте Акт и растрогайте договор либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке по основанию не уплаты арендных платежей.

    13 Марта 2014, 06:59
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Не мучайтесь. Если не договоритесь между собой, пусть подает в суд. Кстати, вы тоже можете предъявить иск о возмещении убытков.

    13 Марта 2014, 06:59
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Назаров Кирилл
    получен
    гонорар
    37%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Здравствуйте, на сколько я понял, речь идет о квартире, то есть о жилом помещении. Эти правоотношения не регулируются теми нормами, на которые ссылаетесь Вы и другие юристы. Договором аренды охватываются нежилые помещения. В Вашем случае возникли иные правоотношения, которые урегулированы главой 35 ГК РФ, наем жилого помещения. 

    По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

    Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
    В Вашем случае имеет место краткосрочный наем (на срок менее года).

    К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
    Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним,в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
    По инициативе нанимателя договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен.
    Вы прописали в договоре следующее:

    4.1 Настоящий Договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит
    за исключением случаев систематического
    нарушения условий Договора и своих обязательств одной из сторон, что является
    основанием для досрочного расторжения Договора.


    4.2 О
    досрочном расторжении настоящего Договора каждая из сторон обязуется
    предупредить другую сторону не менее чем за пятнадцать дней.

    При этом, п.  4.1 не имеет юридической силы, поскольку противоречит закону, который допускает расторжение договора в одностороннем порядке, в частности нанимателем, с уведомлением наймодателя за 3 месяца.

    п. 4.2 по сути противоречит п. 4.1, которая говорит о фактической возможности досрочного расторжения договора и закрепляет обязанность по уведомлению другой стороны, по сути, уменьшая срок для такого уведомления, предусмотренный законом (3 месяца) до 15 дней. 

    В Вашей ситуации, в силу закона, наниматель обязан предупредить о намерении досрочного расторжения договора найма за 3 месяца в силу закона, по истечении этого срока договор фактически считается расторгнутым, и права и обязанности сторон по нему прекращаются. Таким образом наниматель обязан оплачивать суммы по найму жилого помещения еще 3 месяца с момента уведомления. Между тем, если дело дойдет до суда, наниматель обязан будет доказать, что уведомил Вас о досрочном расторжении договора. Если не будет официальной бумаги, он этого сделать не сможет, соответственно с него будут взысканы средства по договору за весь период с момента начала действия договора до момента, который Вами будет указан в Ваших требованиях (либо на день вступления в силу решения суда, либо на определенную дату, и.т.д.)

    13 Марта 2014, 08:29
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Назаров Кирилл
    получен
    гонорар
    37%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Если есть желание, могу помочь составить нормальный договор найма жилого помещения, на будущее. 

    13 Марта 2014, 08:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Топуз Фатима

    Здравствуйте, Илья. В дополнение вышесказанному. Если Вы приложили договор, который подписали с арендатором (нанимателем), то в разделе 4 этого договора также все предельно ясно расписано:

    4. Ответственность сторон



    4.1 Настоящий Договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит за
    исключением случаев систематического
    нарушения условий Договора и своих обязательств одной из сторон
    , что является основанием
    для досрочного расторжения Договора. (это правило заимствовано из ст.450 Гражданского кодекса РФ: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.).

    Пусть, если хочет пишет претензию, Вам есть, что на нее ответить. В конце концов можно придираться и к рисунку на обоях, и цвету плитки в ванной. Поэтому в ГК РФ и оговорено, что является существенным нарушением договора.




    13 Марта 2014, 08:38
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Феофанов Олег

    Добрый день.

     К Вашему договору применимы нормы о найме жилого помещения, поскольку именно такой договор имеет место 

    Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
    1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    Поскольку это обязанности он пока не исполнил, то обязанности возвращать суммы у Вас нет

    13 Марта 2014, 08:51
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Назаров Кирилл
    получен
    гонорар
    37%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

    Как я уже писал, в силу  ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    По смыслу данной нормы расторжение договора по инициативе нанимателя не ставится в зависимость от причин расторжения. 

    Исходя из Вашей ситуации, когда наниматель уже принял решение съезжать, для Вас не имеет значения по какой причине наниматель это делает, для Вас выгодно не потерять деньги. 

    Поэтому действия следующие: не чините ему препятствий, пусть съезжает, а через 3 месяца подавайте заявление в суд с требованием о взыскании суммы по договору за период просрочки платежей.

    Исходя из того, что договор не будет считаться расторгнутым, Вам выплатят деньги как минимум за 3 месяца, не зависимо от того, проживал он в квартире или нет. 

    13 Марта 2014, 08:52
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Назаров Кирилл
    получен
    гонорар
    37%
    Юрист, г. Ижевск
    Общаться в чате

     К Вашему договору применимы нормы о найме жилого помещения, поскольку именно такой договор имеет место (и не важно что он назван арендой).

    Договор  не назван арендой, он назван именно договором найма жилого помещения,  там так и прописано. 

    13 Марта 2014, 08:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    34%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте! В Вашей ситуации необходимо руководствоваться не главой 34 Гражданского кодекса РФ,  а главой 35, поскольку договор аренды квартиры может быть заключен только если арендатором является юридическое лицо. Между физическими лицами заключается договор найма жилого помещения.

    Согласно ст.687 ГК РФ

     

    1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

    Согласно ст.450 ГК РФ

    Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
    2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

    1) при существенном нарушении договора другой стороной;

    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

    3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

    Согласно п.4.1 Вашего договора одностороннее расторжение договора не предусмотрено.

    Согласно ст.452 ГК РФ

    Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

    Поскольку договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, то и соглашение о расторжении договора должно быть в письменной форме.

    2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

    Таким образом, наниматель должен направить Вам уведомление о расторжении договора.

    Согласно ст.453 ГК РФ

    4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

    Таким образом, Вы вправе по соглашению сторон расторгнуть договор найма по истечении месяца и 10-ти дней к примеру, тем самым возвращать сумму внесенную нанимателем не придется, хотя наниматель и так не вправе ее требовать.

    5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

    Таких обстоятельств не установлено.

    Единственное на что наниматель может ссылаться это на то, что он не был осведомлен при заключении договора о том, что в квартире недостаточная освещенность и грязь, акт приема-передачи Вы не выложили.

    Поэтому, на основании ст.451 ГК РФ 

    Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.


    Но, я не думаю, что грязь в квартире и малая освещенность является существенными обстоятельствами, т.к. это устранимо.

    13 Марта 2014, 09:01
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сальников Алексей
    получен
    гонорар
    30%
    Юрист, г. Оренбург
    Общаться в чате

    Не согласен. Моё мнение следующее.

    Так как стороны назвали данный договор — ДОГОВОРОМ АРЕНДЫ — соответственно только суд может признать данный договор — ДОГОВОРОМ НАЙМА.

    А по состоянию на сегодняшний день — это договор аренды.

    13 Марта 2014, 09:22
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть
stats