Расторжение договора аренды квартиры

Здравствуйте, 

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора Путеводитель по судебной практике. 

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

То есть по указанной статье ГК основания для расторжения нет, следовательно необходимо расторгать договор по общему правилу по решению суда и при условии возмещения убытков арендодателя. 

И вообще, арендатор может лишь отказаться от исполнения договора, что в свою очередь назаконно.

Насчет 15 дней:

ст 610 ГК РФ 

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Здравствуйте Илья!

Вы все абсолютно правильно излагаете. В связи с тем, что Вам попался недобросовестный Арендатор предлагаю Вам бороться с ним его же методом. Договор аренды будет расторгнут, только после подписания между вами акта приема передачи помещения обратно Арендодателю — до этого момента Арендатор обязан платить арендную плату как за фактическое использование.

Вывод: Не подписывайте арендатору Акт приема передачи помещения до тех пор пока не настанет время вносить деньги за Аренду. Как только он «отсидит» на 18500 рублей подписывайте Акт и растрогайте договор либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке по основанию не уплаты арендных платежей.

Не мучайтесь. Если не договоритесь между собой, пусть подает в суд. Кстати, вы тоже можете предъявить иск о возмещении убытков.

Здравствуйте, на сколько я понял, речь идет о квартире, то есть о жилом помещении. Эти правоотношения не регулируются теми нормами, на которые ссылаетесь Вы и другие юристы. Договором аренды охватываются нежилые помещения. В Вашем случае возникли иные правоотношения, которые урегулированы главой 35 ГК РФ, наем жилого помещения. 

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
В Вашем случае имеет место краткосрочный наем (на срок менее года).

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним,в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
По инициативе нанимателя договор расторгается в одностороннем порядке без обращения в суд, а перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, законом не ограничен.
Вы прописали в договоре следующее:

4.1 Настоящий Договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит
за исключением случаев систематического
нарушения условий Договора и своих обязательств одной из сторон, что является
основанием для досрочного расторжения Договора.

4.2 О
досрочном расторжении настоящего Договора каждая из сторон обязуется
предупредить другую сторону не менее чем за пятнадцать дней.

п. 4.2 по сути противоречит п. 4.1, которая говорит о фактической возможности досрочного расторжения договора и закрепляет обязанность по уведомлению другой стороны, по сути, уменьшая срок для такого уведомления, предусмотренный законом (3 месяца) до 15 дней. 

В Вашей ситуации, в силу закона, наниматель обязан предупредить о намерении досрочного расторжения договора найма за 3 месяца в силу закона, по истечении этого срока договор фактически считается расторгнутым, и права и обязанности сторон по нему прекращаются. Таким образом наниматель обязан оплачивать суммы по найму жилого помещения еще 3 месяца с момента уведомления. Между тем, если дело дойдет до суда, наниматель обязан будет доказать, что уведомил Вас о досрочном расторжении договора. Если не будет официальной бумаги, он этого сделать не сможет, соответственно с него будут взысканы средства по договору за весь период с момента начала действия договора до момента, который Вами будет указан в Ваших требованиях (либо на день вступления в силу решения суда, либо на определенную дату, и.т.д.)

Здравствуйте, Илья. В дополнение вышесказанному. Если Вы приложили договор, который подписали с арендатором (нанимателем), то в разделе 4 этого договора также все предельно ясно расписано:

4. Ответственность сторон

4.1 Настоящий Договор расторжению в одностороннем порядке не подлежит за
исключением случаев систематического
нарушения условий Договора и своих обязательств одной из сторон, что является основанием
для досрочного расторжения Договора. (это правило заимствовано из ст.450 Гражданского кодекса РФ: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.).

Пусть, если хочет пишет претензию, Вам есть, что на нее ответить. В конце концов можно придираться и к рисунку на обоях, и цвету плитки в ванной. Поэтому в ГК РФ и оговорено, что является существенным нарушением договора.

Добрый день.

 К Вашему договору применимы нормы о найме жилого помещения, поскольку именно такой договор имеет место 

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Поскольку это обязанности он пока не исполнил, то обязанности возвращать суммы у Вас нет

Здравствуйте! В Вашей ситуации необходимо руководствоваться не главой 34 Гражданского кодекса РФ,  а главой 35, поскольку договор аренды квартиры может быть заключен только если арендатором является юридическое лицо. Между физическими лицами заключается договор найма жилого помещения.

Согласно ст.687 ГК РФ

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно ст.452 ГК РФ

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Согласно ст.453 ГК РФ

4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Единственное на что наниматель может ссылаться это на то, что он не был осведомлен при заключении договора о том, что в квартире недостаточная освещенность и грязь, акт приема-передачи Вы не выложили.

Поэтому, на основании ст.451 ГК РФ 

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.