Здравствуйте.
Вы можете в договоре прописать, что арендодатель при досрочном расторжении договора обязуется возместить арендатору расходы на улучшение помещения.
При этом, конечно, необходимо подробно прописать, что за улучшения планирует провести арендатор.
долгосрочный договор он же не спасает от досрочного расторжения и может быть расторгнут за месяц
Договор заключенный на определенный срок (на 5 лет, на 10 лет) по общему правилу не может быть произвольно расторгнуть не по инициативе арендатора, ни арендодателя — в ст. 619 ГК РФ перечислены случаи, когда договор (срочный) может быть расторгнут по инициативе одной стороны, это когда арендатор
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки,...
договором могут быть предусмотрены и другие основания расторжения.
Правило о расторжении договора с предварительным уведомлением за месяц применяется к бессрочным договорам аренды, к срочным оно применяется если предусмотрено непосредственно договором.
Поэтому Вы можете просто заключить договор на длительный срок, прописав, что договор может быть расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством, а также указав, что арендодатель дает согласие на ремонт помещения и в случае досрочного расторжения обязуется возместить Вам соответствующие расходы.
Если арендодатель будет настаивать на включение в договор срочной аренды условия о праве расторгнуть договор в одностороннем порядке, то тогда можно включить в договор условие о плате за одностороннее расторжение договора по инициативе арендодателя. Это не штрафная санкция, а сумма для покрытия Ваших расходов, связанных с расторжением договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ).
