Юлия, добрый день.
Стоимость приобретамемой квартиры будет состоять из:
1. Ваших личных средств.
2. Личных средств Вашего будущего супруга;
3. Кредитных средств банка, полученных будущим супругом по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, заключенному также до брака. Денежные средства, полученные по кредитному договору до брака, предоставляются в собственность также лично будущему супругу. Залогодателем будет также являться супруг.
По предполагаемой Вами схеме сменить режим собственности с личного на совместный с даты регистрации брака на переданную уже в залог квартиру будет проблематично. Это будет нарушать интересы банка -кредитора. Ваш супруг еще при заключении кредитного договора будет обязан сообщить о брачном договоре, а при несообщении будет отвечать перед банком переданной в залог всей квартирой независимо от содержания брачного договора. Кроме того, у банка будет право требовать и изменения или расторжения кредитного договора (см.ст.46 СК РФ)
Ввиду этого,
— либо не стоит изначально усложнять все именно брачным договором, а стоит приобретать сразу квартиру в долевую собственность, а кредитный договор оформлять на двух созаемщиков — Вас и будущего супруга, пусть и не состоящих пока в браке, это допустимо, банки на это идут. Доли можете определить по своему усмотрению, в т.ч. и пропорционально вложенным средствам и с учетом того, что кредит также будет общим. Движение денежных средств от каждого из Вас к продавцу может быть отражено в договоре купли-продажи и подтверждаться платежными документами.
— либо на момент оформления кредитного договора ставить в известность о заключенном брачном договоре банк и согласовывать вопрос с ним.
Использовать конктрукцию с договором займа я бы не рекомендовал, так как по нему Вы вправе претендовать только на возврат денег по данному договору. (см. п.1 ст.807 ГК РФ). Обязать будущего супруга предоставить отступное вместо возврата займа заранее нельзя, иначе это уже не займ, а договор купли-продажи. Кроме того, не ясно, когда это будет возможно, сколько будет стоить на тот момент доля в квартире, будет ли соответствовать ее стоимость переданным средствам. Вопросов масса при такой конструкции.
Если же предположить, что Вы добьетесь решения суда о взыскании денег по договору займа — само по себе решение Вам ничего не даст, Вам нужна доля в квартире, а не решение суда, как бумага. Будет ли платежеспособен супруг на тот момент будущий супруг -предсказать нереально.
Наиболее предпочтительный вариант — оформление квартиры сразу в долевую собственность, выступить созаемщиками по кредитному договору.
С уважением
Здесь следующий вариант — передайте денежные средства будущему супругу под расписку с условиями возврата.
В дальнейшем после погашения ипотеки Вы можете решить вопрос с разделом квартиры по долям, а расписку уничтожить. Но если возникнет спор о разделе имущества, а брачный договор Ваш жених откажется заключать, то квартира будет являться только его собственностью, но при наличии расписки вы сможете взыскать с него денежные средства с процентами в размере ключевой ставки ЦБ РФ, если иной размер процентов не будет предусмотрен вашей распиской.