Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

412 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
412 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Приобретение торговой недвижимости в собственность

Добрый ден.

Меня зовут Сергей. Являюсь ИП на УСН. Есть желание приобрести торговую недвижимость для дальнешего сдачи в аренду. Собственных средств не достаточно и придется прибегнуть к кредитованию.

Суть вопроса.

Какие налоги нужно будет платить с учетом нового законодательства. При учете что недвижимость планируется использовать под магазин.

Какие подводные камни могут ожидать при совершении сделки купли-продажи и на что нужно обратить внимание. Освобождает ли УСН от уплаты налогов?

Спасибо.

11 Марта 2014, 20:00, вопрос №392389 Сергей, г. Пермь
400 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (7)

  • Адвокат - Бажутов Евгений

    Чего конкретно опасаетесь? При УСН налог на недвижимость не платится, в этом плане у вас ничего не меняется. Получив кредит, будете платить платежи по нему.  При сделке купли- продажи важно проверить объект на соответствие его кадастровым документам и его историю: историю права собственности, наличие или отсутствие обремений, введение в эксплуатацию, самих собственников. Проще задавать этот вопрос, понимая какой конкретно объект намерены покупать. 

    11 Марта 2014, 20:17
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сошенко Владимир Иванович
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Великие Луки
    Общаться в чате

    Сергей, здравствуйте!

    Поскольку ВЫ являетесь физическим лицом, хоть и осуществляющим предпринимательскую деятельность, то и регистрироваться недвижимость будет на Вас как на физ лицо. Как следствие, Вы и налоги платить будете как физическое лицо — налог на имущество. В настоящее время существует Письмо Минфина России от 08.11.2013 N 03-05-06-02/47779, в котором Минфин говорит о проработке проекта закона об освобождении от уплаты ИП налога на недвижимость, но пока это только проект.

    Д

    епартамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу освобождения от уплаты налога на недвижимое имущество индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.
    В настоящее время Минфином России совместно с Минэкономразвития России проводится работа по подготовке проекта федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, а также о признании утратившим силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее — законопроект), предусматривающего введение на территории Российской Федерации налога на недвижимое имущество физических лиц.
    Законопроектом предусматривается внесение изменения в п. 3 ст. 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации, согласно которому индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, освобождаются от уплаты налога на недвижимое имущество физических лиц в отношении зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений, используемых для осуществления предпринимательской деятельности.
    Данное положение будет применяться на территории тех муниципальных образований, в которых нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований введен налог на недвижимое имущество физических лиц.
    Законопроектом предусматривается введение налога на недвижимое имущество физических лиц с 1 января 2015 г.

    Заместитель директора
    Департамента налоговой
    и таможенно-тарифной политики
    А.В.САЗАНОВ
    08.11.2013


    11 Марта 2014, 20:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мурашко Владимир
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Сергей!

    При заключении договора купли-продажи непременно убедитесь, что объект находится в собственности продавца. Кроме этого, необходимо, чтобы земельный участок, на котором расположен объект, соответствовал статусу самого объекта, то есть, должно быть изменено разрешенное использование этого участка для размещения магазина и продавец должен иметь соответствующие документы — кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности, технический паспорт. Если все это имеется, можете заключать договор купли-продажи и регистрировать сделку в Росреестре. Никакого налога при этом платить Вы не должны, поскольку находитесь на УСН. 

    11 Марта 2014, 20:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мысник Нина
    Мысник Нина
    Юрист, г. Москва
    • 1073ответа
    • 459отзывов

    Здравствуйте!

    Перед приобретением недвижимого имущества обязательно закажите выписку из ЕГРП (единого государственного реестра прав), там будет содержаться основная информация об объекте, сравните эти сведения со сведениями, предоставляемые продавцом. 

    11 Марта 2014, 20:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Ермолаева Лариса

    Здравствуйте! Что касается налогов, то при использовании недвижимого имущества в предпринимательской деятельности, доходы от которой облагаются в рамках УСН, ИП освобождаются от уплаты налога на имущество физических лиц, в отношении такого имущества (п.3 ст.346.11 НК РФ).

    Если вы применяете УСН — доходы, то списать расходы на приобретение основных средств (недвижимость) Вы не сможете. 

    Если Вы на УСН — доходы, уменьшенные на величину расходов, то Ваши доходы Вы имеете право уменьшить на расходы, связанные с приобретением недвижимого имущества. 

    1. расходы на покупку должны быть полностью оплачены

    2. основное средство должно использоваться в предпринимательской деятельности

    3. зарегистрировано право собственности.

    Основное средство списывается по первоначальной стоимости в состав которой входят.

    Согласно ст. 346.16 НК РФ, расходы на покупку основного средства списываются равными долями в течение одного налогового периода  и учитываются на последнее число квартала. Расходы начинать списывать необходимо в том квартале, в котором недвижимость будет зарегистрирована и введена в эксплуатацию.

    Если Вы будете продавать данное имущество, то налог от продажи Вы будете платить в рамках системы налогообложения, которую будете применять на момент продажи.Согласно ст. 346.16 НК РФ: «В случае реализации приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — до истечения 10 лет с момента их приобретения, налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами с момента их учета в составе расходов на приобретение до даты реализации с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени».

    11 Марта 2014, 21:11
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Каторжевская Елена Николаевна

    здравствуйте,

    в дополнение:

    — применение УСН  освобождает  от обязанности по уплате:

    •  налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности,за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговой ставке, устанавливаемой в размере35% в отношении доходов -суммы экономии на процентах при получении налогоплательщиками заемных (кредитных) средств в части превышения размеров, указанных в п. 2 ст. 212 Налогового кодекса);
    • налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности)
    • НДС(п.3 ст.346.11 НК)
    При этом,«временное неиспользование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, в частности, отсутствие договоров аренды, ремонт помещения и т.п., а также использование имущества (его части) для управленческих нужд ИП,само по себе не может рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности»(Письмо Минфина от 01.02. 2010 года N 03-05-04-01/06).
    — Использование недвижимости в предпринимательской деятельности лишает права на имущественный вычет (предусмотренный ст.220 НК), но не  навычет «профессиональный» (согласно условиям ст.221 НК).

    — Кредит обременяет недвижимость, ограничивая свободное пользование, распоряжение(включая право на передачу в аренду) на весь период выплаты кредита.Требует предварительного согласования с кредитором всех планируемых действий в отношении заложенной недвижимости.
    Оплата по договору купли-продажи — с расчетного счета, используемого «для предпринимательских целей».

    с уважением,

    Елена

    12 Марта 2014, 02:49
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Филатова Тамара Арновна
    получен
    гонорар
    33%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Здравствуйте Сергей!



    В соответствии со ст.346.11, .14 и .15 НК РФ



    Применение упрощенной системы налогообложения организациями
    предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль
    организаций (за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по
    налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 3 и 4 статьи
    284 настоящего Кодекса), налога на имущество организаций. 



    . Организации и индивидуальные предприниматели, применяющие
    упрощенную систему налогообложения, не освобождаются от исполнения обязанностей
    налоговых агентов, предусмотренных настоящим Кодексом.



     Объектом налогообложения признаются:



    доходы;



    доходы, уменьшенные на величину расходов.



    .



    Налогоплательщики при определении объекта налогообложения
    учитывают следующие доходы:



    доходы от реализации, определяемые в соответствии
    со статьей 249 настоящего Кодекса;



    внереализационные доходы, определяемые в соответствии
    со 



    статьей 250 настоящего Кодекса.



    То есть, если Вы на УСН, то при определении объекта
    налогообложения учитываются  вышеуказанные  доходы.



    Согласно ст.346.16,.17 и ст. .18 НК РФ



    В целях настоящей главы датой получения доходов признается
    день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения
    иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения
    задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод)



     В случае, если объектом налогообложения являются
    доходы
    организации или индивидуального предпринимателя, уменьшенные на величину
    расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на
    величину расходов.



    5. При определении налоговой базы доходы и расходы
    определяются нарастающим итогом с начала налогового периода.



    .Налогоплательщик, который применяет в качестве объекта
    налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, уплачивает
    минимальный налог в порядке, предусмотренном настоящим пунктом.



    При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает
    полученные доходы на следующие расходы: расходы, связанные с оплатой
    услуг, оказываемых кредитными организациями.

    Сумма минимального налога исчисляется за налоговый
    период налоговый период в размере 1 процента налоговой базы,
    которой являются  внереализационные доходы налоговый период сумма
    исчисленного в общем
    порядке налога меньше суммы исчисленного минимального налога.



    Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в
    частности, доходы: в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или
    имущественных прав.



    То есть, поступившие денежные средства на
    счета в банках и (или) в кассу являются доходами, которые могут быть уменьшены
     на расходы, связанные с оплатой услуг банка.
     



    При этом Вы вправе применить минимальный налог  в размере 1
    процента налоговой базы, 



     В силу ст. 346.21 и .23 НК РФ



    налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке
    процентная доля налоговой базы.



    Сумма налога по итогам налогового периода определяется
    налогоплательщиком самостоятельно



    По итогам налогового периода налогоплательщики
    представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту нахождения
    организации или месту жительства индивидуального предпринимателя в следующие
    сроки:



     индивидуальные предприниматели — не позднее 30 апреля
    года, следующего за истекшим налоговым периодом (за исключением
    случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи).



    То есть,  Вы самостоятельно исчисляете сумму налогов.

    Письмом Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 15 октября 2013 г. N 03-11-11/42962 О налогообложении доходов, полученных в связи с передачей имущества в аренду разъяснено:

    Вопрос: Физическое лицо, зарегистрированное в качестве
    индивидуального предпринимателя (применяет упрощенную систему налогообложения),
    сдает имущество в аренду. Договор составлен от имени физического лица.



    Какой налог, полученный с дохода от сдачи имущества в
    аренду, необходимо заплатить: НДФЛ или налог, уплачиваемый в связи с
    применением упрощенной системы налогообложения?



    Такой вид деятельности, как сдача имущества в аренду, в
    ЕГРИП данного индивидуального предпринимателя не указан.



    Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики
    рассмотрел обращение по вопросу о порядке налогообложения доходов, полученных в
    связи с передачей имущества в аренду и, на основании информации, изложенной в
    обращении, сообщает следующее.



    В соответствии со статьей 23 Гражданского кодекса Российской
    Федерации (далее — ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской
    деятельностью без образования юридического лица с момента государственной
    регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.



    Пунктом 4 указанной статьи ГК РФ установлено, что гражданин,
    осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического
    лица без регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом
    сделок на то, что он не является предпринимателем.



    Согласно статье 2 ГК РФ предпринимательской деятельностью
    признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность,
    направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом,
    продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами,
    зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.



    В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса
    Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики — индивидуальные
    предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при
    определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации,
    определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы,
    определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.



    При этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от
    осуществления предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система
    налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом на
    доходы физических лиц на основании пункта 24 статьи 217 Кодекса.



    В случае если физическое лицо зарегистрировано в качестве
    индивидуального предпринимателя и в соответствии с требованиями Федерального
    закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации
    юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином
    государственном реестре индивидуальных предпринимателей указан такой вид экономической
    деятельности, как «Сдача внаем собственного недвижимого имущества», в
    отношении которой применяется упрощенная система налогообложения, доходы от
    передачи такого имущества в аренду учитываются в составе доходов при
    определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением
    упрощенной системы налогообложения.



    Если вид деятельности, связанный с передачей в аренду
    недвижимого имущества в Едином государственном реестре индивидуальных
    предпринимателей не зарегистрирован, то индивидуальный предприниматель может
    внести соответствующее изменение в сведения, и с даты регистрации данного
    изменения начать осуществлять указанную деятельность, учитывая полученные
    доходы в рамках упрощенной системы налогообложения.



    Учитывая изложенное, если индивидуальный предприниматель,
    применяющий упрощенную систему налогообложения, сдает в аренду собственное
    недвижимое имущество, при этом данный вид деятельности не заявлен им при
    регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, и договор на передачу в
    аренду недвижимого имущества заключен от имени физического лица, а не
    индивидуального предпринимателя, то в данном случае доходы, полученные от сдачи
    в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы
    налогообложения, то есть налогом на доходы физических лиц согласно положениям
    главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.

    То есть, если у Вас вид деятельности, связанный с передачей в аренду недвижимого имущества в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей не зарегистрирован, Вы заключите договор от физ.л., то  доходы, полученные от сдачи в аренду такого недвижимого имущества, облагаются в рамках общей системы налогообложения, то есть база 13 %.

    Таким образом, Вам следует самостоятельно исчислять, подать декларацию в указанный период и уплатить налог.

    В соответствии со ст. 554 ГК РФ 



    В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные,
    позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче
    покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение
    недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого
    недвижимого имущества.



    При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом
    имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
    соответствующий договор не считается заключенным.



    То есть, в договоре продажи дома, должны быть указаны
    точные данные объекта, поэтому при указании характеристик  жилья Вам следует проверить все данные согласно  справки из БТИ и   выписки из ЕГРП .

     Согласно ст. 551 ГК РФ

    Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.


    В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

    То есть, после заключ. договора Вам следует зарег. Ваше право в РОСреестре. В случае отказа продавца подать заявление- Вы вправе подать обязать его в судеб. порядке с возмещением своих убытков.

    Поэтому  Вам следует самостоятельно исчислять, подать декларацию в указанный период и уплатить налог.


    Таким образом, сейчас Вам следует получить выписку из ЕГРП о наличии прав продавца на сегодняшний день и отсутствии обременения недв., паспорт и справки из БТИ.

    Смогу оказать услугу по составлению договора, а также проконсультировать по успешному заключению сделки в чате.

    C уважением Ф. Тамара


    12 Марта 2014, 15:19
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats