Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И что для этого нужно сделать?
После смерти тёти по судебному решению назначены 3 наследника. Два племянника Сергей и Слава и сестра усопшей Оксана. Слава был определен как ответственный.Так как у Оксаны были возрастные проблемы с головой, её интересы представлял сын Дмитрий. Между этими наследниками были разделены финансовые збережения усопшей. И когда возникла необходимость в продаже квартиры , оказалось, что Оксана тоже ушла из жизни. Дмитрий же на все вопросы Сергея и Славы отвечает, что у него документы не готовы. Видимо он пропустил 6 месячный срок, и теперь нужно решение суда. Во всяком случае на вопросы, когда будет какой-то документ от него - следует ответ: "Занимаюсь, пока нет"
Вопрос: Могут ли Сергей и Слава продать свои доли этой квартиры? И что для этого нужно сделать?
Добрый день! Вы можете проверить, открыто ли наследственное дело после смерти Оксаны на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав в форме ее фио и дату смерти (по ссылке ниже)
Видимо он пропустил 6 месячный срок, и теперь нужно решение суда.
Если Николай и Оксана были зарегистрированы по одному адресу, то он считается фактически принявшим наследство и может открыть наследственное дело и после истечения 6 месячного срока в любой момент
Могут ли Сергей и Слава продать свои доли этой квартиры? И что для этого нужно сделать?
Могут, но сначала они обязаны уведомить своего сособственника о предстоящей продаже в соответствии со ст.250 Гражданского кодекса РФ
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях,
Если сособственник (в вашем случае Оксана) умер, соответственно, он не может заявить о своем преимущественном праве и отказаться от него. Если не соблюдено право на преимущественную покупку, сделку не зарегистрируют в Росреестре. Только после вступления в наследство Николай может отказаться от преимущественного права покупки или согласиться на покупку долей Оптимальный и самый безопасный вариант для вас – подождать, пока Николай получит свою долю по наследству, уведомить его о продаже и уже после его отказа продавать любому лицу.
Дмитрий же на все вопросы Сергея и Славы отвечает, что у него документы не готовы
Здравствуйте.
Не совсем понятно. Указанные лица уже получили свидетельства о праве на наследство?
Проблема действительно может быть с точки зрения соблюдения преимущественного права наследника Оксаны (Дмитрия), поскольку пока Дмитрий (ил другой наследник) не получит Свидетельство о праве собственности на долю некого будет уведомлять о предполагаемой продаже. А в соответствии с положениеми ст. 250 гк РФ такое уведомление обязательно. Без этого продажа доли состояться не сможет — нотариус, который будет оформлять сделку (обязательное нотариальное удостоверение) просто ее не удостоверит.
Ввиду этого до истечения 6 месяцев с момента смерти Оксаны и вступлени в права наследования Дмитрия технически выполнить условия преимущественного права покупки будет невозможно.
Если не проживал в ее квартире, то есть фактически не вступил в наследство, и оснований для восстановления срока нет, то по логике в соответствии с п. 3 ст. 1154 ГК РФ лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение 3 месяцев со дня окончания 6 месяцев со дня открытия наследства. То есть наследник первой очереди не вступил — у наследников других очередей есть три месяца на заявление о вступлении в наследство. Если этот срок пропущен по уважительной причине — он омжет быть восстановлен. Если причины такой нет, то указанная доля должна была перейти к муниципалитету, поскольку считается выморочной.
Думаю, что стоит выяснить в суде нет ли дела о восстановлении срока на принятие наследства со стороны Дмитрия и если нет, то обращаться в муниципалитет по месту нахождения квартиры с заявлением о невозможности полноценно обладать и пользоваться правами собственника ввиду неоформления имущества как выморочного.
Ну а дальше уже в зависимости от того, как быстро муниципалитет отреагирует.
Сергей, добрый день.
Я не согласен с ответами коллег.
В законе нет запрета продать долю в общем имуществе и при отсутствии документов, подтверждающих соблюдение преимущественного права покупки, которое принадлежит другим сособственникам.
В силу п.1.1 ст.42 ФЗ О государственной регистрации недвижимости сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежит нотариальному удостоверению.
При удостоверении договора купли-продажи на нотариусе лежит обязанность только разъяснить сторонам сделки последствия несоблюдения преимущественного права, и не более того. Оснований для отказа в совершении нотариального действия у него нет.
Последствием же несоблюдения преимущественного права является перевод права покупателя на участника долевой собственности в судебном порядке, если он докажет, что его право не было соблюдено. То есть речь совсем не идет о том, что в случае продажи договор купли-продажи будет признан недействительным.Такого закон не предусматривает.
Об этом как раз говорит
— разъяснения Верховного суда РФ в п.91 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
— разъяснения Федеральной нотариальной палаты в его Методических рекомендациях по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу
1. Общие положения
.......
Правовые последствия продажи доли с нарушением преимущественного права покупки установлены пунктом 3 статьи 250 ГК РФ и в обязательном порядке должны быть разъяснены нотариусом лицу, обратившемуся за нотариальным удостоверением сделки по продаже доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.
.......
5.4.Если продавец самостоятельно извещал сособственников, и, по его сообщению, ответа от них не получил, данное обстоятельство отражается в удостоверяемом договоре продажи в виде заверения об обстоятельствах в порядке статьи 431.2 ГК РФ.
В Вашем случае Дмитрий может до второго пришествия не получать свидетельство о праве на наледство, это только его право, как наследника Оксаны, но это не означает, что по этой причине другие сособственники вынуждены быть ограничены в своем праве по распоряжению своим имуществом (продаже принадлежащего им имущества).
Вопрос: Могут ли Сергей и Слава продать свои доли этой квартиры? И что для этого нужно сделать?
Таким образом, продать доли Вы в любом случае можете.
Другое дело -
1. Риски покупателя при приобретении у Вас доли, но это целиком только его решение, за которое он ответственен сам. Найдется ли такой рисковый покупатель — вопрос.
2. Кого извещать о преимущественом праве, кому предлагать купить долю.
Видимо он пропустил 6 месячный срок, и теперь нужно решение суда.
Нужно знать точно, либо он пропустил срок для принятия, и требуется его именно восстанавливать в судебном порядке, либо в суд ему требуется обращаться с требованием о признании права собственности в порядке наследования ввиду совершения им фактических действий по принятию, совершал ли он такие действия и какие тому имеются доказательства.
Отмечу, что ситуация может развиваться в нескольких вариантах
1. Срок Дмитрием пропущен, действия по фактическому принятию им не совершались, не совершались они и никем другим (Сергей и слава. приходящиеся Оксане также родственниками -братьями, судя по всему).
2. Срок Дмитрием пропущен, действия по фактическому принятию им не совершались, но совершались они либо Сергеем либо Славой, как наследниками последующих после первой очередей (предполагаю, что второй очереди).
3. Срок для обращения к нотариусу Дмитием пропущен (см. п.1 ст.1153 ГК РФ), но совершались действия по фактическому принятию.
В зависимости от того, какой вариант имеет место быть (исходя из фактических обстоятельств) и следует решать, что Вы можете сделать, оформлять ли наследство на себя (во втором варианте), извещать ли о преимущественном праве муниципальное образование, как наследника выморочного имущества (в первом варианте), извещать Дмитрия (в третьем варианте).
При этом в любом случае следует учесть, что согласно п.4 ст.1152 ГК РФ
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Именно поэтому отсутствие свидетельства о праве на наследство у кого-бы то ни было не означает невозможность соблюдения права преимущественной покупки и продажи доли.
Подробная консультация по ситуации в целом возможна индивидуально в чате.
С уважением
прошу прощения, назвала Дмитрия Николаем.
Уведомление о продаже на имя покойного отправлять нельзя, естественно. На имя Дмития тоже, так как он еще не является собственником. Ниже коллега приводит аргументы, что продать Сергей и Слава свои доли все равно смогут. Но я, по практие работы у нотариусов могу сказать, что очень долго придется искать нотариуса, который удостоверит сделку без отказа. Также сложно будет найти и покупателя долей в такой квартире.