Как обезопасить Покупателя в этой сделке?

Здравствуйте.

а Росреестр говорит, что паспорт пригоден для сделки

Вот это очень странная позиция Росреестра.

Просроченный паспорт фактически представляет собой недействительный документ, и продавцу нужно либо заменить паспорт,

Постановление Правительства РФ от 08.07.1997 N 828
«Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации»

10. Выдача и замена паспортов производятся Министерством внутренних дел Российской Федерации и его территориальными органами по месту жительства, по месту пребывания или по месту обращения граждан в порядке, определяемом Министерством внутренних дел Российской Федерации.

либо представить иной документ, удостоверяющий его личность.

Срок замены паспорта по достижению гражданином РФ возраста 45 лет составляет 90 календарных дней с даты достижения соответствующего возраста.

Согласно п. 7 Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, утв. постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828,

По достижении гражданином (за исключением военнослужащих, проходящих службу по призыву) 20-летнего и 45-летнего возраста паспорт подлежит замене. При этом такой паспорт является действительным до дня оформления нового паспорта, но не более чем 90 дней после дня достижения гражданином 20-летнего и 45-летнего возраста.

Т.е. в течение указанного 90-дневного срока после достижения гражданином 45-летнего возраста его прежний паспорт остается действующим документом, удостоверяющим личность гражданина.

В связи с тем, что у Продавца еще не прошло 90 дней с даты достижения возраста 45 лет, он может подтверждать свою личность ранее выданным паспортом как документом, удостоверяющим его личность.

При заключении сделки купли-продажи квартиры в течение указанного 90-дневного срока после достижения продавцом возраста 45 лет он может в качестве документа, удостоверяющего его личность, предъявить и указать в договоре ранее выданный паспорт гражданина РФ.

Елена, добрый день.

1

Продавец длительно живет за рубежом

 Собственно говоря, продавец вообще не обязан иметь паспорт гражданина РФ (имеется ввиду внутренний паспорт). Указанное следует из абз.2 п.1 Положения о паспорте.

Паспорт обязаны иметь все граждане Российской Федерации (далее именуются — граждане), достигшие 14-летнего возраста и проживающие на территории Российской Федерации.

2. 

у продавца паспорт просрочен на 1.5 месяца с дня рождения ( 45 лет)

 паспорт не просрочен и не является на данный момент недействительным до истечения 3 месяцев со дня 45-летия. Указанное следует из взаимосвязанных положений п.7,  абз.2 п.12 и  п.15 того же Положения).

но является гражд РФ.на сделку приедет в рф.

 Если паспорт будет указан в договоре купли-продажи и заявление о регистрации прав будет подаваться  в течение 90 дней, то данный паспорт будет служить надлежащим документом, удостоверяющим личность.

К слову сказать, паспорт и не является обязательным реквизитом для указания в ДКП, поскольку таких требований в законодательстве нет. 

 в силу ст.19 ГК РФ гражданин  осуществляет права и обязанности под своим именем, включающим фамилию и собственно имя, а также отчество, если иное не вытекает из закона.

А если продавец после сделки не поменяет паспорт, сделка будет не действительная? Как обезопасить Покупателя в этой сделке?

 Сделка будет действительна, так как нет оснований для ее недействительности, предусмотренных параграфом 2 главы 9 ГК РФ.

К слову сказать, если сделка планируется нотариальная, то документом, удостоверяющим личность, может быть и любой другой документ, исключающий сомнения нотариуса в личности лица, обратившегося за своершением нотариального действия. В том числе это может быть и загранпаспорт. (ст.42 Основ законодательства о нотариате), при этом нотариус самостоятельно обращается за регистрацией прав на имя покупателя в росреестр.