Как сдавать комнаты в наем

Анатолий, здравствуйте.

Деятельность законна при соблюдении следующих норм:

ГК РФ

Статья 685. Поднаем жилого помещения

1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ)

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным.

4. Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.

5. При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.

6. На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

Один вопрос ради уточнения, а причем тут ФМС?

Анатолий, здравствуйте!

Вы вправе заниматься такой деятельностью. Ваше право не может быть ограничено

Согласно ч.1 ст.23 ГК РФ Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Об открытии расчетного счета  должны были уведомить ПФР, ФСС, налоговую.

Согласно ч.3 ст.28 ФЗ О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования" Плательщики страховых взносов — организации и индивидуальные предприниматели помимо обязанностей, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, обязаны письменно сообщать в орган контроля за уплатой страховых взносов соответственно по месту нахождения организации, месту жительства индивидуального предпринимателя:1) об открытии (закрытии) счетов в банке в течение семи дней со дня открытия (закрытия) таких счетов. Индивидуальные предприниматели сообщают в орган контроля за уплатой страховых взносов о счетах в банке, используемых ими в предпринимательской деятельности; 2) о создании или закрытии обособленных подразделений организации в течение одного месяца со дня создания обособленного подразделения или закрытия обособленного подразделения (прекращения деятельности организации через обособленное подразделение); 3) о реорганизации или ликвидации организации, прекращении физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя в течение трех дней со дня принятия такого решения.

Согласно ч.2 ст.23 НК РФ Налогоплательщики — организации и индивидуальные предприниматели помимо обязанностей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, обязаны сообщать в налоговый орган соответственно по месту нахождения организации, месту жительства индивидуального предпринимателя: 1) об открытии или о закрытии счетов (лицевых счетов) — в течение семи дней со дня открытия (закрытия) таких счетов. Индивидуальные предприниматели сообщают в налоговый орган о счетах, используемых ими в предпринимательской деятельности.

Также необходимо учесть, что договор найма должен содержать положения о возможности сдачи комнат в поднаем.

Желаю удачи!

В дополнение к ответам коллег, хотел бы добавить следующее. Ваша деятельность, как уже правильно замечено, подпадает под признаки гостиничной. Поэтому при ее осуществлении Вы обязаны соблюдать «Правила предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации», утвержденные постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 N 490 (ред. от 13.03.2013) и, кроме того, естественно, закон «О защите прав потребителей». Если, не дай Бог, возникнут проблемы и кто-то из пользующихся Вашими услугами, окажется недоволен и пожалуется, например в Роспотребнадзор, то для Вас могут быть не самые лучшие последствия в виде, как минимум, проверки, а, как максимум, привлечения к административной ответственности. Кроме того, совершенно очевидно, что если Вашими услугами пользуются иногородние либо иностранцы, надо решать вопрос о легализации их пребывания в Москве, либо они уже должны иметь такую легализацию (регистрация по месту пребывания, наличие РВП, виз и регистрации и т.п. для иностранцев), поскольку органы ФМС также могут заинтересоваться Вашим бизнесом. Так что следует работать очень аккуратно и с соблюдением всех требований закона. 

Каковы признаки гостининичной деятельности и как под них не подподать?

Ваша деятельность не подпадает под гостиничную, если Вы не занимаетесь иной деятельностью, чем сдача в наем.(ни бронирования, ни уборки помещения ни каких либо иных услуг)
Согласно п.2 
ПРАВИЛ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ГОСТИНИЧНЫХ УСЛУГ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ(в ред. Постановлений Правительства РФ от 02.10.1999 N 1104, от 15.09.2000 N 693, от 01.02.2005 N 49, от 06.10.2011 N 824, от 13.03.2013 N 206)

«гостиница» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг;
«потребитель» — гражданин, имеющий намерение заказать либо заказывающий и использующий услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
«исполнитель» — организация независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, оказывающие услуги потребителям по возмездному договору.

При оформлении проживания в гостинице исполнитель выдает квитанцию (талон) или иной документ, подтверждающий заключение договора на оказание услуг, который должен содержать: наименование исполнителя (для индивидуальных предпринимателей — фамилию, имя, отчество, сведения о государственной регистрации); фамилию, имя, отчество потребителя; сведения о предоставляемом номере (месте в номере); цену номера (места в номере); другие необходимые данные по усмотрению исполнителя.

Об утверждени Порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями.

Характеристики необходимые для признания средств размещения в качестве гостиниц, мини-отеля, санатория и прочих средств коллективного размещения, приведены в приложениях к данному Порядку классификации.

 сторона, принимающая иностранного гражданина или лицо без гражданства в Российской Федерации (далее — принимающая сторона), — гражданин Российской Федерации, постоянно проживающие в Российской Федерации иностранный гражданин или лицо без гражданства, юридическое лицо...,… находящейся в Российской Федерации, у которых иностранный гражданин или лицо без гражданства фактически проживает или осуществляет трудовую деятельность (находится). 

Уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания должно быть представлено в орган миграционного учета принимающей стороной или в случаях, предусмотренных частями 3, 3.1

В случаях, предусмотренных подпунктами «а» - «д» пункта 1
когда иностранный гражданин:
......

б) находится в гостинице или в иной организации, оказывающей гостиничные услуги, …
и подпунктами «а» - «в» пункта 2 части 2 настоящей статьи
иностранный гражданин:
а) находится вгостинице или в иной организации, оказывающей гостиничные услуги...... … принимающая сторона  обязана уведомить орган миграционного учета о прибытии в место пребывания иностранного гражданина, прибывшего в место пребывания в нерабочий день (в том числе в один из дней в течение нескольких нерабочих дней), в течение одних суток, являющихся рабочим днем и следующих непосредственно за нерабочим днем (за несколькими нерабочими днями).

Как было указано выше, принимающая сторона- гражданин Российской Федерации или юридическое лицо..., у которых иностранный гражданин или лицо без гражданства фактически проживает.
Иностранный гражданин   проживает не у Вас, а в нанимаемой квартире
ИП-это не юридическое лицо.
Таким образом, исходя из проанализированного законодательства
1. Вы не являетесь гостиницей
2. Не являетесь организацией предоставляющей гостиничные услуги
(положения ст.20 ч3, ч.3.1  ФЗ-109  НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ)
3. ИП не является юридическим лицом
4. У Вас, как у гражданина, иностранец не проживает
(Вы не являетесь принимающей стороной)
Должен предупредить, что есть вероятность- доказывать все вышеперечисленное при обжаловании постановления о наложении штрафа.
Гораздо более простое решение вопроса-не предоставлять квартиры в наем иностранным гражданам.
Успехов!

В дополнение к вышесказанному:

Приезжие россияне имеют право находится на месте пребывания до 90 дней без регистрации. 

Иностранные граждане по закону разделяются на постоянно проживающих, временно проживающих и временно прибывших граждан. 

У постоянно проживающих собственнику достаточно проверить наличие вида на жительство.

 У временно проживающих – разрешение на временное проживание в стране. 
Если  временно пребывающий гражданин, находится на территории России на основании миграционной карты или визы, то  необходимо попросить документ, удостоверяющий личность и миграционную карту, в которой должны быть отметки органов пограничного контроля. 
Если временно пребывающий гражданин был поставлен на миграционный учет ранее, но решил сменить  жилье в России, то у него  нужно  проверить отрывной талон уведомления о прибытии в страну. По новому месту жительства он обязан встать на миграционный учет, а наймодателю необходимо подать уведомление о прибытии  мигранта  в место нового проживания. 

Ни миграционная карта, ни отрывная часть уведомления о прибытии ни в коем случае не должны содержать исправлений, подчисток, помарок.
При заключении договора поднайма жилого помещения нужно  обратить внимание, что срок его действия не может быть больше срока действия нахождения иностранца на территории РФ.

Про ответственность:

Согласно ст. 18.11 КоАП РФ:

2. Непредставление или несвоевременное представление по требованию федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, либо его территориального органа установленных законодательством Российской Федерации документов или информации об иностранных гражданах или лицах без гражданства, в отношении которых осуществляется иммиграционный контроль, предусмотренный законодательством Российской Федерации, -

 влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

1. Нарушение приглашающей или принимающей стороной либо должностным лицом юридического лица, обеспечивающего обслуживание иностранного гражданина или лица без гражданства либо выполняющего обязанности, связанные с соблюдением условий пребывания в Российской Федерации или транзитного проезда через территорию Российской Федерации иностранных граждан или лиц без гражданства, установленного порядка оформления документов на право пребывания иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации, их проживания, передвижения, изменения места пребывания или жительства в Российской Федерации и выезда за ее пределы, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, -

 влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

 2. Непринятие гражданином Российской Федерации или постоянно проживающими в Российской Федерации иностранным гражданином или лицом без гражданства, пригласившими в Российскую Федерацию иностранного гражданина или лицо без гражданства по частным делам и предоставившими им жилое помещение, мер по обеспечению в установленном порядке их своевременного выезда за пределы Российской Федерации по истечении определенного срока пребывания в Российской Федерации -

 влечет наложение административного штрафа в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей.

 3. Предоставление жилого помещения или транспортного средства либо оказание иных услуг иностранному гражданину или лицу без гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, -

 влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати пяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

 4. Неисполнение принимающей стороной обязанностей в связи с осуществлением миграционного учета, если эти действия не содержат признаков уголовно наказуемого деяния, -

 влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч рублей; на должностных лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

 5. Непринятие приглашающей стороной мер по материальному, медицинскому и жилищному обеспечению приглашенного иностранного гражданина или лица без гражданства в период его пребывания в Российской Федерации -

 влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

 6. Предоставление приглашающей стороной заведомо ложных сведений о цели пребывания в Российской Федерации иностранного гражданина или лица без гражданства при оформлении документов для въезда в Российскую Федерацию указанного иностранного гражданина или лица без гражданства -

влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от сорока пяти тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.

 Примечание. В случае нарушения приглашающей или принимающей стороной либо должностным лицом юридического лица, обеспечивающего обслуживание иностранного гражданина или лица без гражданства либо выполняющего обязанности, связанные с соблюдением условий пребывания в Российской Федерации или транзитного проезда через территорию Российской Федерации иностранных граждан или лиц без гражданства, установленного порядка оформления документов на право пребывания иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации, их проживания, передвижения, изменения места пребывания или жительства в Российской Федерации и выезда за ее пределы в отношении двух и более приглашенных либо принимаемых иностранных граждан и (или) лиц без гражданства административная ответственность, установленная настоящей статьей, наступает в отношении каждого иностранного гражданина или лица без гражданства в отдельности.