Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Хотим купить участок, по переуступки прав аренды у физ.лица, с последующим выкупом у города в собственность, когда будет построена капитальная постройка(дом), 3% от кадастровой стоимости
Здравствуйте ! Хотим купить участок , по переуступки прав аренды у физ.лица, с последующим выкупом у города в собственность, когда будет построена капитальная постройка(дом), 3% от кадастровой стоимости. Подскажите какой алгоритм покупки, этапы и что необходимо запросить для последующей постановки в росреестр. А так же интересны риски такой сделки, на что обратить внимание. Спасибо
Добрый вечер! Изучу документы отвечу вам подробнее.
по переуступки прав аренды у физ.лица
вы покупаете не право аренды, а права и обязанности члена СНТ «Заря»права и обязанности члена СНТ «Заря».
Здравствуйте!
Согласно договора Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме права и обязанности члена СНТ «Заря». То есть никакой речи о передаче прав и обязанностей земельного участка по договору аренды речь не идет.
Не советую Вам заключать такой договор. Высока вероятность того, что Росреестр откажет в регистрации.
Условия уступки требования указаны ст.388 ГК РФ
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ace84bb57e717c90748ea8a3d275972501d7f980/
И кто здесь должник? надо понимать СНТ (хотя по смыслу договора это не усматривается).
В силу п. 3.6 Договора Уступка Цессионарием прав по Договору допускается только с письменного предварительного разрешения Председателя правления СНТ «Заря». Данное письменное разрешение от председателя есть? И даже если оно ест ь весьма сомнительна его легитимность с учетом полномочий председателя СНТ, указанных в ст 19 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 N 217-ФЗ, а также ст.17,18 и иных статей данного закона.
В частности, основания и порядок прекращения членства в товариществе предусмотрены ст.13 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/aefc2fb6327707538626dbc148e8676875f68cf6/
Основания и порядок приема в члены товарищества же предусмотрены ст.12 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_221173/28e76a996e33c80d2aa35d88078f5562a1b3e2d8/
В п.2.2 Договора говорится о том, что земельный участок ( который именуется как Объект) подлежит передаче Цедентом Цессионарию после включения Цессионария в члены СНТ «Заря» на правах пользователя земельного участка. Однако, передать можно только то, что принадлежит передающей стороне. На праве собственности или аренды. Непонятно на каком праве принадлежит участок Цеденту. Если бы у Цедента было, например. право аренды на участок, т о он мог бы Вам передать права и обязанности по нему.
Надо также смотреть выписку из ЕГРН.
Исходя из вышеуказанного прихожу к выводу о наличии весьма существенных рисков заключения указанного договора.
Честно говоря, я такой договор вижу впервые. Продавать права и обязанности члена в 217-ФЗ от 29.07.2017 года не предусмотрено. Это такая видимо история, связанная с тем что участок находится в муниципальной собственности, причем права на него зарегистрированы в Росреестре, но при этом на участок также выданы документы на безвозмездное пользование, а вот на кого — вопрос. Думаю, на СНТ. Есть же юр лицо по факту? СНТ Заря, как я понимаю.
Данные со справочной РР онлайн:
Видели ли выписку из ЕГРН? У кого документ на срочное пользование? Если участок формировали в 2020 году, то значит, скорее всего, он был предоставлен на основании ст 39.10 ЗК РФ садоводческому некоммерческому товариществу на срок не более чем пять лет. То есть ровно через 2 года срок закончится и вам надо будет ранее , построив жилой дом, выкупить права на участок, а еще раньше взять участок в аренду!
Думаю, что в вашем СНТ подобные сделки так все и заключают, по сути «продавец» это член СНТ, которому (юр лицу) на 5 лет дали землю в безвозмездное пользование, а ему (члену) распределили этот участок общим собранием. То есть он только и может вам передать право членства, на участок у него нет прав, есть у юр лица. Если вы будете являться членом СНт, то значит сможете и получить участок в аренду, как минимум. По идее «продавцу» ничего не мешало получить участок в аренду и вам уже переуступить аренду, почему он это не сделал — вопрос.
ст 39.6 ЗК РФ
В собственность без постройки такой участок не дадут. Я бы попросила договор на безвозмездное пользование с СНТ и администрацией, попросила бы у руководства СНТ информацию о задолженностях по взносам, узнала бы у продавца почему он сам не взял участок в аренду, попросила бы по возможности ГПЗУ на участок, проверила наличие возможности строиться на участке. По ПКК РР рядом на участках есть здания. Вот, например, уч с КН 50:15:0070901:2149 взят уже в аренду и на нем есть садовый дом.