Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
И как себя можно обезопасить от такого риска?
Здравствуйте!
Есть вопрос по приобретению недвижимости. Я хочу купить квартиру на вторичном рынке. Продавец (назовем его продавец 1), у которого я планирую купить квартиру, материнский капитал при её приобретении не использовал. Но продавец 1, в свою очередь, приобрел эту квартиру у другого продавца (назовем его продавец 0).
Знаю, что если было нарушено условие о выделении долей детям при покупке квартиры с использованием материнского капитала, то сделку по покупке квартиры могут признать недействительной. Но я могу проанализировать только продавца 1. Какие правовые последствия могут возникнуть если я куплю квартиру и со временем всплывет факт того, что продавец 0 купил квартиру с использованием материнского капитала и при этом нарушил условие о выделении детских долей? И как себя можно обезопасить от такого риска? Помогите пожалуйста советом.
Здравствуйте.
Первая сделка когда имела место быть (в каком году хотя бы)? Откуда Вы узнали, что при приобретении квартиры был использован маткапитал?
Добрый день, Радик.
Покупка недвижимости на вторичном рынке с использованием материнского капитала может быть подвержена определённым рискам, особенно если предыдущий собственник (продавец 0) при её приобретении нарушил условие о выделении долей детям. В данной ситуации важно провести тщательную проверку правовой чистоты квартиры, чтобы защитить себя от возможных негативных последствий. Вот несколько рекомендаций:
1. Запросите информацию от продавца 1.
Попросите продавца 1 предоставить вам всю доступную информацию о предыдущих собственниках квартиры, включая копии документов о покупке-продаже и использовании материнского капитала. Это поможет вам лучше понять, были ли какие-либо нарушения условий использования материнского капитала.
2. Проверьте документы и историю собственности.
Проведите юридическую проверку всех документов, связанных с квартирой, историю её собственности и зарегистрированные права собственности. Это может включать в себя запрос выписок из Единого государственного реестра недвижимости.
3. Заключите надёжный договор.
Если результаты проверки убедительно показывают, что квартира чиста с юридической точки зрения, заключите надёжный договор купли-продажи, включающий подробные условия и гарантии, а также механизмы обеспечения вашей защиты в случае обнаружения каких-либо недавних проблем.
Важно отметить, что по причине отсутствия полномасштабного механизма контроля за каждой подобной сделкой обезопасить себя полноценно не получится.
Полностью себя защитить как добросовестного приобретателя от потери части имущества в случае подачи взрослым человеком индикационного иска, только узнавшего, что годами ранее его родителями были нарушены его права на долю, возникшие у него при использовании семьёй средств материнского капитала для покупки жилого помещения, не получится.
Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ: если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.
Если у Вас остались вопросы, требуется расширенная консультация или помощь в составлении правовых документов, Вы всегда можете обратиться ко мне в чат (для этого нужно перейти на профиль – pravoved.ru/lawyer/1815157/ и выбрать пункт «Обратиться к юристу»). Услуги в чате предоставляются на платной основе, стоимость обсуждается индивидуально.
Благодарю Вас за обращение к услугам юристов сайта Pravoved.ru.
Добрый день, Радик.
В этом случае Вы будете являться добросовестным приобретателем.
Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации это лицо которое не знало и не могло знать, что приобрело имущество у лица, которое было не вправе его отчуждать.
Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Для этого Вам необходимо проверить наличие права собственности на квартиру у продавца, проверить правоустанавливающие документы на квартиру, основания возникновения права собственности у квартиры. Если согласно представленным документам продавец является собственником квартиры и отсутствуют ограничения на регистрацию квартиры, то в этом случае Вы будете признаны добросовестным приобретателем и оснований для признания сделки недействительной не будет.
Судебная практика в отношении признания договора по отчуждению квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала и с невыделенными долями несовершеннолетним, неоднозначная.
Например, Решение Ленинского районного суда города Тюмени от 06.06.2015 по делу № 2-5024/2015 (не выделение долей несовершеннолетним):
То обстоятельство, что средства материнского капитала, перечисленные Государственным учреждением Управлением Пенсионного фонда РФ, не были израсходованы истцами на улучшение жилищных условий их детей не может являться основанием для признания сделки недействительной. В данном случае участниками правоотношений по нецелевому использованию средству материнского капитала являются истцы и Пенсионный фонд и у истцов имеется возможность восстановить права своих детей путем возврата средств материнского (семейного) капитала в бюджет Пенсионного фонда РФ.
Конституционный суд в свою очередь в Постановление от 08.06.2010 № 13-П наоборот считает это основанием для признания сделки недействительной.
На мой взгляд, шансы сохранить во владении такую квартиру у Вас большие. Из неприятных моментов, если будет судебный спор о признании такой сделки недействительной, то Вам придется участвовать в судебных заседаниях.
Понятно. Если в первой сделке был задействован маткапитал, то прокуратура может оспорить первую сделку купли продажи по основанию ст. 168 ГК РФ
как нарушающая интересы несовершеннолетнего, а от вторых и последующих покупателей квартира будет истребоваться в порядке ст. 302 ГК РФ, посредством виндикационного иска
Пути защиты у Вас тут будет два. Либо надеяться, что с момента оспариваемой сделки прошло более 10 лет (это предельный срок исковой давности), который к слову будет применяться к отношениям, возникшим не ранее 2013 г. (к примеру, квартира была продана с нарушениями 01.09.2013 г., иск в суд прокурором был подан 02.09.2013 г. — можно защищаться тем, что истек срок исковой давности. (п. 2 ст. 196 ГК РФ).
Либо второй способ — доказывать свою добросовестность приобретателя. При этом Вы должны показать суду все меры, которые Вы предприняли для проверки объекта (проверка ЕГРН, правоустанавливающих документов, оценка стоимости объекта, чтобы она не была ниже рынка) и доказать, что при всех этих мер Вы не знали и не могли знать о том, что при продаже квартиры были нарушены права несовершеннолетнего.
Но здесь прокуратура может ссылаться на то, что объект выбыл против воли несовершеннолетнего, и ссылки на добросовестность уже могут и не сработать.
Резюмируя, я бы советовал Вам вообще такую квартиру не брать, так как риски слишком велики, и нивелировать их практически невозможно.
Более менее безопасно можно продать такую квартиру, если с момента сомнительной сделки прошло более 10 лет, при этом сама сделка была не раньше 01.09.2013 г.