В нежилом административном здании 5 собственников, имеется общедомовое имущество (доли не опррдрлены). Можно ли распределить доли на общее имущество в равных долях, а не пропорционально занимаемой площади (норматиано-поавовоц акт).
Благодарю
Здравствуйте, Андрей Васильевич!
Согласно п. 5 ст. 287.5 Гражданского кодекса РФ:
5. Доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения.
Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, машино-места, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.
Это императивная норма. Её нельзя изменить соглашением собственников помещений в здании.
Добрый день! Согласно ст. 247 ГК РФ
2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле,
при этом пользование общим имуществом осуществляется по соглашению сторон а при недостижении такого соглашения на основании решения суда ( ч. 1 ст. 247 ГК РФ). При этом как указал в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ВАС РФ
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
т.е. по соглашению сторон может быть определен порядок пользования, а именно право собственности следует за правом на основную долю. Аналогичные нормы закреплены и в ст. 37 ЖК РФ
Добрый день! Полагаю, что сделать такое соглашение нельзя. Потому как в силу закона предусмотрено именно то что вы хотите изменить.
ст 287.5 ГК РФ
Доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машино-места в общей площади здания или сооружения.
Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машино-место. Выдел в натуре доли собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании или сооружении не допускается.
При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении.
Полагаю, манипуляция с уменьшением или увеличение доли в общем имуществе без увеличения доли в самом помещении незаконна. После продажи помещения новый собственник может не согласится с этим соглашением и оспорить, к примеру.
про общее имущество в нежилом здании можно почитать в определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.12.2018 N 11-КГ18-31
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»
При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.
5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.
может быть вам это пригодится. В то же время собственники могут установить режим использования общего имущества, в частности, отдельных общих помещений (к примеру, порядок проведения ремонта в таких помещениях, участия в расходах либо использования средств от сдачи его в аренду).
По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
.
С 01.10.2023 года пункт 5 статьи 287.5 ГК РФ утратит свою силу и будет действовать Федеральный закон от 24.07.2023 N 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», которым в ГК РФ вводится, в частности, статья 259.2.
Согласно этой статьи будет также определено, что доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику одной недвижимой вещи, пропорциональна площади принадлежащей ему соответствующей недвижимой вещи. Но при этом с оговоркой: «если иное не установлено законом».
То есть по общему правилу так и будет, что размер доли в праве общей собственности на здание пропорционален размеру общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади здания.