Что делать, если продавец после продажи квартиры требует доплату и угрожает спором?

Question

Здравствуйте. Уже обращался на сайт. Получил ряд ответов от юристов. Понимаю, что каждый случай индивидуален, но все же. Скорректировали вопрос. Может кто-нибудь еще что-то присоветует. Итак. В конце июня 2023 г. приобрели квартиру (через электронную сделку Сбербанка-Дом.клик) у пенсионера (70+). Стоимость квартиры была выше кадастровой, но ниже рыночной. Об этом договорились сначала устно, потом в ДКП указали (причина стоимости ниже рынка из за того, что пенсионер ее захламил вещами с ближайшей округи, металлом и макулатурой. Также квартира была отключена от коммуникаций, были большие долги по коммунальным платежам, требуется ремонт). Кроме этого, устно договорились, что покупаем чуть выше кадастра и гасим долги пенсионера по коммунальным платежам. Перед оформлением ДКП и сделкой взяли нотариальное согласие супруги на продажу квартипы. Получили справки о том, что он не состоит на учетах в псих и нарко диспансерах. Во всех процедурах, а именно при подписании ДКП, получении денег пенсионер присутствовал сам, везде расписывался. Надо отметить, что при получении им денег с ним общалась СБ банка на предмет того, почему и за что он получает деньги (снял все наличкой). В общем вопросов не возникало. ДКП был скачан из интернета. В банке и Росреестре все прошло, вопросов не возникло. После регистрации квартиры на наше имя и получении пенсионером денег, по условиям договора ему было дано 10 дней на вывоз принадлежащего ему имущества. По прошествии 10 дней имущество не было вывезено. Пенсионер на вопрос о том, когда освободит квартиру заявил, что его ввели в заблуждение. Стоимость при продаже им занижена, мы с ним не торговались, он хотел бы еще 1 млн. сверху уплаченной и полученной суммы. А также еще время на вывоз оставшегося имущества. Иначе, он грозился ходить по надзорным инстанциям, т.к. пенсионер, ветеран труда. А его мы ввели в заблуждением относительно стоимости квартиры и не заплатили рыночную (хотя стоимость, плюс долги по коммунальным платежам были его условием). Говорит, заберите деньги и отдайте квартиру. Так вот, что нам как покупателям сейчас можно и нужно делать? Сегодня под видео запись дали ему еще 10 дней на вывоз имущества (но это же может длиться бесконечно). Тем более, что от угроз оспаривать сделку он не отказался. Может сделать титульное страхование квартиры? Заранее благодарны.

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Виталий. Если Вы уверены, что на момент сделки продавец отдавал отчет своим действиям, не был психически нездоров, то просто подавайте иск в суд на выселение. По введению в заблуждение он сделку оспорить не сможет, он получил именно ту сумму которую согласился получить за свою квартиру с учетом проблем с нею, деньги получил. Вы не обязаны доказывать что стоимость квартиры соответствовала рыночной с учетом обременений квартиры долгами, ее захламленности. Но в случае спора в суде по поводу стоимости квартиры может быть назначена судебная оценочная экспертиза. Оспорить сделку теоретически может по своей недееспособности (статья 171, 176 ГК) или если докажет что в момент сделки не осознавал ее смысл и последствия (статья 177 ГК). Расходы на уборку квартиры от хлама бывшего продавца можете взыскать с него как убытки. Могу составить Вам иск о его выселении. С уважением! Г.А. Кураев

Михаил Петров · Answer

Добрый день. ДКП был скачан из интернета. В банке и Росреестре все прошло, вопросов не возникло. Одним из существенных условий договора-купли-продажи недвижимого имущества согласно ст. 555 ГК РФ является его цена При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Цену Вы в договоре определили, договор у Вас считается заключенным по цене определенной договором. Переход права собственности на квартиру у Вас состоялся. Право собственности на квартиру возникает у покупателя с момента государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). В связи с чем Вы вправе требовать его исполнения, в том числе путем освобождения занимаемого им помещения. Так вот, что нам как покупателям сейчас можно и нужно делать? При его отказе от освобождения жилого помещения, собственником которого он уже не является Вы можете только обратиться в суд с иском с требованием о его выселении. Исковые требования, основываете на состоявшемся переходе права собственности и создание продавцом препятствий к использованию принадлежащего Вам имущества. В связи с чем, Вы в силу ст. 304 ГК РФ, как собственник может требовать устранения всяких нарушений Вашего права даже если они не были соединены с лишением владения. Ввиду того, что заключенная Вами сделка не признана судом недействительной то при обращении в суд с иском о выселении у суда нет оснований для отказа в удовлетворении Вашего иска.

Евгений Каргапольцев · Answer

Виталий, добрый день. Тем более, что от угроз оспаривать сделку он не отказался. Он может и не отказываться до конца своих дней и в то же время ничего не предпринимать, Вам не о его действиях следует думать, они от Вас не зависят, а о своих. А у Вас, насколько следует из вопроса, насущным вопросом является передача Вам квартиры. Нужно видеть договор, так как в сущности, вопрос касается передачи квартиры. Поскольку ввод в заблуждение может быть доказан только в суде. а обратится ли продавец в суд или не обратится, зависит только от него, он может тянуть время сколько угодно. После регистрации квартиры на наше имя и получении пенсионером денег, по условиям договора ему было дано 10 дней на вывоз принадлежащего ему имущества. По прошествии 10 дней имущество не было вывезено. Если договор не предусматривает, что он является одновременно и актом приема-передачи, то у Вас один единственный вариант — обращение в суд с требованиями о передаче Вам квартиры (см. ст.556 ГК РФ ), возможны и требования на основании ст.304 ГК РФ о выселении Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Т.е. обращаетесь в суд, который своим решением обязывает продавца освободить квартиру, вывезти имущество. Если Вам не переданы ключи, квартира не передана по акту (если это применимо в соответствии с договором купли-продажи, акт может и не составляться, если это предусмотрено договором), то и требования о передаче квартиры. Кроме того, полагаю уместны и требования о судебной неустойке в Вашу пользу на случай неисполнения решения суда продавцом в соответствии со ст.308.3 ГК РФ . Что касается требований о вводе в заблуждение. Это пока только предположения, какие требования он предъявит и предъявит ли вообще. Может сделать титульное страхование квартиры? Титульное страхование позволит Вам рассчитывать только на выплату страховой суммы в случае, если Вы утратите право собственности в результате, например, оспаривания сделки, что пока представляетсяя маловероятным. Ваше право застраховать свою собственность, само собой. Условия титульного страхования следует уточнять в страховых компаниях.