Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
можно ли по кадастровой стоимости считать?
Здравствуйте.
Интересует расчет налога по квартире (как для ребенка, на пальцах).
Есть квартира, собираемся продавать (цена, допустим 18 миллионов).
До 2020 года в квартире было два собственника - мама и дедушка (по 1/2). 14.07.2020 дедушка умер и 1/4 досталась его жене, которая в 2022 году незаконно продала по 1/8 двум другим людям (черным риелторам).
Мама свою наследственную часть 1/4 свою оформила лишь в июле 2021 (из-за судебной истории по долгам отца). Также в июле 2021 года она подарила мне 1/4 для "веса" в случае чего. Оказалось, не зря. Мы отбили квартиру обратно, выиграв и первую, и апелляционную инстанцию у незаконных собственников (18.05.2023). Перевод прав 1/4 по незаконной сделке в итоге в Росреестре оформлен лишь 12 июля 2023. Квартиру хотим продавать, тк очень много негативных эмоций + нужно закрыть ипотеку.
Что мы имеем в итоге?
1/4 мамы (приобретена путем приватизации еще в 90х), налогу не подлежит при продаже
1/4 наследственная, оформленная в 2021году, но как я поняла, датой вступления в наследство считается от даты смерти наследодателя, то есть можно ли в данном случае срок рассчитывать от 14.07.2020?
1/4 тоже наследственная, но полученная путем перевода прав на маму через суд, от какой даты в данном случае исходить?
1/4 моя, подаренная мне мамой в 2021 году, то есть срок 3 года должен пройти.
Вопросы:
- налог будет каким образом рассчитываться в данном случае? от каждой доли отдельно или от квартиры в целом?
- можно ли по кадастровой стоимости считать?
- может ли мама отозвать свою дарственную и как в таком случае тогда отразится это на налоге? она же вернет себе получается 1/4 доли, которая была ей приобретена еще в 90е.
- как оптимально можно уменьшить в рамках закона налог, потому что квартира семейная, продается не с целью получения выгоды, а смены места жительства, в том числе покрытия ипотеки (она на моем супруге, но квартира де-факто мамина, можно ли это будет как-то доказать в налоговой) и моя доля, соответственно, не совсем моя, все выгоды материальные получит, разумеется, мама, в случае продажи квартиры все деньги пойдут на ее счет.
для сведения: у мамы другого жилья (юридически) нет, то есть ей в худшем случае максимум 3 года рассчитывать, у меня - есть, но моя доля - по дарению от родственника, то есть тоже максимум 3 года.
знаю про налоговый вычет размером в миллион, но не понимаю отчего его в таком случае вычитать, с чьей доли и чьего дохода.
хочется сделать все по закону, без сокрытия налогов.
Здравствуйте!
— налог будет каким образом рассчитываться в данном случае? от каждой доли отдельно или от квартиры в целом?
У мамы в любом случае налога нет, так как срок владения считается по дате ПЕРВИЧНОЙ регистрации. Получение остальных долей право собственности не прекращает и срок владения заново не перезапускает (ст.235 ГК РФ).
Если первую долю мама получила в 90-х, предельный срок владения (3 года) уже истек (ст.217.1 НК). Декларация маме тоже не нужна.
Добрый день! Все что у мамы срок считается с даты приобретения ей первоначальной доли поэтому подарила она Вам 1/4 зря конечно, так бы вообще не было налога при продаже. Сейчас налог будет только у Вас если с момента регистрации права по договору дарения пройдет меньше 3 лет при продаже. Налоговая база исчисляется либо от цены продажи либо, если она ниже 70% кадастровой стоимости — от 70% кадастровой стоимости ( ст. 214.10 НК РФ). Налоговую базу можно уменьшить на налоговый вычет, в данном случае в 250 тыс. т.к. он делится пропорционально долям. Но есть простой выход — Вам подарить свою долю матери — налога при дарении не будет ( ст. 217 НК РФ) т.к. Вы близкие родственники а у нее при продаже налога не будет т.к. срок владения будет исчисляться как у казал выше — с даты приобретения ей первой доли.
Для вас срок владения считается с даты регистрации перехода права на долю по договору дарения.
Без налога можно продать через 3 года (п.3 ст.217.1 НК РФ).
Если нужно продать раньше, размер налога можно уменьшить путем применения вычета (1.000.000 руб.), но вычет определяется пропорционально доле, то есть вы можете использовать не 1.000.000 руб., а только 1/4 от него — 250.000 руб. (ст.220 НК).
То есть вы, применив вычет, можете заплатить налог только сверх суммы 250.000 руб. Нужно будет в следующем году подать декларацию (до 30.04) и заплатить налог (до 15.07).
Если вы прошли регистрацию в Росреестре, расторгнуть такой договор не получится, так как он уже считается исполненным. Назад все можно вернуть, заключив такой же договор дарения, то есть вы в нем поменяетесь местами: вы станете дарителем, мама — одаряемой. Но, думаю, вам такой вариант не нужен, так как он требует участие нотариуса, а это дополнительные расходы (ст.41 закона о госрегистрации недвижимости № 218-фз).
Для детальной консультации с точными цифрами можете обращаться ко мне в чат.