Вопрос, какие риски есть у нас могут возникнуть как у покупателей данной квартиры?

Здравствуйте. 

Вопрос, какие риски есть у нас могут возникнуть как у покупателей данной квартиры?

1. Основной риск в том, что сделка дарения, посредством которой девушка пытается обойти запрет банка, в любой момент может быть признана недействительной со всеми вытекающими последствиями.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статья 167 ГК РФ.

Причем обратите внимание, в данном случае речь идет о мнимой сделке, то есть о сделке, которая не направлена на те правовые последствия, которые формально предполагаются ею (в договоре дарения — это, собственно, безвозмездная передача имущества), а потому сделка в соответствии с Гражданским кодексом является ничтожной:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Статья 170 ГК РФ. 

И потому она, опять же, формально, не должна влечь правовых последствий: 

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 166 ГК РФ. 

Помимо прочего, в случае такого дарения совсем не факт, что банк изменит свое решение, специалисты, работающие там и оценивающие риски, свою работу знают и с подобными уловками сталкиваются часто. 

2. Дополнительно должен заметить, что если у данной девушки действительно есть определение суда о завершении реализации имущества и освобождения от обязательств, оно обязательно:

Вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Статья 6 ФКЗ «О судебной системе».

И те 13 тысяч, о которых Вы говорите, скорее всего ею не выплачены в рамках исключений, установленных статьей 213.28 ФЗ «О банкротстве» (или другими нормами). Тем не менее, последнее слово все равно за банком. 

Добрый день.

Банк как понимаю Вам отказал в оформлении ипотечного кредита именно на данную квартиру?

И в этой связи у Вас основной риск, сводится к тому, что при перемене лиц на стороне продавца, когда в результате дарения в данном качестве будет выступать отец девушки — банк может повторно отказать в ее согласовании.

С учетом, того что

она не выплатила кому то из кредиторов 13 тысяч рублей.

 Вероятность оспаривания дарения доли, в виду несоразмерности суммы долга ее стоимости — оспорить договор дарения маловероятно.

Поскольку тут нужно будет доказать, что данная сделка была направлена в первую очередь на вывод доли из под возможного наложения взыскания кредитором.

В данном случае в силу ст. 166 ГК РФ

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

И в этом случае кредитор должен будет доказать, что передав долю в порядке дарения он был лишен возможность получения удовлетворения своих требований за счет обращения взыскания на указанную долю.

Вероятность этого мала, ввиду несоразмерности стоимости доли и требований кредитора, а также по причине того, что предполагаю у девушки это единственное жилье — что исключает возможность наложение на него взыскания.

Таким образом. для Вас изменение лиц на стороне продавца путем дарения доли в квартире рисков не влечет.

Однако, повторюсь, не исключаю вероятность того, что банк откажет в выдаче ипотечного кредита под данную квартиру. 

Он в данном случае будет оценивать свои риски самостоятельно. 

Здравствуйте

Я дополню коллег, так как на практике сталкиваюсь часто с такими ситуациями.

У Вас только один риск в этой ситуации — если отец будет банкротиться и у него есть еще одно жилье, помимо этой доли.

В этом случае сделку могут признать недействительной по ст. 61.2 Закона о банкротстве.

В целом же, если со сделкой согласны дядя и бабушка и не будут ее оспаривать, то ничего страшного.

Что касается банка, то вам снова придется согласовывать ипотеку. Но не факт, что Сбербанк ее одобрит, так как у вас уже была ситуация, что долей владел прошедший банкротство лицо и банк об этом знает. Попробуйте переговорить с банком, прежде чем оформлять сделку.

Банки на самом деле не принимают недвижимость в залог, если продавец прошел банкротство и дарение им надо было делать до обращения всех вас в банк.

И дело тут не в 13 тыс. руб. Сам факт банкротства уже как «красная тряпка» для банка. Они всегда и всех проверяют через ЕФРСБ и как только видят там сведения идет отказ покупателю в принятии такого залога и решение проблемы как раз дарение близким родственникам.

Вам же все равно рекомендуется провести проверку платежеспособности всех троих продавцов (дяди, бабушки и особенно отца).

Я сопровождаю такие сделки и через дарение на близких родственников мы решаем проблему.

Также учтите, что если вы будете оформлять сделку у нотариуса, то он тоже может отказать в оказании услуги, хотя будет не прав. И причина тоже нахождение сведений о продавце в ЕФРСБ. Решается жалобой в нотариальную палату.