Мама предложила купить у неё половину дома через ипотеку, а вторую половину она оформит на мою сестру

Здравствуйте,  Екатерина.

Да, 1/2 доли в праве на дом теоретически можно приобрести, если Соц.фонд посчитает что это улучшает жилищные условия семьи с детьми в соответствии со статьей 10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

Самая большая проблема может встать из-за наличия долгов у мамы из-за которых ее могут признать банкротом и оспорить эту сделку в последующем в порядке статей 61.1, 61.2 ФЗ О несостоятельности (банкротстве).

Если сделка будет по рыночной цене, то оспорить ее (признать недействительной) будет сложнее.

Наилучшим вариантом, разделить дом на 2 жилых помещения, если это технически возможно, с отдельными входами и продавать уже отдельно Вам и сестре. Поскольку в этом случае шансы одобрения ипотеки и решения о распоряжении средствами материнского капитала повышаются.

Подробно порядок действий может быть описан в отдельной консультации в чате, так как есть нюансы, как в ситуации так и в оформлении документов.

1) Можно ли оформить ипотеку с использованием мат.капитала только на половину дома. 2) У мамы есть неоплаченные кредитные задолженности обшей суммой около 500 000, может ли она продать в этом случае часть своего единственного имущества?

 Добрый день!

 По вопросу возможности выдачи ипотечного кредита Вам необходимо обращаться в банки, и не каждый банк согласен выдать ипотеку на долю в домовладении, поскольку по договору ипотеки приобретаемая недвижимость должна идти в залог исполнения обязательств, а продать такой залог, как половину доли в доме, в случае неисполнения Вами обязательств возврата заемных денежных средств и процентов, будет практически невозможно.

 Кроме того, при наличии задолженности у продавца и возможного банкротства банки не одобрят ипотеку в связи с рисками признания сделки недействительной при процедуре банкротства.

 Вместе с тем, это право банка — решать кому выдать ипотеку и на каких условиях, а кому — нет.

Так, согласно ст. 421 Гражданского Кодекса РФ предусмотрена свобода договора, и понуждение к заключению такого договора с Вами невозможно..

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

 Кроме того, СФР может и отказать в использовании маткапитала на такую покупку, если жилищные условия семьи не будут улучшены. Чаще всего такую сделку не одобряют, поскольку расценивают её как незаконное обналичивание материнского капитала.

Здравствуйте, Екатерина!

Ваш первый вопрос содержит 2 самостоятельных вопроса.

1. В соответствии с ч. 1 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 №256-ФЗ, направление материнского капитала на улучшение жилищных условий детей предполагает покупку жилого помещение, но не его части. С другой стороны, ст. 16 ЖК РФ под жилым помещением понимает как целый жилой дом, так и его часть.

Поэтому многое здесь будет зависеть от оценки степени улучшения жилищных условий сотрудниками СФР. Но шанс определенно есть.

2. Дадут ли ипотеку на половину дома — вопрос непредсказуемый. Вообще п. 3 ч. 1 ст. Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ, допускает закладывание половины дома. Но итоговое решение зависит от банка, а банки неохотно принимают доли в залог. Обязать банк заключить кредитный договор невозможно. Так что тут есть риск отказа.

У мамы есть неоплаченные кредитные задолженности обшей суммой около 500 000, может ли она продать в этом случае часть своего единственного имущества?

 Тут нужно разграничить сам факт наличия неоплаченных задолженностей и факт наличия исполнительных производств, возбужденных для их принудительного взыскания. Если долги еще не просужены, мама успеет продать дом. Но если исполнительные производства уже ведутся, руководствуясь ст. 68 Федеральный закон от 02.10.2007 №229-ФЗ, судебный пристав-исполнитель может наложить запрет регистрационных действий.

Исполнительский иммунитет для единственного жилья, предусмотренный ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, означает, что на это жилье не могут обратить взыскание (изъять и продать с торгов), но запрет регистрационных действий накладывать не запрещено.