Как избежать начисления старой задолженности по ЖКХ после покупки доли квартиры

Сейчас нам прислали квитанции со старым лицевым счетом, с оставшимся долгом, но поменяли имя бывшей владелицы на имя жены (доля куплена на имя жены, т.к. на ее имя оформлена 1/2 доля от общей площади квартиры: 1/2 на жену, 1/4 мы выкупили. и еще1/4 доля принадлежит еще одной дольщице( она с 2016 года не вступила еще в право собственности (тоже по наследству доля). Что нам сейчас нужно предпринять, чтобы эта задолженность числилась не за нами, и на какие статьи законов и кодексов ссылаться в управляющей компании для соблюдения законности?

 Добрый день!

 Согласно ст. 153 Жилищного Кодекса РФ:

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение 

Указанная в лицевом счете задолженность, образовавшаяся до возникновения у Вас права собственности на жилое помещение, к Вам никакого отношения не имеет, и взыскать с Вас эту задолженность не получится даже в судебном порядке.

Здравствуйте. Можете сослаться на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22
“О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности”

26. У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Предыдущая задолженность, иного лица, не обязывает Вас её оплачивать. Это задолженность иного лица, а не Ваша. Единственное исключение — это долг за капитальный ремонт. Он Ваш в любом случае. Ст. 158 ЖК РФ

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Иную задолженность, предыдущего собственника, они не смогут взыскать, никак.

Добрый день.

В силу положений п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;

У собственника обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности на такое помещение (пункт 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

Момент возникновения права собственности определяется правилами Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 статьи 8.1, статьи 218, 219, 223, пункт 4 статьи 1152 ГК РФ).

Об этом сказано в Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»

Поскольку в Вашем случае это долг сугубо предыдущего собственника, к Вам он никакого отношения не имеет.

Сергей, добрый день.

В данной ситуации необходимо сделать одно существенное уточнение.

Вы говорите, что 

Выкупили долю в квартире с задолженностью по ЖКХ (за кап.ремонт задолженности нет). После покупки подали все документы в управляющую компанию ( справка с ЕГРН была свежей).

 У Вас в договоре не оговорено, что вместе с приобретением квартиры к Вам переходит образовавшаяся задолженность?

Положения Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», регулируют порядок начисления и расчета платы, но по общему правилу не предусматривают обязанности собственников жилых помещений оплачивать непредоставленные услуги или долги прежних собственников.

Однако, переход обязанности по оплате задолженности мог быть осуществлен к Вам и по договору купли-продажи.

И на этот счет в судебной практике, например, в Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 06.10.2022 N 88-21990/2022

отмечается следующее:

Судами с учетом условий п. 12 договора купли-продажи от 6 апреля 2018 г. и акта приема-передачи квартиры от 6 апреля 2018 г., установлено, что стороны договора купли-продажи согласовали условия погашения задолженности по оплате коммунальных услуг, в связи с чем оснований для возложения неблагоприятных последствий, связанных с наличием задолженности на момент перехода права собственности, на третьих лиц не имеется.
Истец, знаяо наличии задолженности по оплате коммунальных услуг на дату заключения договора и подписания акта, фактически принял на себя обязательства по ее погашению, признав отсутствие каких-либо претензий при подписании акта приема-передачи квартиры.
Бездействие управляющей организации по невзысканию с прежнего собственника квартиры задолженности, не является безусловным основанием для ее исключения из платежного документа.

Если такого условия не предусмотрено, то Вы вправе требовать прекратить начисление Вам задолженности за прежнего владельца.

И здесь в дополнении к сказанному может принять во внимание выводы, изложенные в Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09.03.2021 по делу N 88-1051/2021

Условие договора купли-продажи квартиры об урегулировании вопроса о коммунальных платежах, вопреки выводам суда апелляционной инстанции, не содержат обязательства истца оплатить долги прежнего собственника и на ответчика, как не являвшегося стороной сделки по приобретению квартиры, в любом случае не распространяется. Нарушение прав ответчика отсутствует, так как он не лишен возможности предъявить иск о взыскании задолженности к прежнему собственнику квартиры.

Схожая позиция представлена и в Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.06.2020 N 88-9626/2020

И в этом случае УК вправе требовать погашение задолженности по коммунальным платежам с прежнего собственника приобретенной Вами доли.