Здравствуйте, уважаемые юристы! Подскажите как разделить будущий офис пока он не сдан в эксплуатацию? Есть Договор участия в долевом строительстве.
Добрый день! Вы можете уступить часть прав по ДДУ заключив соответствующее соглашение. Обратитесь к вашему затройщику, таким образом вы уведомите его о своем решении переуступить права и он вам поможет в составлении документа. Если договор составлен в простой письменной форме (не у нотариуса), то соглашение оформляется также в простой письменной форме и подлежит регистрации в Росреестре.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.
Здравствуйте, Максим!
Как я понимаю, ИП-дольщик заключал ДДУ как физическое лицо. В связи с этим правомерность п. 13.1 вызывает большие сомнения, т.к. ухудшает положение потребителя относительно того, что что предусмотрено законом.
Во-первых, ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ не предусматривает никаких ограничений в субъектном составе уступки прав требования по ДДУ. Во-вторых, преимущественное право при возмездном отчуждении возникает только у сособственников (ст. 250 ГК РФ). Тот факт, что застройщику передали права на объект незавершенного строительства, не создает для него прав на объекты, в отношении которых уже заключены ДДУ.
Считаю, что в силу ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 такое условие ничтожно. Конечно, мне сейчас могут возразить относительно применимости законодательства о защите прав потребителя, но я считаю, что оно тут применяется, поскольку связь покупки объекта с предпринимательской деятельностью еще нужно доказать.
Может быть составить предварительный договор, чтоб обязать нынешнего 100%-ного собственника уступить 50% после сдачи
Собственно, такой вариант имеет право на существование. Но предварительный договор в силу ст. 429 ГК РФ лишь обязует заключить потом основной. Полагаю, что партнеру дольщика хочется чего-то более надежного.
Если Вы рассматриваете именно продажу, то ст. 455 ГК РФ допускает заключение ДКП в отношении вещи, которая окажется в собственности продавца в будущем. В этом случае договор будет не предварительным, а сразу основным.
Уважаемый Максим, г. Москва
Полагаю что предварительный договор был бы хорошим вариантов в связи с тем что он не вступает в конфликт с положениями п. 13 и 13.1 ДУДС так как фактически отчуждение не произойдет до момента прекращения а равно завершения строительства и сдачу объекта в эксплуатации и соответственно после государственной регистрации. Так же в силу не публичности заключения подобного договора в нем можно предусмотреть пункт о конфиденциальности его содержания. Дарение же полагает что может привлечь внимание Росфинмониторинга что может негативно отразиться на вашем бизнесе в последствии.
С уважением
Максим Сергеевич
Епишкин
Стоит учесть, если дольщик заключал ДДУ в браке, потребуется согласие его супруги(а) на уступку части прав другому лицу.