Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

96 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
96 юристов сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Варианты раздела квартиры при наличие половины доли

Добрый день! подскажите как действовать в следующей ситуации:

у моего мужа есть доля в четырех комнатной квартире (1/2), вторая половина доли у отца. на данный момент в квартире нет проживающих, но есть 10 человек прописанных людей в том числе и несовершеннолетние дети. Мы на протяжении 6 лет пытаемся договорится со второй стороной - предлагали различные варианты: или выкупить их половину доли, или продать свою половину доли им или другому лицу или разменять квартиру или просто получить финансовую компенсацию за свою долю, но к сожалению ни одно из действий не одобрено отцом. Так как квартира не является коммуналкой и нет выделенных комнат, то мы не можем даже сдавать свою половину квартиры. Подскажите какие у нас есть варианты? можно ли через суд выделить половину квартиры в комнатах (то есть определить конкретно по комнатам, какие являются нашими), чтобы продать уже конкретно комнаты? реально ли это ? что делать? можете нам подсказать все возможные варианты для того, чтобы разделить квартиру, при условии что согласия второй стороны мы получить не можем? Квартира приватизирована в 1998 году, в квартире прописаны родственники и 2 детей не достигших 18 лет.

18 Февраля 2014, 09:22, вопрос №373180 екатерина, г. Екатеринбург
600 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (18)

  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Екатерина!

    Вы можете осуществить выдел долей в квартире в судебном порядке.

    Согласно ст.252 ГК РФ 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

    После выдела, необходимо будет уведомить второго собственника о продаже квартиры в порядке ст.250 ГК. если в течение 1 месяца ответа не последует, то можете спокойно продавать третьим лицам.

    Согласно ст.250 ГК РФ1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    Желаю удачи!

    18 Февраля 2014, 09:28
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 1
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья

    Здравствуйте, Екатерина.

    Вы можете обратиться в суд с заявлением об определении порядка пользования жилым помещением, но если вы все таки намерены продать 1/2 долю квартиры, то нужно направить отцу уведомление о продаже доли. 

    Статья 250. Преимущественное право покупки

    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

    Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

    5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

    Если отец не дает согласие на продажу и не покупает долю, то лучше уведомить его через нотариуса. 

    18 Февраля 2014, 09:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    В вашем случае есть смысл вести разговор о фактическом разделе путем разделения лицевых счетов и определения порядка пользования помещениями. То есть, делим деньги на оплату коммуналки и т.д., и решаем, кому и какие помещения принадлежат фактически. По сути, превращаем квартиру в коммуналку.

    Примерный образчик иска можно посмотреть тут в качестве идеи:

    peopleandlaw.ru/iskovoe-zayavlenie/iskovoe-zayavlenie-ob-opredelenii-poryadka-polzovaniya-zhilym-pomeshcheniem-obrazets

    и почитать некоторые пояснения тут%

    advokat-7i.ru/yuridicheskie-uslugi/yurist-po-zhilicshnym-voprosam/opredelenie-poryadka-polzovaniya-kvartiroj-zhilym-pomecsheniem/

    А будет у вас таковое желание, то предоставьте отсканированные копии документов, а именно, подтверждающие право собственности, сведения и регистрации людей в квартире и т.д., то вам составят, если договоритесь, вполне грамотный и обоснованный иск конкретно по вашему случаю.

    Ваша задача определить где чья комната и разделить счета. А сделав из нормальной квартиры коммуналку вы можете потом даже просто продать свою долю

    18 Февраля 2014, 09:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    А как быть с просаеными детьми и людьми? На чьей доле они останутся, если через суд из квартиры сделают комуналку? Дадут ли сделать комуналку если есть дети и столько прописанных? Долю у нас никто не покупает из за прописанных, извещение о продаже доли уже показывали отцу, он расписывался и покупать отказался. При этом и сказал что ее третьи лица не купят так как много прописанных ( так и есть собственно). В общем есть ли гарантия что суд при наших условиях разделит квартиру по комнатам и счетам между нами и отцом и на чьей доле будут чужие дети?

    18 Февраля 2014, 09:40
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    73%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    можно ли через суд выделить половину квартиры в комнатах (то есть определить конкретно по комнатам, какие являются нашими), чтобы продать уже конкретно комнаты?

    К сожалению, сделать именно так нельзя. Вы имеете право обратиться в суд и определить порядок пользования квартирой, закрепив за собой конкретную комнату (комнаты). Но это не означает, что «ваша доля превратится в комнату». Собственник все равно будет иметь долю в праве собственности в квартире. 

    Поскольку у вас не получается договориться о совместной продаже квартиры у вас есть только один выход — продать свою долю. На нового собственника перейдет установленный вами порядок пользования. 

    Перед продажей собственник должен направить предложение второму собственнику с указанием цены, за которую он намеревается продать долю. Если второй собственник не направит свое согласие на выкуп доли, то её можно уже продавать любому лицу.

    18 Февраля 2014, 09:36
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    По суду вопрос решается именно относительно собственности. Делим в суде собственность, а кто там прописан, вопрос вообще десятый. Можно в суде поставить вопрос и об отмене регистрации лиц не проживающих по адресу при желании

    18 Февраля 2014, 09:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    А как быть с просаеными детьми и людьми? На чьей доле они останутся, если через суд из квартиры сделают комуналку? Дадут ли сделать комуналку если есть дети и столько прописанных? Долю у нас никто не покупает из за прописанных, извещение о продаже доли уже показывали отцу, он расписывался и покупать отказался. При этом и сказал что ее третьи лица не купят так как много прописанных ( так и есть собственно). В общем есть ли гарантия что суд при наших условиях разделит квартиру по комнатам и счетам между нами и отцом и на чьей доле будут чужие дети?

    Екатерина, если вы осуществите выдел долей в судебном порядке, то можете требовать в судебном порядке выселения прописанных с вашей половины.

    18 Февраля 2014, 09:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    73%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    А как быть с просаеными детьми и людьми? На чьей доле они останутся, если через суд из квартиры сделают комуналку? 

    Я бы хотел не согласиться с коллегой Юрием, что называть такую квартиру после определения порядка пользования коммуналкой нельзя в юридическом смысле, поскольку в результате такого определения долевая собственность никак не изменится и долевой режим будет сохранен. Квартира по-прежнему будет общей для собственников и единым объектом.

    В общем есть ли гарантия что суд при наших условиях разделит квартиру по комнатам и счетам между нами и отцом и на чьей доле будут чужие дети?

    Суд не разделит, а определит порядок пользования (это большая разница). Суд обязательно определит порядок, поскольку такое право предоставлено законом для собственников общего имущества.

    18 Февраля 2014, 09:46
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    73%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Екатерина, если вы осуществите выдел долей в судебном порядке, то можете требовать в судебном порядке выселения прописанных с вашей половины.

    Ирина, поясните пожалуйста, на каком основании и каким образом можно выселить с половины? и на каком основании «половина» может квалифицироваться как самостоятельный объект жилого помещения? 

    18 Февраля 2014, 09:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    28%
    Юрист
    Общаться в чате

    здравствуйте!

    к сожалению, никакого другого варианта, как продать вашу долю в квартире третьим лицам, быть не может. То обстоятельство, что отец извещение о намерении продать долю не подписал не имеет значения, главное, что он извещение получил ( можно отправить заказным письмом с уведомлением).

    Выделить долю в натуре Вы не можете, для этого должна быть техническая возможность, отдельный вход, что в условиях квартиры не возможно.

    раздел лицевых счетов тоже ничего не даст, он проводится в целях разделения оплаты за квартиру, и не означает, что квартира превратилась в коммуналку ( свведением нового ЖК РФ квартиры превращать  коммунальные квартиры запрещается).

    так что пытайтесь продавать долю. что касается прописанных, то все ли они в действительности живут в квартире? может поставить вопрос о признании их утратившими право пользования жильем?

    18 Февраля 2014, 09:51
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Нет там никто не живет, но на сколько я знаю нельзя принудительно выписать если второй собственник не согласен на выписку. Прописаны все родственники и 2 детей.

    18 Февраля 2014, 10:37
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    73%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    На чьей доле они останутся, если через суд из квартиры сделают комуналку? 

    Екатерина, поскольку все зарегистрированные лица были зарегистрированы в квартире, то они так и останутся зарегистрированными в квартире (не на чьей-то половине). Регистрация допускается только в жилом помещении — в квартире. Доля в квартире жилым помещением не является. 

    Суд может поступить в отношении таких жильцов следующим образом: несовершеннолетние дети каждого собственника могут получить право пользования вместе со своим родителем (определенной комнатой), либо за всеми лицами сохранится право пользования всей квартирой (я на практике был свидетелем обоих вариантов судебных решений).

    18 Февраля 2014, 09:53
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Здравствуйте Екатерина!

    Существует два варианта:

    1 – определение в судебном порядке порядка пользования жилым помещением и раздела финансового счета для оплаты жилого помещения и коммунальных платежей. Тем самым из четырех комнатной квартиры у вас получится коммунальная квартира на двух хозяев. (две комнаты у вас и две комнаты у остальных проживающих);
    2. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли в натуре. После чего вы можете

    распорядиться своей долей по своему усмотрению – продать, подарить и т.д.


    18 Февраля 2014, 10:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    28%
    Юрист
    Общаться в чате

    попробуйте для начала в судебном порядке выписать из квартиры тех, кто в квартире не проживает и не проживал, ссылаясь на то, что указанные лица членами семьи собственника жилого помещения не являются .(  однако, если кто-либо из данных лиц отказался от участия в приватизации квартиры, то выписать их невозможно)

    обратитесь также с иском об определени порядка пользования квартирой, передав в пользование мужа 2 комнаты. С судебным решением,  которым за вами закреплены конкретные комнаты, может вам удасться найти покупателя доли.

    18 Февраля 2014, 10:09
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении права преимущественной
    покупки (ст.250 ГК РФ).

    Статья250 ГК РФ. «Преимущественное право покупки»
    1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она

    продается.

    2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки

    или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в
    праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

    3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности

    имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

    В соответствии со ст. 252 ГК РФ:
    1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

    2. Участник долевой собственности вправе
    требовать выдела своей доли из общего имущества.

    3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

    Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

    4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей

    статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

    Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре

    допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в
    использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

    5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем

    имуществе.

    Согласно постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением

    части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:

    пунктом 3 статьи 252 Кодекса суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в

    натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

    36. При невозможности раздела имущества между всеми

    участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных
    участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

    В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет

    существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).

    Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в

    частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов
    семьи, в том числе нетрудоспособных и т.п.


    18 Февраля 2014, 10:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    73%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества

    Олег, я убежден, что такого вопроса в данной ситуации нет. Вы сами же правильно скопировали п.4 ст.252

    В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна

    1/2 доля не может быть незначительной в принципе. Кроме того, выдел в натуре доли в квартире многоквартирного дома невозможен. А принуждать другого собственника выплатить Екатерине компенсацию суд не будет и такое решение в принципе неисполнимо.  И наоборот, лишать второго собственника его имущества да еще в размере 1/2 доли суд не осмелится. К тому же в указанной ситуации собственники, судя по вопросу, одинаково пользуются квартирой.
    18 Февраля 2014, 10:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Столбов Олег
    Юрист, г. Краснодар
    Общаться в чате

    Я бы вам рекомендовал произвести выдел доли в натуре, после чего ее продать. Если по техническим причинам выдел доли в натуре будет не возможен суд обяжет других собственников выплатить Вам стоимость вашей доли. Но я думая 4-х комнатную квартиру можно поделить и превратить ее в коммунальную, определив порядок пользования общими помещениями (кухня, ванная, санузел, прихожая). После чего вы сможете продать свои комнаты.

    С уважением Олег С.

    18 Февраля 2014, 10:24
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    73%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    Нет там никто не живет, но на сколько я знаю нельзя принудительно выписать если второй собственник не согласен на выписку.

    Вы правы, такая позиция существует, поскольку снятие с рег. учета является своеобразным распоряжением, которое в силу закона допускается с согласия всех собственников. 

    Но вы можете попробовать занять позицию на основании ст.304 ГК РФ

    Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

    Наличие «мертвых душ» в принадлежащем вам жилом помещении нарушает ваши права собственника, поскольку это связано и с коммунальными платежами и с формальной возможностью таких «душ» беспрепятственно регистрировать в квартире своих детей и т.п. 

    А если они не вселялись в квартиру вообще, а были лишь формально прописаны, можно попробовать их признать не приобретшими права пользования, что также влечет снятие с рег. учета.

    Правда с собственником вы все равно ничего сделать не сможете, но найти покупателя доли, возможно, станет проще. 

    18 Февраля 2014, 10:48
    Ответ юриста был полезен? + 2 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    То есть правильно ли я понимаю, что если прописанные родственники в свое время (в далеком 98 году) при приватизации квартиры отказались от своего права приватизации, то теперь их выписать будет совсем не возможно (ну и их детей, которых они уже прописали в квартиру). то есть получается что единственный вариант это продать долю ? искать кто ее купит с таким большим количеством прописанных людей на ней? грубо говоря квартира так и будет стоять мертвым грузом если второй собственник против любых манипуляций с ней? не согласен ни на продажу, не согласен ни на размен, ни на выкуп его доли, ни на выкуп нашей доли. К сожалению третье лицо найти за 6 лет невозможно оказалось, хоть собственник и получал документы уведомляющие о продаже, но он уверен что мы не сможем продать долю с такими проблемами никогда.

    18 Февраля 2014, 12:19
  • Юрист - Будовниц Натан
    получен
    гонорар
    73%
    Юрист, г. Москва
    Общаться в чате

    То есть правильно ли я понимаю, что если прописанные родственники в свое время (в далеком 98 году) при приватизации квартиры отказались от своего права приватизации, то теперь их выписать будет совсем не возможно (ну и их детей, которых они уже прописали в квартиру). то есть получается что единственный вариант это продать долю ? 

    Правильно, увы.

    18 Февраля 2014, 12:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Трифонова Юлия
    получен
    гонорар
    28%
    Юрист
    Общаться в чате

    если  лицо, имеющее право на приватизацию квартиры, отказалось от участия в приватизации, то оно сохраняет право пользования жилым помещением. выписать его не получится не только вам, но и покупателю квартиры. к сожалению, это так.

    18 Февраля 2014, 12:32
    Ответ юриста был полезен? + 1 - 0
    Свернуть
stats