Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Варианты раздела квартиры при наличие половины доли
Добрый день! подскажите как действовать в следующей ситуации:
у моего мужа есть доля в четырех комнатной квартире (1/2), вторая половина доли у отца. на данный момент в квартире нет проживающих, но есть 10 человек прописанных людей в том числе и несовершеннолетние дети. Мы на протяжении 6 лет пытаемся договорится со второй стороной - предлагали различные варианты: или выкупить их половину доли, или продать свою половину доли им или другому лицу или разменять квартиру или просто получить финансовую компенсацию за свою долю, но к сожалению ни одно из действий не одобрено отцом. Так как квартира не является коммуналкой и нет выделенных комнат, то мы не можем даже сдавать свою половину квартиры. Подскажите какие у нас есть варианты? можно ли через суд выделить половину квартиры в комнатах (то есть определить конкретно по комнатам, какие являются нашими), чтобы продать уже конкретно комнаты? реально ли это ? что делать? можете нам подсказать все возможные варианты для того, чтобы разделить квартиру, при условии что согласия второй стороны мы получить не можем? Квартира приватизирована в 1998 году, в квартире прописаны родственники и 2 детей не достигших 18 лет.
Здравствуйте, Екатерина!
Вы можете осуществить выдел долей в квартире в судебном порядке.
Согласно ст.252 ГК РФ 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
После выдела, необходимо будет уведомить второго собственника о продаже квартиры в порядке ст.250 ГК. если в течение 1 месяца ответа не последует, то можете спокойно продавать третьим лицам.
Согласно ст.250 ГК РФ1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Желаю удачи!
Здравствуйте, Екатерина.
Вы можете обратиться в суд с заявлением об определении порядка пользования жилым помещением, но если вы все таки намерены продать 1/2 долю квартиры, то нужно направить отцу уведомление о продаже доли.
Если отец не дает согласие на продажу и не покупает долю, то лучше уведомить его через нотариуса.Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.
В вашем случае есть смысл вести разговор о фактическом разделе путем разделения лицевых счетов и определения порядка пользования помещениями. То есть, делим деньги на оплату коммуналки и т.д., и решаем, кому и какие помещения принадлежат фактически. По сути, превращаем квартиру в коммуналку.
Примерный образчик иска можно посмотреть тут в качестве идеи:
и почитать некоторые пояснения тут%
А будет у вас таковое желание, то предоставьте отсканированные копии документов, а именно, подтверждающие право собственности, сведения и регистрации людей в квартире и т.д., то вам составят, если договоритесь, вполне грамотный и обоснованный иск конкретно по вашему случаю.
Ваша задача определить где чья комната и разделить счета. А сделав из нормальной квартиры коммуналку вы можете потом даже просто продать свою долю
А как быть с просаеными детьми и людьми? На чьей доле они останутся, если через суд из квартиры сделают комуналку? Дадут ли сделать комуналку если есть дети и столько прописанных? Долю у нас никто не покупает из за прописанных, извещение о продаже доли уже показывали отцу, он расписывался и покупать отказался. При этом и сказал что ее третьи лица не купят так как много прописанных ( так и есть собственно). В общем есть ли гарантия что суд при наших условиях разделит квартиру по комнатам и счетам между нами и отцом и на чьей доле будут чужие дети?
можно ли через суд выделить половину квартиры в комнатах (то есть определить конкретно по комнатам, какие являются нашими), чтобы продать уже конкретно комнаты?
К сожалению, сделать именно так нельзя. Вы имеете право обратиться в суд и определить порядок пользования квартирой, закрепив за собой конкретную комнату (комнаты). Но это не означает, что «ваша доля превратится в комнату». Собственник все равно будет иметь долю в праве собственности в квартире.
Поскольку у вас не получается договориться о совместной продаже квартиры у вас есть только один выход — продать свою долю. На нового собственника перейдет установленный вами порядок пользования.
Перед продажей собственник должен направить предложение второму собственнику с указанием цены, за которую он намеревается продать долю. Если второй собственник не направит свое согласие на выкуп доли, то её можно уже продавать любому лицу.
А как быть с просаеными детьми и людьми? На чьей доле они останутся, если через суд из квартиры сделают комуналку?
Я бы хотел не согласиться с коллегой Юрием, что называть такую квартиру после определения порядка пользования коммуналкой нельзя в юридическом смысле, поскольку в результате такого определения долевая собственность никак не изменится и долевой режим будет сохранен. Квартира по-прежнему будет общей для собственников и единым объектом.
В общем есть ли гарантия что суд при наших условиях разделит квартиру по комнатам и счетам между нами и отцом и на чьей доле будут чужие дети?
Суд не разделит, а определит порядок пользования (это большая разница). Суд обязательно определит порядок, поскольку такое право предоставлено законом для собственников общего имущества.
Екатерина, если вы осуществите выдел долей в судебном порядке, то можете требовать в судебном порядке выселения прописанных с вашей половины.
Ирина, поясните пожалуйста, на каком основании и каким образом можно выселить с половины? и на каком основании «половина» может квалифицироваться как самостоятельный объект жилого помещения?
здравствуйте!
к сожалению, никакого другого варианта, как продать вашу долю в квартире третьим лицам, быть не может. То обстоятельство, что отец извещение о намерении продать долю не подписал не имеет значения, главное, что он извещение получил ( можно отправить заказным письмом с уведомлением).
Выделить долю в натуре Вы не можете, для этого должна быть техническая возможность, отдельный вход, что в условиях квартиры не возможно.
раздел лицевых счетов тоже ничего не даст, он проводится в целях разделения оплаты за квартиру, и не означает, что квартира превратилась в коммуналку ( свведением нового ЖК РФ квартиры превращать коммунальные квартиры запрещается).
так что пытайтесь продавать долю. что касается прописанных, то все ли они в действительности живут в квартире? может поставить вопрос о признании их утратившими право пользования жильем?
попробуйте для начала в судебном порядке выписать из квартиры тех, кто в квартире не проживает и не проживал, ссылаясь на то, что указанные лица членами семьи собственника жилого помещения не являются .( однако, если кто-либо из данных лиц отказался от участия в приватизации квартиры, то выписать их невозможно)
обратитесь также с иском об определени порядка пользования квартирой, передав в пользование мужа 2 комнаты. С судебным решением, которым за вами закреплены конкретные комнаты, может вам удасться найти покупателя доли.
Здравствуйте Екатерина!
Существует два варианта:
1 – определение в судебном порядке порядка пользования жилым помещением и раздела финансового счета для оплаты жилого помещения и коммунальных платежей. Тем самым из четырех комнатной квартиры у вас получится коммунальная квартира на двух хозяев. (две комнаты у вас и две комнаты у остальных проживающих);2. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли в натуре. После чего вы можете
распорядиться своей долей по своему усмотрению – продать, подарить и т.д.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении права преимущественной
покупки (ст.250 ГК РФ).
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она
продается.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупкиили не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в
праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии со ст. 252 ГК РФ:1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе
требовать выдела своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящейстатьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуредопускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
имуществе.
Согласно постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применениемчасти первой Гражданского кодекса Российской Федерации»:
пунктом 3 статьи 252 Кодекса суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли внатуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.
36. При невозможности раздела имущества между всемиучастниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных
участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, вчастности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов
семьи, в том числе нетрудоспособных и т.п.
Я бы вам рекомендовал произвести выдел доли в натуре, после чего ее продать. Если по техническим причинам выдел доли в натуре будет не возможен суд обяжет других собственников выплатить Вам стоимость вашей доли. Но я думая 4-х комнатную квартиру можно поделить и превратить ее в коммунальную, определив порядок пользования общими помещениями (кухня, ванная, санузел, прихожая). После чего вы сможете продать свои комнаты.
С уважением Олег С.
А как быть с просаеными детьми и людьми? На чьей доле они останутся, если через суд из квартиры сделают комуналку? Дадут ли сделать комуналку если есть дети и столько прописанных? Долю у нас никто не покупает из за прописанных, извещение о продаже доли уже показывали отцу, он расписывался и покупать отказался. При этом и сказал что ее третьи лица не купят так как много прописанных ( так и есть собственно). В общем есть ли гарантия что суд при наших условиях разделит квартиру по комнатам и счетам между нами и отцом и на чьей доле будут чужие дети?
Екатерина, если вы осуществите выдел долей в судебном порядке, то можете требовать в судебном порядке выселения прописанных с вашей половины.