Добрый день! Какие риски для покупателя, если продавец для уменьшения налогооблагаемой базы предлагает внести в договор явно заниженную стоимость дома (25% от общей суммы по границе 70% от кадастровой стоимости) и завышенную (в 3,5 раза выше рыночной) стоимость участка?
Максим, здравствуйте! Теоретически в договоре можно указать любую цену, договоренность о которой есть между продавцом и покупателем. Это принцип свободы договора, предусмотренный статьей 421 ГК РФ. Вопрос лишь в том, насколько это оправдано.Заключая договор с заниженной ценой на недвижимость вы рискуете больше продавца. Во-первых, в случае какого-либо судебного разбирательства покупатель, скорее всего, не будет признан судом добросовестным покупателем. Он ведь сознательно вступил в сговор и нарушил закон.В случае судебных разбирательств суд может признать эту сделку недействительной. В итоге покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец — только ту сумму, которая указана в договоре.Далее продолжу в следующем ответе.
Здравствуйте!
(25% от общей суммы по границе 70% от кадастровой стоимости) и завышенную (в 3,5 раза выше рыночной) стоимость участка
Это вполне рабочая схема.
Цена имущества, равная 70% кадастровой стоимости, это тот минимум, ниже которого лучше не опускаться при продаже имущества, которым владеете менее предельного срока владения (3-5 лет). Если установить цену еще ниже, доход в итоге все равно будет приравнен 70% кадастровой стоимости (ст.214.10 НК).
Поэтому это оптимальный вариант.
При этом, скорее всего, участок был получен продавцом более 5 лет назад, поэтому-то по участку можно выставить цену любую, не опасаясь большого налога. То есть в итоге налог если и придется продавцу платить, то только с цены в 70% кадастровой стоимости (за минусом имущественного налогового вычета 1.000.000 руб).
Для покупателя здесь опасности нет.
Имущественный налоговый вычет в связи с ПОКУПКОЙ (если имеете на него право) так же можно получить. При продаже ранее 3-5 лет так же можно зачесть расходы на покупку.
(25% от общей суммы по границе 70% от кадастровой стоимости) и завышенную (в 3,5 раза выше рыночной) стоимость участка?
Максим, добрый день! Строго говоря это называется притворной сделкой которая в силу ст. 170 ГК РФ ничтожна. Т.е. в случае например спора связанного с расторжением договора и возвратом полученного по сделке суд, установив, что сделка прикрывала другую сделку ( с реально оговоренной ценой) будет при определении последствий исходит из условий прикрываемой сделки. Для Вас риски могут быть при последующей продаже имущества ранее минимального срока и невозможности учесть реально понесенные расходы на покупку если они не будут подтверждены условиями договора — расписки и прочее что не соответствует представленному в Росреестр для регистрации сделки договору налоговая не примет в качестве подтверждения расходов.
от рыночной (в договоре: 3 млн. участок и 1 млн. дом; а по рынку: 0,7 млн. участок и 3,3 млн. дом).
если распределение только внутри договора между объектами то не вижу рисков
В случае если Ваша сделка не состоится, будет оспорена сделка и т.д. Покупатель будет требовать с Вас сумму, указанную в договоре, то есть завышенную.