Продаем комнату в коммуналке (не доля)…среди сособственников есть несовершеннолетние – поэтому требуется разрешение органов Опеки на отказ

Жалобу в опеку подайте на родителей.

Обжаловать бездействие опеки не получится. В опеку родители должны подать соответствующее обращение в порядке статьи 37 ГК.

Других вариантов нет

В данном случае можно попробовать поступить следующим образом.

С учетом требований <Письма> ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 Вы можете удостоверить у нотариуса факты отказа иных собственников от реализации их преимущественного права на приобретение доли.

В письме, в частности, указывается на необходимость истребовать полученное сособственником извещение о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи и отразить данные условия в удостоверяемом отказе.

Кроме того, также есть смысл обратиться самостоятельно с заявлением в органы опеки на предмет получения информации о том, что родители несовершеннолетних за получением согласия не обращались, а отчуждаемая доля на праве собственности несовершеннолетним не принадлежит.

После получения указанных документов Вы можете произвести отчуждение доли третьему лицу.

И в этом случае стоит учесть позицию представленную в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 25.05.2018 N 35-КГ18-3

Суд апелляционной инстанции, отменяя судебное решение ввиду неправильного определения имеющих значение для дела обстоятельств и применения норм материального права, удовлетворил заявленные требования, констатировав, что действующее гражданское законодательство не содержит норм, обязывающих участников долевой собственности предоставить согласие на отказ от преимущественного права покупки доли недвижимого имущества, в том числе комнаты в коммунальной квартире.
В материалах дела имеется ответ заместителя Министра социальной защиты населения Тверской области от 2 сентября 2016 года на обращение Маринина В.В. по вопросу необходимости согласования с органом опеки и попечительства отказа законного представителя несовершеннолетнего собственника от права преимущественной покупки комнаты в коммунальной квартире, согласно которому они не рассматривают обращения граждан по вопросам, связанным с отчуждением имущества, не принадлежащего несовершеннолетним гражданам.
Ссылки суда первой инстанции на положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Семейного кодекса Российской Федерации, определяющие обязанности законных представителей при совершении сделок от имени несовершеннолетних, к возникшим по настоящему делу отношениям не могут быть применены, поскольку не регулируют вопросы регистрации прав собственности на объекты недвижимости, и не содержат нормы, обязывающие собственника доли в общей долевой собственности или комнаты в коммунальной квартире совершать сделку по ее отчуждению в любом случае только после получения согласованного с органом опеки и попечительства отказа законного представителя несовершеннолетнего собственника другой доли или комнаты в коммунальной квартире от права преимущественной покупки.

Между тем законодатель, предусматривая в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации правила реализации права отчуждения доли в общей долевой собственности и возлагая дополнительные обязанности на продавца доли, никаких исключений для несовершеннолетних граждан, являющихся собственниками других долей, не сделал, указав, что в случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 названной статьи).
При таком положении суд апелляционной инстанции правильно отменил решение суда первой инстанции и признал незаконным обжалуемое административным истцом решение регистрирующего органа, следовательно, кассационная жалоба Управления Росреестра удовлетворению не подлежит.

Таким образом, при наличии документального подтверждения соблюдения процедуры реализации права преимущественного приобретения доли в общем имуществе, с получением от органов опеки уведомления о том, что данная доля несовершеннолетнему на праве собственности не принадлежит и они не дают согласие на ее отчуждение, равно как не рассматривают вопрос согласия на отказ от преимущественного права покупки, есть возможность ее последующей реализации.

Все зависит от того какой именно ответ Вам даст в данном случае опека и с учетом полученного ответа уже можно рассматривать варианты продажи доли.

Данная сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению