Добрый день! Тема вопроса - обязанности собственника земельного участка. Брат подарил мне свою долю в коммунальной квартире. Свой земельный участок и садовый домик в СНТ продал по договору купли-продажи другому лицу. У брата были долги по коммунальным платежам за комнату и за сад. Могут ли теперь его долги перейти к нам, как новым собственникам его недвижимости? Заранее Вам спасибо!
Добрый день! Долги по договору дарения, не переходят. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст.
153 Жилищного кодекса РФ обязанность по содержанию жилого помещения в части
уплаты соответствующих коммунальных услуг возникает у гражданина в момент
возникновения права собственности на данное жилое помещение. В случае с
дарением, то в соответствии с ч. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право
собственности у одаряемого возникает после государственной регистрации перехода
и возникновения права собственности по договору дарения. Образовавшаяся
задолженность при этом новому собственнику не переходит, ибо, во-первых, на
нового собственника открывается новый лицевой счет, ибо, во-вторых, не на нем
лежало бремя содержания имущества, которое вменено в обязанность собственнику
на основании ст. 30 Жилищного кодекса РФ. Квартира ничего никому не должна, ибо
является объектом, а не субъектом права. Должен субъект — собственник,
пользующийся или пользовавшийся данными коммунальными услугами.
Ресурсоснабжающие организации не имеют права взыскивать долг с нового собственника.
В случае с договор купли продажи: зачастую, заключая договор
купли-продажи, вместе с ключами собственник вполне может передать и свои
коммунальные долги. Практика показывает, что в большинстве случаев
расплачиваться по долгам управляющая организация заставляет нового хозяина имущества.
С таким «простым» вариантом соглашаются далеко не все собственники вторичного
жилья. Если в договоре купли-продажи квартиры нет пункта о передаче
задолженности по «коммуналке» новому собственнику, то платить за потребленные
ресурсы предусмотрено после государственной регистрации прав на имущество
(статья 153 ЖК РФ). Таким образом, новый владелец не обязан выплачивать
накопившиеся долги прежнего хозяина. А СТН в свою очередь не имеет законного
основания взыскивать эти долги в судебном порядке. Однако, встречаются сделки
купли-продажи с договорными отношениями, при которых все прежние долги (в
частности коммунальные платежи) переходят к новому владельцу имущества. При
этом составляется договор с обременением задолженностью по оплате за
коммунальные и прочие услуги. Здесь обязанность платить задолженность наступает
с момента государственной регистрации прав собственности. Денежный долг
переводится с одного лица (прежнего собственника жилого помещения) на другое
лицо (нового хозяина имущества) в соответствии со статьей 391 ГК РФ. При этом
требуется письменное согласие не только владельцев имущества, но и кредитора —
управляющей организации.
Следовательно все долги брата
остаются на нём.
Доброе утро.
1. В данном случае необходимо обратить внимание на следующее: если в договоре о передаче квартиры отсутствует условие об оплате задолженности по коммунальным платежам новым собственником, то новый собственник не обязан оплачивать задолженность, образовавшуюся до приобретения им права собственности, в связи с тем, что обязанность по оплате коммунальных платежей возникает только с момента возникновения права собственности на квартиру (ст.153 ЖК РФ). До этого момента обязанность оплате потребленных услуг ЖКХ несет предыдущий собственник квартиры.
В случае если УК направит новому собственнику счет на оплату задолженности прежнего собственника, то просто сообщите УК о переходе права собственности на жилое помещение и потребуйте прекратить выставлять счета с задолженностью прежнего собственника.
Однако, если в договоре есть пункт об обязанности по оплате задолженности прежнего собственника, то имеет место перевод долга, который в свою очередь имеет некоторые нюансы. В соответствии со ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме и допускается лишь с согласия кредитора.
2. Что касается садового участка, то согласно подп. 1 п. 2 ст. 19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства. Данной норме корреспондирует ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
Таким образом, у нового собственника земельного участка в результате его приобретения возникают обязательства перед садоводческим товариществом по уплате взносов и иных платежей с момента приобретения права собственности, а факт перехода прав на земельный участок не является основанием к переводу на нового собственника обязательств, возникших до этого момента у прежнего собственника.
Это возможно совершить только в порядке перевода долга, который допускается с согласия обеих сторон и садоводческого товарищества (ст. 391 ГК РФ, о которой написано выше).
