Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

592 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
592 юриста сейчас на сайте
  1. Недвижимость
  2. Жилищное право

Признание дачного дома находящегося в ипотеке нежилым

Добрый день!

Ознакомилась с содержанием вопроса "Признание дома в деревне нежилым по суду" https://pravoved.ru/question/260728/.

И хотелось бы узнать, как действовать, в следующей ситуации:

- по ипотеке куплен зем. участок с домом (на момент покупки участка дачный дом не был зарегистрирован и считался улучшением),

- после покупки зем.участка в упрощенном порядке (по декларации) оформили право собственности на ЖИЛОЙ ДОМ (соответственно тоже с обременением Ипотека в силу закона),

- потом узнали, что наличие жилой площади лишает возможности проживать в служебном жилье (общежитии, предоставленном работодателем), а также возможности находится в очереди на получение льгот для приобретения жилья.

Дачный дом не предназначен для круглогодичного проживания.

В администрацию города (в отдел градостроительства и архитектуры города Сургута, занимающийся переводами из жилого в нежилое) писали заявление с просьбой дать разъяснения по вопросу перевода жилого дома в нежилой (а именно: какой пакет документов требуется для перевода и какие сроки занимает). В администрации отказали в виду того, что:

- "право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц" (БАНКА),

- назначение земли Р.3 - 41 А "Зона садоводческих и огорднических объединений", где в основных видах разрешенного использования только садовые, а не жилые дома, а в условно разрешенных видах использования: коллективные овощехранилища и объекты торговли." В соответствии с ч.4 ст.37 Градостроительного кодекса РФ основ ные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти...., выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Вопрос о предоставлении земельного участка на условно разрешенный вид использования земельного участка и объекта капитального строительства в соответствии с ч.2 ст. 39 Градостроительного кодекса подлежит обсуждению на публичных слушаниях."

На данный момент есть следующие документы:

- договор купли-продажи на зем.участок

- свидетельство на зем.участок

- землеустроительное дело на зем.участок

- кадастровый паспорт зем.участка

- декларация на жилой дом

- свидетельство на жилой дом

- техн. паспорт жилого дома

- кадастровый паспорт жилого дома

После предоставления в банк документов о регистрации жилого дома на зем.участке взяли письмо, выражающее согласие банка на перевод жилого дома в нежилое здание.

Звоним в администрацию с тем, чтобы подать заявление на перевод (сообщив, что Банк дал согласие на перевод), они отвечают, что все равно откажут и отправляют в суд с тем отказом, который уже был составлен для нас.

Т.к. первое заявление было написано как "прошу дать разъяснения по вопросу перевода из жилого дома в нежилое здание", я думаю, что необходимо написать заявление непосредственно на перевод, чтобы идти в суд с отказом в переводе (а не отказом в просьбе "дать разъяснения"). Как поступить?

11 Февраля 2014, 07:01, вопрос №366480 Анна, г. Сургут

Уточнение клиента

А при обращении в суд как составлять исковое заявление? что конкретно указывать? На что ссылаться?

11 Февраля 2014, 07:13
1200 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (9)

  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Уважаемая Анна.

    Вам действительно нужно сначала написать заявление на перевод жилого дома в нежилое. Если Администрация ответит отказом, при учете того, что банк дал согласие, с данным отказом нужно будет обращаться в суд.

    С уважением.

    11 Февраля 2014, 07:07
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Нужно сначала понять чем будет мотивировать свой отказ Администрация. Вероятность того, что они не откажут, все равно присутствует, несмотря на устные «все равно откажем, идите в суд»

    11 Февраля 2014, 07:16
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Основания для отказа указаны в статье 24. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение ЖК РФ.

     

    1. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: 

    1) непредставления определенных частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; 

    (в ред. Федерального закона от 03.12.2011 N 383-ФЗ) 

    (см. текст в предыдущей редакции) 

    1.1) поступления в орган, осуществляющий перевод помещений, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в переводе помещения по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий перевод помещений, после получения указанного ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение в соответствии с частью 2 статьи 23 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления; 

    (п. 1.1 введен Федеральным законом от 03.12.2011 N 383-ФЗ) 

    2) представления документов в ненадлежащий орган; 

    3) несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения; 

    4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. 

    2. Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. 

    3. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке. 

    11 Февраля 2014, 07:21
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Кулаков Дмитрий
    Юрист, г. Севастополь
    Общаться в чате

    Действия администрации города вы можете обжаловать в судебном порядке, в исковом заявление укажите пункты «Признать незаконным отказ администрации о переводе из жилого в нежилое» и «Обязать администрацию признать дом нежилым». К заявлению приложите имеющийся у вас пакет документов.

    Однако, как я понял, в настоящее время у вас нет официального отказа администрации, а есть лишь письмо с разъяснением. Таким образом, пока от администрации нет официального отказа, в суд обращаться бессмысленно.

    11 Февраля 2014, 08:22
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте! Возможно Вы не совсем корректно поставили вопрос администрации.

    Согласно ПОЛОЖЕНИЕ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ
    ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
    НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
    АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ
    (в ред. Постановлений Правительства РФ от 02.08.2007 N 494, от 08.04.2013 N 311)

    Настоящее Положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом признается аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

    Вы же просите администрацию перевести дом в нежилое помещение на основании ЖК РФ.

    Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

     

    Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.
    5. Жилым помещением признается:
    жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

    А Вам нужно признать его непригодным для проживания.

    Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для
    проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией,
    создаваемой в этих целях (далее — комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещения и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

    Далее

    Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

    А Вы поясняете, что «назначение земли Р.3 — 41 А „Зона садоводческих и огорднических объединений“

    Поэтому Вам необходимо просить признать жилой дом непригодным для проживания.

    Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан
    вследствие:
    ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания,
    прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
    изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных
    полей.
    34. Жилые помещения, расположенные в полносборных, кирпичных и каменных домах, а также в деревянных домах и домах из местных материалов, имеющих деформации фундаментов, стен, несущих конструкций и значительную степень биологического повреждения элементов деревянных конструкций, которые свидетельствуют об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, являются непригодными для проживания вследствие признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

    Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию по месту нахождения жилого помещения следующие
    документы:
    а) заявление о признании помещения жилым помещением или жилого помещения непригодным для проживания и (или) многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
    б) копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
     
    Заявитель вправе представить заявление и прилагаемые к нему
    документы на бумажном носителе лично или посредством почтового отправления с уведомлением о вручении либо в форме электронных документов с использованием федеральной государственной информационной системы „Единый портал государственных и муниципальных услуг (функций)“ (далее — единый портал), регионального портала государственных и муниципальных услуг (при его наличии) или посредством многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг.

    Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

    А вот в случае отказа в признании жилого дома непригодным для проживания оспаривать отказ в суде.

     Вам нужно доказать, что дом не пригоден для постоянного проживания, т.е. круглогодичного, а лишь для временного проживания в летний сезон.

    Или Вы хотите именно перевести в нежилое?

    11 Февраля 2014, 08:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    "Или Вы хотите именно перевести в нежилое?"

    Руслан, нам нужно, чтобы в нашей собственности не было жилых квадратных метров. Подскажите, пожалуйста, что мы будем иметь, если:

    - признаем дом непригодным для проживания

    - переведем в нежилое?

    11 Февраля 2014, 09:09
  • Юрист - Харитонов Андрей
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате
    после покупки зем.участка в упрощенном порядке (по декларации) оформили
    право собственности на ЖИЛОЙ ДОМ (соответственно тоже с обременением
    Ипотека в силу закона),
    — А что банк думает по этому поводу? Будет ли он возражать о смене предмета ипотеки? Предмет Ипотеки является существенным условием договора договора ипотеки — поэтому позиция банка важна в данной ситуации.
    11 Февраля 2014, 09:30
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Андрей, банк согласен, о чем свидетельствует письмо.

    11 Февраля 2014, 09:31
  • Юрист - Харитонов Андрей
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате
    Ну если банк не против, то обращайтесь в местную администрацию, как вам посоветовали коллеги выше. И вот ещё почитайте похожую тему на нашем форуме. Удачи вам. pravoved.ru/question/260728/
      Только помните, что признание вашего дома нежилым или непригодным для жилья, что является совершенно разным, есть право администрации, а не обязанность.
      Нежилое помещение — склад,  магазин, сарай и т.п.
      Непригодное для жилья — жилой дом, который не отвечает требованиям для проживания.
    11 Февраля 2014, 09:37
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    36%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    что мы будем иметь, если:

    — признаем дом непригодным для проживания

    Дом не будет находится в жилом фонде. Вы зарегистрируете право на дачный дом.

    — переведем в нежилое?

     Тогда у вас в собственности будет нежилое помещение.

    11 Февраля 2014, 09:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Харитонов Андрей
    получен
    гонорар
    29%
    Юрист, г. Ростов-на-Дону
    Общаться в чате

    — переведем в нежилое?

     Тогда у вас в собственности будет нежилое помещение.

    Дополню: И вы будете иметь право и на служебное жильё и на улучшение жилищный условий.


    11 Февраля 2014, 09:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats