Как продать квартиру с долями детей без согласия супруга?

Здравствуйте,

Муж собственник доли. В силу ст.209 ГК РФ

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам..

То есть если супруг не желает продавать свою долю, заставить Вы его не можете. Даже через суд.

Что касается долей детей, то Вам также потребуется согласие супруга на их продажу и разрешение органов опеки и попечительства.

Ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Здравствуйте, Ольга!

В соответствии со ст. 246 ГК РФ, для распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, нужно согласие всех сособственников. Если дети — несовершеннолетние, то для продажи нужно еще и предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ.

Обязать мужа дать согласие на продажу доли Вы не можете: в силу ст. 209 ГК РФ он свободен в определении судьбы своего имущества.

Если бы речь шла о бывшем муже (т. е. он перестал бы быть членом Вашей семьи и совместное пользование квартирой было бы невозможно), можно было бы рассмотреть вариант с признанием доли незначительной (ст. 252 ГК РФ), чтобы Вы принудительно выплатили ему компенсацию и стали собственницей его доли (увеличили свою). Но с мужем нынешним такое не проделать.

Здравствуйте, Ольга!!!

В данном случае либо квартира продается как один объект. где продавцами выступают все участники долевой собственности (супруги и их дети), либо, если супругне согласен, то можете  продать доли с учетом права преимущественной покупки.

Так, в соответствии с пунктом вторым статьи 250 Гражданского кодекса Российской федерации установлено, что: 

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее

Если муж не купит доли в течение месяца, то можете продать любому лицу, но только на тех же условиях, которые предлагали мужу.

Также учитывайте, что необходимо получение разрешение опеки на распоряжение долями детей, надо обеспечить им как минимум такие же имущественные права в дальнейшем.
Вы можете от имени детей предложить мужу покупку их долей. Но все эти действия должны проходить через предварительное согласие органов опеки и попечительства.
Если такой вариант не устраивает, так как муж не захочет выкупать, а найти покупателей на 3/4 квартиры достаточно сложно, то можно попробовать самой выкупить долю мужа, договорившись с ним о цене.

Если же он не согласен и на такой выкуп, то можно в порядке пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ подать в суд о выкупе его доли, как незначительной:

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию

В данном случае суд будет рассматривать незначительность как совокупность признаков, состоящих из:

— могут ли все собственники жить в квартире без нарушения прав тех, у кого больше доля и можно ли дать ответчику в пользование жилое помещение соразмерно его доле — есть ли возможность проживать в разных комнатах;

— есть ли у ответчика существенный интерес в пользовании имуществом — действительно ли проживает в данной квартире и нет ли другого жилого помещения;

— есть ли конфликтные ситуации, не позволяющие проживать вместе 

Если такие признаки есть — то суд может принять решение о выплате компенсации собственнику с незначительной долей и после выплаты его доля переходит к тому, кто выплатил компенсацию.

Соответственно, Вы становитесь собственником половины квартиры и у детей половина квартиры и можно уже продавать жилое помещение полностью (с согласия опеки).