Как это все оформить в собственность?

Здравствуйте, Екатерина.

Важным отличием брака и фактических брачных отношений (внебрачного сожительства) является то обстоятельство, что фактические  брачные отношения не порождают правовых последствий, которые порождает официальный зарегистрированный брак (ст. 1 СК РФ).

Доходы и имущество каждого из сожителей являются его личной собственностью. Также сожители не могут урегулировать свои имущественные взаимоотношения путем заключения брачного договора, так как его сторонами могут быть только лица, вступающие в брак, или супруги (ст. 40, п. 1 ст. 41 СК РФ).

Имущество, приобретаемое  лицами, пребывающими в фактических брачных отношениях, не является по умолчанию совместным. При прекращении сожительства собственником имущества будет являться лицо, на которое оформлено спорное имущество (вещи, права требования и т.д.).

Сожители не наследуют друг за другом в порядке наследования по закону, так как наследниками первой очереди могут быть только лица, состоящие в зарегистрированном браке (ч. 1 ст. 1111, п. 1 ст. 1142 ГК РФ; п. 2 ст. 10 СК РФ).

Земельный участок будет, как я понимаю, приобретен в собственность сожителя. Учитывая принцип неразрывности судьбы дома и земельного участка, построенный на участке Вашего сожителя дом также будет только его собственностью. 

То есть чтобы у Вас было право на долю в участке, а затем и доме, Вы с сожителем должны сразу земельный участок приобретать в долях (пусть даже неравных).  

Спор о разделе не оформленного в общую долевую собственность имущества, нажитого в период фактических семейных отношений, подлежит разрешению в судебном порядке. При этом суд может отказать в удовлетворении требований о разделе указанного имущества между сожителями как общего (См., например, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.11.2020 N 117-КГ20-2-К4).

Таким образом, я бы Вам вообще не рекомендовала вкладываться ни в участок, ни в строительство дома, если сожитель не согласится покупать ЗУ в долях. Не думаю, что в случае разрыва отношений Вам нужна будет мебель и техника без дома (даже если Вы сможете доказать, что она куплена на Ваши деньги). 

Добрый день! Вы можете купить участок в долевую собственность, определив размер долей по соглашению сторон

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ 
  
ГК РФ Статья 244.
 
1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 

2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

После того, как построите дом, его так же оформите в долях. Доли можно оформить не равные (по 1/2), а кому-то больше, кому-то меньше, в соответствии со вложенными средствами. Но, конечно, вы оба должны быть согласны на это.

Екатерина, добрый день.

Учитывая, что 

Он просто намекает на то что моими деньгами будет покупаться мебель и техника и ремонт делаться мол это не недвижимость

 предположу, что Ваш супруг намерен оформить земельный участок и строить дом только в свою собственность, особенно учитывая то обстоятельство, что

я вкладываю 3 млн ( но чуть позже когда продастся квартира )

 т.е. на данный момент Вы ничего не вкладываете. При таких обстоятельствах Ваш гражданский муж не имеет никаких гарантий на вложение Вами средств в будущем. И если Вы не смотря на это, начнете настаивать на приобретении з/у в общую собственность сейчас, это может привести к конфликту.

У Вас есть несколько способов, как защитить свои права, вкладывая деньги в будущем, но это именно в тот момент, когда Вы уже продадите квартиру и будете готовы вложить деньги.

1. Договор займа между Вами и гражданским мужем (ст.807 ГК РФ) в простой письменной форме, с распиской о получении денег получателем, датой возврата. Учитывайте имущественное положение гражданского мужа, фактическую исполнимость возвратности такого займа;

2. Договор купли-продажи доли в праве собственности на дом, уже построенный к тому времени, и земельный участок (ст.549, ст.558 ГК РФ). Также достаточно в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требуется, с передачей договора на регистрацию прав в Росреестр.

3. Договор подряда, в соответствии с которым Вы обязуетесь провести строительные и ремонтные работы (с привлечением субподрядчиков), а Ваш гражданский муж обязуется в счет оплаты передать Вам долю в праве собственности. (ст.740 ГК РФ). Мебель и бытовую технику приобретете в личную собственность.

Если передача доли по вариантам 2 и 3 произойдет в течение 3 лет с даты регистрации его права на дом и з/у, у него возникнут налоговые обязанности.

Екатерина!

Если 

Он просто намекает на то что моими деньгами будет покупаться мебель и техника и ремонт делаться

 то это уже говорит, что делиться построенным домом и купленной землей он с вами не будет.

К тому же, если даже заключить с ним договор займа, то при грамотном подходе вы будете оочень долго возвращать ваши деньги.

Передавать деньги по договору купли-продажи доли после того, как уже будет все построено. Муж может и не согласиться на такое, когда недвижимость будет уже возведена.

Конечно можно и договор подряда с условием получения доли, но это тоже вариант не стопроцентный. Как бы не пришлось судиться по такому договору.

Лучший вариант — покупать и землю и оформлять дом сразу в долях. Если вы вкладываете 3 млн, значит 30% должны быть вашими.

При покупке земли заключаете договор купли-продажи земельного участка в долях. В договоре купли-продажи и вы и ваш сожитель будете Покупателями.

Так как дома пока нет, то на будущее можно заключить соглашение о создании совместной собственности, где прописать, что после постройки дома, вы получаете 30%, как и в земельном участке (ст. 244 ГК РФ).