Как оценить риски продавца в договоре купли-продажи недвижимости?

Здравствуйте, Алексей! 

Сам по себе договор купли-продажи объекта недвижимости представляется вполне стандартным. Единственное, обратите внимание на то, что расчеты осуществляются после подписания договора (часть денег через «Дом Клик»), в связи с чем, стороны сами предусматривают наличие или отсутствие залога на объект до момента завершения расчетов. 

Так, согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ 

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В данном договоре предусмотрено отсутствие залога. В большинстве случаев залог до завершения расчетов не устанавливается. 

Что касаемо правового заключения, то в целом рекомендации также представляются логичными. 

В особенности, верно обращено внимание на рекомендацию по ознакомлению документов об отсутствии зарегистрированных в квартире лиц. В случае, если останутся зарегистрированы бывшие члены семьи собственника, Вам придется признавать их утратившими право пользования в судебном порядке (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, ч. 2 ст. 292 ГК РФ) для того, чтобы снять их с регистрационного учета. 

Здравствуйте. Договор обычный стандартный, тем более проверен юристами Сбера. По залогу советовал бы только разобраться. 

По п. 2.2.2.1.1 всё расчеты после регистрации, имейте в виду. В связи с этим имейте в виду и п.3.6 о переходе права собственности. В остальном договор обычный, ничего такого нет. Действует принцип свободы договора и его условий. Ст. 421 ГК РФ

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Здравствуйте, данный договор содержит все существенные условия для этой сделки. 

Следует отметить:

отсутствие условия о подписании подписания Акта приема-передачи, это делается в большинстве сделок.

нет неустойки (пени) в размере ___% в случае несвоевременной оплаты покупателем стоимости 

отсутствуют такие разделы: разрешение споров, срок действия Договора, заключительные положения, но это не критично вообще, просто обычная практика
 

Здравствуйте, Александр!

Договор — абсолютно стандартный, соответствующий § 7 главы 30 ГК РФ. С учетом рекомендаций, данных в правовом заключении, действительно можно добавить заверение об обстоятельствах, что предусматривает ст. 431.2 ГК РФ, о том, что иных наследников нет, а в случае из появления продавцы решают с ними вопросы без привлечения покупателя. Хотя это в большей степени интересно покупателю, чем продавцу.

А вот рекомендацию

До совершения сделки по отчуждению Квартиры получить от Правообладателей актуальные документы,
подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам по Квартир

Считаю излишней. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает со дня внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН. Исключение — только по взносам на капремонт. Так что по капремонту включить можно, а плата за жилое помещение и коммунальные услуги покупателя не касается.

Здравствуйте.

Вот я вижу, что в соответствии с п. 2.2.2.1.1.

Перечисление оставшейся части денежных средств Продавцам в счет оплаты Объекта
осуществляется ООО «Домклик», ИНН 7736249247, по поручению Покупателя

Выходит, что продавец не имеет отношение к процедуре перечисления. Это может затянуть ее на неопределенный срок, поскольку поручение на перечислление выдает Покупатель. А если он не сделает это в разумные сроки?

Также не совсем понятно, почему платеж разделен на две части и вторая оплачивается после получения ДомКлик информации от Росреестра.

Конечно, согласно ст. 421 ГК РФ стороны вправе договориться о любых непротиворечащих закону условиях. Но на мой взгляд для продавца это может стать проблемой.