Имеет ли право УК постоянно демонтировать стену в квартире для ремонта водостока?

Добрый день.

Вопрос: имеет ли права УК постоянно ломать стену в моей квартире?

 Если до этого ситуация имела место 10 лет тому назад, то говорить о том, что все это происходит постоянно не приходится.

Да, у УК есть право требовать обеспечить доступ к общему имуществу многоквартирного дома, а у Вас обязанность его предоставить, в том числе и путем осуществления демонтажа перегородки (стены).

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 к числу общего имущества относит  внутридомовую инженерную систему водоотведения, состоящую из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

И в этой связи постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 определены обязанности собственника квартиры (потребителя), к которым относится,  в том числе допуск   в занимаемое жилое помещение представителей УК для выполнения необходимых ремонтных  работ

е) допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ — по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время;

В соответствии с ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Именно указанная обязанность в первую очередь и предполагает обеспечения доступа к канализации для целей проведения ее ремонта.

И в случае отказа в предоставлении такого доступа, обязанность по его предоставлению будет возложена на Вас в судебном порядке.

В качестве примера подобного обеспечения приведу Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 25.02.2020 N 33-3330/2020 по делу N 2-3085/2019 (оно хотя и касается стояков водоснабжения — но общий смысл в том же поскольку речь идет о системах коммуникаций, которые являются общим имуществом).

требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность. При этом техническое состояние внутриквартирного оборудования, которое должно соответствовать установленным требованиям и быть готово для предоставления коммунальных услуг, является условием предоставления коммунальных услуг потребителю в многоквартирном доме или в жилом доме (домовладении) (подпункт «е» пункта 3 Правил N 354).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что обеспечение доступа в квартиру ответчика вызвано необходимостью плановой замены стояка холодного водоснабжения, проверки и устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ в объеме требований, установленных Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда. Действия ответчиков, выразившиеся в отказе предоставить доступ в квартиру, нарушают права других собственников жилых помещений, создавая опасность причинения их имуществу вреда в случае разрушения находящихся в квартире ответчика стояков, выработавших свой ресурс.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, основанными на установленных обстоятельства дела, собранных по делу доказательствах и нормах материального права.

Аналогичные по содержанию выводы. можно встретить в 

Апелляционном определении Московского городского суда от 10.10.2019 по делу N 33-40952/2019; 

Апелляционном определении Московского городского суда от 20.12.2018 по делу N 33-52911/2018

Что касается вопроса демонтажа стены -то, в том случае, если стена не была предусмотрена на плане и Вы возвели ее самостоятельно — то обязанность по ее демонтажу возлагается на Вас, расходы на демонтаж Вам не компенсируют, ввиду того, что такого рода демонтаж будет являться частью предоставления указанного доступа, что предопределит его проведение Вашими силами и за Ваш счет.

Пример из практики -https://sudact.ru/regular/doc/...

В свою очередь, исходя из характера подлежавших выполнению работ, в силу прямого указания закона Новак С.А.была обязана обеспечить доступ в принадлежащее ей жилое помещение – квартиру № № и, соответственно, к общедомовому имуществу, находящемуся в её квартире, для производства работ по замене аварийного участка трубопровода, что требовало вскрытия оборудованной ею в санузле из листов ГВС и обшитой декоративной плиткой ниши, за которой располагаются соответствующие инженерные коммуникации. При этом, по смыслу вышеприведённых норм действующего законодательства, обязанность ответчика Новак С.А. носила безусловный характер, должна была выполняться потребителем без каких бы то ни было условий и не могла быть обусловлена ссылкой на предоставление управляющей организацией каких-либо гарантийных обязательств по возмещению возможных расходов и убытков потребителя, восстановлению ниши и декоративной плитки ввиду вмешательства в конструктивные элементы её квартиры в связи с необходимостью обеспечения доступа к находящимся за ними инженерным сетям, так как споры по поводу возможного возмещения ущерба вследствие ремонтных работ находятся за рамками правоотношений между потребителем и управляющей компанией по поводу проведения ремонтных работ на общем имуществе.

Таким образом, требуя провести демонтаж конструкций препятствующих доступу к системе канализации, суд будет исходить из интересов всех жильцов и их права на безопасные и благоприятные условия проживания.

Ввиду того. что обеспечение доступа к общему имуществу МКД является вашей обязанностью, то нет оснований говорить о компенсации Ваших расходов по обеспечению данного доступа.

Требование управляющей организации о предоставлении доступа к общедомовому имуществу для проведения ремонтных работ не свидетельствует о неправомерности ее действий и тем более не свидетельствуют о причинении Вам вреда.

В случае отказа в удовлетворении законных требований управляющей компании в обеспечении доступа, в случае повреждения канализации, следствием чего будет причинен ущерб соседям, то можно говорить о перспективе возложения ответственности на Вас за причинение вреда, поскольку УК в данном случае предпринимала меры по ремонту стояков, именно с целью исключения возможности причинения вреда в связи с  износом и возможной протечкой.

 В том же случае, если канализация изначально при возведении дома была ограничена стеной от жилого помещения, сама стена не носит декоративного характера  — то требования УК по ее демонтажу не основаны на законе.

В этой связи свою позицию, Вы можете аргументировать ссылаясь на <Письмо> Минстроя России от 16.01.2019 N 794-АО/06 <О предоставлении доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ> в силу которого

Вместе с тем, если с учетом технических характеристик отдельных элементов строительных конструкцийи инженерных систем многоквартирного дома проведение их капитального ремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом многоквартирном доме, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капитального ремонта.

В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий, должны учитываться в проектной документации.

И в этом случае Вы можете требовать компенсацию Ваших расходов по ее демонтажу или ссылаться на то, что демонтаж будет производится силами УК с компенсацией Вам стоимости покрытия стены.

Более того, если собственник помещения убежден, что внутридомовые инженерные системы в его квартире в полном порядке и не требуют замены или ремонта, представители заказчика, подрядчика и управляющей организации вправе составить акт, который в том числе подписывает собственник помещения, о том, что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным в связи с тем, что доступ к ней не предоставлен.

Однако, также учтите, если в перспективе будет установлено, что залив действительно имел место из-за проблем с канализацией доступ к которой можно получить из Вашей квартиры, то указанный акт не защитит Вас от претензий других собственников в случае наступления аварийной ситуации по Вашей вине.

Соответственно если Вы полагаете, что причина не в канализации, а равно, что канализация изначально была отделена стеной от основного помещения — Вы можете обратиться в УК со своими предложениями по проведению ремонта или требовать составления акта что произвести замену или ремонт внутридомовой инженерной системы не представилось возможным.