Как обезопасить сделку при покупке недвижимости по доверенности?

Здравствуйте.

Как максимально себе обезопасить в случае дальнейшего банкротства продавца? На сегодня нет ни в базе ФСПП, ни Арбитражных дел.

 Обратитесь к нотариусу также за выпиской по имуществу. Нет ли на нём ограничений, обременений и т.д. Нотариус в курсе должен быть. Плюс также можно выписку из Росреестра взять. В части же банкротства, это Вы никак не предвидите. Если оно и будет, то сделка оспаривается по основаниям, указанным в ст.61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_39331/05ccb2acde4b3196880ca82e2d7f4c1dfd5ea0b5/

Но у Вас судя по описанию под такие сделки она не подпадает, поскольку это обычная рыночная сделка.

Следует ли оформить сделку через нотариуса?

 безусловно.

Следует ли оформить сделку через нотариуса?

 Здравствуйте.

На самом деле нотариус ничего не добавит к чистоте сделки и никак не усилит Вашу защищенность. Проверьте не является ли недвижимость совместно нажитым имуществом (ст. 34 СК РФ), если да — надо потребовать согласия супруги. Добавьте в договор санкции на случай признания сделки недействительной по тем или иным основаниям.

Если хотите полноценно обезопасить сделку, обратитесь в страховую компанию за страхованим титула. Естественно внимательно ознакомьтесь с условиями выплаты страховки. Это будет намного действеннее, хоть и дороже. Но при этом страховая сама проверит как продавца, так и все, что связано со сделкой. 

Если Вы говорите о том, что цена рыночная и оплата будет производится явным порядком, то каких-то критических проблем я не усматриваю.

  Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте.

1. Цена рыночная на 100%.

Если цена рыночная, то вероятность оспаривания довольно низкая.

Потому что нет подозрительности как таковой.

Подозрительной сделка бывает, когда цена неравноценная, или когда нацелена на вред кредиторам, например.

По ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). 

Следует ли оформить сделку через нотариуса?

В плане банкротства это, к сожалению, не обезопасит.

Нотариус не проверяет в этом аспекте сделку.

Здравствуйте. 

Планируется покупка нежилого помещения. Что имеем: Плюсы: 1. Цена рыночная на 100%. 2. В собственности продавца с 2010 года. 3. Сделка посредством аккредитива — соответственно факт денежных отношений. 4. Помещение планируется далее сдаваться нами в аренду многие годы. 5. Аффилированность покупателя и продавца исключена.

 Данные обстоятельства особого значения не имеют применительно к актуальности выбора того или иного механизма защиты своих прав и интересов при совершении сделки. То есть Ваш вопрос, по сути, предполагает обозначении общих механизмов защиты своих прав при совершении сделок. Это очень широкий вопрос. Обозначу основные виды (группы) таких механизмов: 

1. Условия договора.

В соответствии с Гражданским законодательством:

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Данный принцип именуется свободой договора и предполагает, что Вы вправе свои интересы защищать любыми законными условиями в самом договоре. При это общий принцип толкования условий договора таков, что: 

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статья 431 ГК. 

Поэтому, грубо говоря, нужно просто буквально обозначать условия, которые выгодны Вам и на которые готов контрагент. В том числе на то, что право собственности считается перешедшим исключительно в момент зачисления денежных средств на Ваш банковский расчетный счет. 

В договоре также можете обозначать, что контрагент заверяет, что не соответствует признакам несостоятельности, заключает сделку в своем интересе. 

2. Способы обеспечения исполнения обязательств. 

Кратко обрисовать данные способы не получится. Их достаточно много, при этом перечень открытый: 

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статья 321 ГК. 

Сказать, какой (какие) из данных конструкций в Вашем случае нужно задействовать, невозможно без всей возможной информации, в том числе того, на что согласится контрагент. 

Есть и другие возможные механизмы. Однако Вы привязываете Ваш вопрос к одному из рисков — банкротству, поэтому перехожу к этому моменту.

Как максимально себе обезопасить в случае дальнейшего банкротства продавца?

 3. Вы верно обозначаете, что речь «о максимальной» возможности обезопаситься, поскольку каких-либо точных гарантий, что контрагент не будет банкротиться (и уже не соответствует признакам несостоятельности), невозможно. 

Что как минимум нужно делать: во-первых, проверять информацию в реестре ФССП, на кад.арбитре и других судебных площадках. Все это Вы уже делаете. Также регулярно можете проверять информацию на Федресурсе (Единый федеральный реестр юридически значимых сведений о фактах деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и иных субъектов экономической деятельности)- fedresurs.ru/. В первую очередь, на предмет наличия или отсутствия заявлений третьих лиц о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве Вашего контрагента. 

Следует ли оформить сделку через нотариуса?

 Сам по себе нотариус особой «силы» сделке не придает и тем более не дает гарантий отсутствия признаков неплатежеспособности. Но если есть возможность, это совсем не лишняя процедура. 

Здравствуйте.
А продавец у вас кто? Юридическое или физическое лицо?

если физ.лицо, то все верно коллеги расписали. К доверенности нужно бы справку еще взять, что в наркодиспансере или у психиатра продавец на учете не состоит.

Ну и конечно саму доверенность надо проверять.

А вот если юр.лицо, там в тут зависит от того АО или ООО. В любом случае нужен протокол об одобрении сделки (как крупной), если стоимость превышает 20% балансовой стоимости.

Также же небольшой гарантией будет, если вы оформите на недвижимость залог (например, от дружественного лица) или возьмете кредит в банке и заложите его в банк.

Что касается оспаривания сделок, то важно, чтобы продавец не свалился в банкротство в ближайший год. Там дальше полегче будет отбиться.