Факт наличия зарегистрированных в квартире лиц не является препятствием для продажи такой квартиры.
В этом случае в договоре купли-продажи должно быть указано обременение квартиры правом пользования зарегистрированными в квартире лицами с указанием их ФИО, дат регистрации и ссылкой на справку о зарегистрированных в квартире лицах.
У собственника квартиры имеются основания для лишения в судебном порядке права пользования квартирой в отношении зарегистрированных в квартире лиц в случаях, установленных в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ:
В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Понятие члена семьи собственника дано в ч. 1 ст. 31 ЖК РФ:
К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Т.е. если квартира продана с зарегистрированными в ней гражданами, покупатель может на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в судебном порядке лишить их права пользования квартирой.
Исключение составляют граждане, зарегистрированные в квартире и отказавшиеся от участия в ее приватизации. Такие граждане не могут быть в судебном порядке лишены права пользования данной квартирой, т.к. они сохраняют его пожизненно, т.е. могут выселиться из квартиры только на добровольных началах по собственной инициативе.
Покупателю при покупке квартиры с зарегистрированными в ней гражданами стоит обязательно проверить данное обстоятельство.
Действующий собственник может в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ лишить права пользования квартирой зарегистрированных в квартире лиц в случае, если статус члена семьи собственника у данных зарегистрированных граждан утрачен, т.е. это могут быть бывшие супруги, которые перестают быть членами семьи после расторжения брака, иные совершеннолетние родственники, если они перестали вести общее хозяйство.
Следует учесть, что дети в любом случае остаются членами семьи собственника несмотря на расторжение брака родителей (т.е. остаются членами семьи как отца, так и матери).
Поскольку регистрация по месту жительства (постоянная), то самостоятельно выписать его через органы регистрации (отдел по вопросам миграции) Вы не сможете.
Надо обращаться в суд с иском о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением.
Основанием будет являться ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ, согласно которой:
Можно продать квартиру и вместе с лицом, зарегистрированным в ней по месту жительства (если покупатель на это согласен. Законных препятствий для этого нет.
При этом покупатель, став собственником квартиры, также вправе в судебном порядке выписать и выселить гражданина из квартиры на основании п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ:
Тут важно понимать, действительно ли у этого гражданина нет права постоянного (бессрочного) пользования квартирой (проживания в ней).
Поскольку если, к примеру, этот гражданин при приватизации квартиры был в ней зарегистрирован, но дал согласие на приватизацию квартиры, а сам не принял участие в приватизации, то за ним сохраняется бессрочное право пользования квартирой. Оно сохраняется и в случае продажи квартиры постороннему лицу.
Если же он был вселен в квартиру и зарегистрирован в ней по месту жительства уже после приватизации, то такого права у него нет, и он может быть судом признан утратившим право пользования либо собственником квартиры (ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ), либо покупателем квартиры — новым собственником (п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ), о чём я уже указал выше.
Решение суда о признании его утратившим право пользования будет являться основанием для снятия его с регистрационного учета по месту жительства из данной квартиры.
Поскольку он не только прописан (зарегистрирован) в квартире, но и фактически в ней проживает, то надо подавать иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением и о выселении.