Какой налог потребуется уплатить при указанных цифрах?

1) Можно/целесообразно ли сделать единый договор купли-продажи, где предметом будет именно пара связанных друг с другом объектом — земля и дом?

 Михаил, добрый вечер! Налоговая база в силу ст. 214.10 НК РФ у Вас в любом случае будет отдельно по каждому объекту считаться

2) Если п.1 — да, то верно ли, что несмотря на то, что договор единый в нем необходимо указать цену каждого из объектов — отдельно земли и отдельно дома

 Да, все верно

Для удобства конкретные цифры: земля = 700 000руб, дом = 1 300 000руб. Какой налог потребуется уплатить при указанных цифрах?

 Тут кадастровая стоимость важна в первую очередь поскольку налог от нее считается- если цена продажи будет ниже 70% кадастровой то налог будет считаться от 70% кадастровой. Тут важно сколько владеете домом, единственное ли это жилое помещение в собственности. Если продаете ранее минимального срока ( 3 или 5 лет) то налоговую базу можете уменьшить на расходы, связанные с приобретением данных объектов либо на налоговый вычет до 1 млн. Поскольку объектов два — то на одном можно учесть расходы на другом применить вычет, тут в зависимости от того, что будет выгоднее (либо по обоим учесть расходы). В данном примере если продаете не ниже 70% и приобретали безвозмездно налог считается с 1 млн. ( стоимость объектов — 1 млн. вычета).

Здравствуйте!

1) Можно/целесообразно ли сделать единый договор купли-продажи, где предметом будет именно пара связанных друг с другом объектом — земля и дом?

да, можно и даже целесообразно

2) Если п.1 — да, то верно ли, что несмотря на то, что договор единый в нем необходимо указать цену каждого из объектов — отдельно земли и отдельно дома

указывать цену по каждому объекту имеет смысл если Вы хотите заявить налоговый имущественный вычет, предусмотренный пп.2 п.2 ст.220 НК в виде уменьшения дохода на расходы по обоим или одному из объектов либо доход по одному из объектов освобождается от налога по сроку владения.  

3) Главный вопрос). Про налогообложение данной сделки). Если по п.2 — да, то как воспользоваться опцией по снижению налогооблагаемой базы при продаже недвижимости в размере 1млн в моем случае? 

налоговый имущественный вычет, предусмотренный пп.1 п.1 ст.220 НК в размере не более 1 000 000 рублей, при этом этот размер установлен за весь налоговый период.

в размере доходов, полученных налогоплательщикомв налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

поэтому если Вы не по одному из объектов недвижимости не будете заявлять вычет в виде уменьшения дохода на расходы, то вычет в размере не более 1 000 000 рублей Вы сможете применить общей сумме дохода от продаже 2 объектов.

т.е. [не беря в расчет положения ст.214.10 НК о кадастровой стоимости]

Для удобства конкретные цифры: земля = 700 000руб, дом = 1 300 000руб. Какой налог потребуется уплатить при указанных цифрах?

общий доход 2 000 000 — 1 000 000 вычета = 1 000 000 х 13% = 130 000 НДФЛ

Здравствуйте, Михаил!!

1) Можно/целесообразно ли сделать единый договор купли-продажи, где предметом будет именно пара связанных друг с другом объектом — земля и дом?

 Так и надо делать, тем более, что в соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип:

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков 

2) Если п.1 — да, то верно ли, что несмотря на то, что договор единый в нем необходимо указать цену каждого из объектов — отдельно земли и отдельно дома

 Для удобства расчета по налогам указывайте сумму продажи для каждого объекта по отдельности

как воспользоваться опцией по снижению налогооблагаемой базы при продаже недвижимости в размере 1млн в моем случае? Для удобства конкретные цифры: земля = 700 000руб, дом = 1 300 000руб. Какой налог потребуется уплатить при указанных цифрах

Земельный участок и дом –эторазные объекты имущественного права. Поэтому, к примеру, если Вы владеете земельным участком более 5 лет, а домом менее (или наоборот), то с объекта, которым Вы владеет более пяти лет — налог не уплачивается.

Также существует случаи, когда предельный срок владения, когда надо уплачивать налоги, составляет только три года, — если объект получен по наследству или подарено членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика; если приватизировано; если передано по договору пожизненного содержания с иждивением либо если это единственное жилье (пункт третий статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации).

 Также Вы можете уменьшить сумму налога  на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на каждый из объектов. К примеру, если земельный участок покупали за 500 000, а дом — за 1 000 000, то сумма налога рассчитается как 13 процентов от ((700 000 — 500 000)+(1 300 000 — 1 000 000)), то есть 13 процентов от 500 000 рублей = 65 000 рублей.

В расходы также можно внести уплаченные проценты по ипотеке, если дом или участок (или оба) покупались по кредитному договору.

Если будете использовать имущественный вычет в 1 000 000 рублей, то, как говорил выше коллега, его нельзя использовать отдельно для каждого объекта — только в совокупности.