Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Иски по договору найма
Есть договор найма, на 11 месяцев. Я - наймодатель (к слову, наниматель - юрист). Наниматель собирается (как я думаю) подавать док-ты в суд о расторжении договора и весьма своеобразно, обвинив меня во всем что угодно.
Со своей стороны, я также хочу избавится от этих жильцов, но предварительно чтобы они:
1) оплатили по договору вплоть до дня передачи мне квартиры;
2) оплатили за свет (свет оплачен лишь за один месяц и то не полностью). В договоре не прописано что свет оплачивает наниматель, была устная договоренность);
3)сдали мне квартиру в том виде, в котором они её получили. К сожалению, фотографий и акта передачи им квартиры у меня нет, но сейчас она далеко не в том состоянии что я им сдала (испорчены обои - наклеивали на широкий скотч шары и др. украшения в праздник, пятна на линолеуме, остальное толком не видела ещё) ;
С нанимателем были устные договоренности (поверила на слово и не прописали в договоре): я разрешила сменить замки, но дать мне дубликат (обещала, но после отказались).
Как поступить? Как подготовится к встречному иску (чтобы взыскать задолженности) или подавать сейчас самой? Без акта передачи квартиры считается ли договор завершенным? 11 месяцев истекают в августе.
Без акта передачи квартиры считается ли договор завершенным?
По оплате прописано так:
"Договором устанавливается плата за аренду квартиры 20 тысяч рублей. Оплата за коммунальные услуги входит в арендную плату квартиры."
Но по устной договоренности, наниматель перечисляла мне за аренду 20 тыс-5 тыс = 15 тыс (округлила). 5 тыс оплачивала коммунальную платежку. Так было до января, за январь мне перечислено 15 тыс., оплаты по коммуналке у меня нет, не знаю, оплачена или нет. Мне копию квитанции не высылала.
Иск я могу подавать после какого момента: после отправки им письменного уведомления с требованиями? Для подачи иска мне ведь понадобится документ, подтверждающий попытку урегулировать отношения до суда, я правильно понимаю?
Я отправила им письмо по сумме, но написав в общем, без конкретных цифр (так как я не знаю сколько они мне будут должны на момент расторжения договора).
А наниматель, раз мне вчера смс отправила - чисто теоретически - могла уже сегодня подать на меня в суд? Или сколько-то дней для ответа обязана выждать? Стоит ли ей скинуть смс-кой мой фактический адрес сейчас?
Ева, добрый день!
Напишите претензию нанимателю, в которой изложите все свои претензии. Возможно, частично удастся решить вопросы в досудебном порядке.
В отношении обращения в суд — взвесьте, какую сумму Вы хотите получить и сопоставьте ее с возможными судебными расходами (госпошлина, оплата юристу, временные затраты). При этом имейте в виду, что слова и устные договоренности в суде не имеют значения, если их не признает другая сторона, т.е. состояние квартиры, обязанность по оплате света доказать словами не получится. Кто проживал в квартире, уже не имеет значения, поскольку наниматели уже освободили жилое помещение.
Советую вам записать известные Вам телефоны нанимателей и их знакомых, поскольку может возникнуть проблема с поиском ответчиков.
Здравствуйте, Ева.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателяза три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
Спасибо за ответ.
Договор и так заключен в письменной форме.
Считается ли он завершенным на основании полученного смс-сообщения? С той позиции, что скинули мне смс-ку платить не будем и всё?
Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.
Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки
1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
Подавайте встречный иск и приводите письменные доказательства.
Здравствуйте Ева!
Как поступить? Как подготовится к встречному иску (чтобы взыскать задолженности) или подавать сейчас самой?
Если наниматель заявил Вам иск, то разумно будет подавать встречный иск. При заявлении в суде о подаче встречного иска, попросите суд, дать Вам время на его подготовку. Суды время всегда дают. Ознакомьтесь с исковыми требованиями нанимателя и составьте на них возражения.
В соответствии со ст. 678 Гражданского Кодекса РФ:
Т.е. раз в договоре не прописано, что коммунальные платежи платите Вы, то их оплачивать должен наниматель.Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Исходя из ст. 682 ГК РФ:
1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.
2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
" За газ и квартплату заплатила еще 30.09.13г.,, отсканировала и выслала — вложено в мыле 31 числа"
Это письмо может послужить доказательством об устной договоренности что за свет и газ оплачивает наниматель или нет?
Да, конечно будет являться доказательством.Перечисляли мне на банковскую карточку. Я могу взять выписку. Я проживаю в другом городе, ездить далеко.
Выписка с банковского счета тоже будет являться доказательством.
Добрый вечер! То что вы отправили письмо -это хорошо, но всётаки рекомендую не так как вы указали: «Я написала и отправила вчера почтой письмо с уведомлением, в письме попросила рассчитаться со мне по долгам и установить день передачи квартиры в разумные сроки», а всё таки более в настойчивой форме и в письменном порядке укажите-конкретные сроки по месяцам и дням — по которым наниматель просрочил плату за найм и ЖКУ с указанием конкретной суммы ____ руб. и требованием не замедлительной оплаты. Затем указываете в связи с невыполнением условий договора с их стороны расторгаете договор и назначаете конкретную дату освобождения вашего помещения с передачей комплекта ключей и полной оплаты денежных средств. Если подаст в суд-то в суде подадите письменное возражение в котором по каждому пункту иска дадите опровержение с сылкой на свои требования и будете просить отказать в иске. А лучше всего -советую-подать встречное исковое заявление. С уважением…
добрый вечер,
отсутствие акта не лишает права подать иск о возмещении ущерба, причиненного Вашему имуществу; отсутствие акта усложняет доказывание, что ущерб нанес непосредственно жилец.
как вариант, оценить ущерб можно попробовать «через»:
— комиссию из управляющей компании, с составлением по результатам акта и перечислением в нем повреждений;
— ремонтную организацию -для расчета стоимости работ и материалов;
— оценщиков
(с включением соответствующих расходов в цену иска ).
Возможно, остались фотографии, которые могли бы свидетельствовать о том, как выглядела квартира до вселения жильцов; кто-либо из третьих лиц (в качестве свидетелей), соседей, например, смогли бы подтвердить Ваши слова
с уважением,
Елена
Считается ли он завершенным на основании полученного смс-сообщения? С той позиции, что скинули мне смс-ку платить не будем и всё?
Нет, не считается
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
Вы еще можете потребовать за 3 месяца оплату в принципе
Ева, здравствуйте!
Если наниматель подаст иск в суд о расторжении договора, Вам придет повестка и копия искового заявления. Ознакомившись с исковым, Вы можете подать письменное возражение на иск.
Бежать по первой смс-ке на встречу с нанимателем да еще в неудобное время Вы не обязаны. А в чем он Вас обвиняет?
Пока наниматель раскачивается, Вы можете его опередить и подать иск о расторжении договора в порядке ч. 2 ст. 687 ГК РФ, сославшись на невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. К иску приложите документы, подтверждающие неполную оплату. Если у Вас на руках эти документы, длинную переписку с нанимателем не ведите, это лишняя трата времени.
Правильно понимаете.иск я могу подавать после какого момента: после отправки им письменного уведомления с требованиями? Для подачи иска мне ведь понадобится документ, подтверждающий попытку урегулировать отношения до суда, я правильно понимаю?
ГК РФ
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.
А наниматель, раз мне вчера смс отправила — чисто теоретически — могла уже сегодня подать на меня в суд? Или сколько-то дней для ответа обязана выждать? Стоит ли ей скинуть смс-кой мой фактический адрес сейчас?
Чтобы обратиться в суд, наниматель должен получить Ваш отказ в расторжении договора, или должен пройти месяц, если Вы ему не ответите.
1.Какой смысл нанимателю подавать иск о расторжении договора, если он вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке (п.1 ст.687 ГК РФ), поэтому, думаю, со стороны нанимателя это блеф.
2.Вам же, исходя из сложившейся ситуации (наниматель отказывается платить) лучше принять квартиру у нанимателя (раз он сам выражает такое желание), и зафиксировать убытки (сдав новому нанимателю).
При составлении акта приема квартиры укажите все выявленные по вашему мнению недостатки (если наниматель откажется подписать такой акт, ваша цель фактически завладеть квартирой для последующей сдачи, а нанимателю после фактического завладения квартирой скажите, если не подпишет акт, будет считаться нанимателем и насчитаете оплату за весь период действия договора).
Далее, подадите иск о взыскании задолженности, при этом вы должны доказать факт передачи квартиры в найм, а наниматель должен доказать оплату (вы не должны).
Очевидно, что платежеспособность человека, отказывающегося платить за съем квартиры — низка, поэтому даже получение необходимого решения, не гарантирует вам взыскание с нанимателя долга. Поэтому, повторюсь, в данной ситуации, вам важнее как можно быстрее изъять квартиру для дальнейшей сдачи, с целью минимизации убытков.
Спасибо за ответ!
Я написала и отправила вчера почтой письмо с уведомлением, в письме попросила рассчитаться со мне по долгам и установить день передачи квартиры в разумные сроки.
Телефон нанимателя есть, её паспортные данные тоже.
Неужели ничего нельзя сделать с оплатой за свет?
Думаю, Вам нужно подавать в суд самостоятельно, потому что нанимателю проще всего выехать и попытаться «раствориться».