Капитала к общей стоимости квартиры?

Добрый день, Николай.

1. Правильно понимаю, что т.к. квартира в собственности менее 5 лет (под исключения для 3х лет не попадаем + в любом случае и 3х лет не владеем), то при ее продаже нужно будет заплатить налог?

 Да, Вы правы.

Согласно части 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В зависимости от соблюдения определенных условий минимальный срок владения объектом недвижимости составляет либо 3 года либо 5 лет. 

2. Планируем второго ребенка. Работает ли такое исключение сейчас?

 В силу положений части 2.1. статьи 217.1 НК РФ Вы можете быть освобождены от уплаты налога при продаже квартиры. Для освобождения от налога должны быть единовременно соблюдены все условия, указанные в этой части и перечисленные Вами в вопросе. Данная норма будет применяться только при условии если до продажи квартиры у Вас будет двое детей. Если на данный момент у Вас один ребенок и Вы продадите квартиру, то данная норма применяться не будет.

2. Т.к. был использован мат. капитал, то нужно будет выделить доли жене и ребенку.

Совершенно верно.

В силу положений части 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей.

Правильно понимаю, что минимальные доли определяются из соотношения мат. капитала к общей стоимости квартиры? Т.е. если мат. капитал был 800 000, а квартира стоила 15 000 000, то нужно выделить долей на 5,3% от общей площади квартиры?

 В Законе конкретно не сказано какой размер доли необходимо выделять. Согласно Определению судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14.03.2017 N 4-КГ16-73 определение долей в праве собственности на квартиру должно производиться исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, потраченные на приобретение этой квартиры, а не на средства, за счет которых она была приобретена. Доля ребенка в общем имуществе определяется пропорционально его доле в материнском капитале.

Исходя из представленных Вами цифр ребенку должна быть выделена 1/56 доля в праве долевой собственности и 55/56 долей в праве долевой собственности в совместную собственность супругов.

Если во владении есть доля в другой квартире, то можно ли эти доли выделить в ней, чтобы беспроблемно продать квартиру, где использовался мат. капитал? Если да, то нужно ли с кем-то согласовывать (например, с органами опеки) выделение долей в другой квартире?

При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка потребуется получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При выдаче предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка должны быть обязательно выполнены условия, при которых имущество несовершеннолетнего ребенка не уменьшится. 

Это либо одновременное приобретение в собственность ребенка равноценного жилого помещения (доли жилого помещения), либо перечисление денежных средств от продажи доли, принадлежащей несовершеннолетнему, на его счет в банке. Несоблюдение данных условий может повлечь недействительность сделки.

Более того, органы опеки и попечительства очень ревностно относятся к случаям отчуждения доли несовершеннолетнего, приобретенного за счет средств материнского капитала. В Интернете встречаются случаи, когда сделки по отчуждению такой доли признавалась ничтожными из-за того, что несовершеннолетним в результате дарения выделялась доля в другом жилом помещении, более лучшим по условиям.

Какого-то общего законодательного регламента на территории Российской Федерации, регулирующего порядок выдачи разрешений органами опеки и попечительства и указания условий совершения этих сделок, не существует. 

Возможно на уровне муниципального образования, в котором Вы проживаете, принят такой акт. Но чаще всего каждый орган опеки и попечительства принимает решение по-своему. Перед продажей квартиры необходимо проконсультироваться у сотрудников органа опеки и попечительства об условиях получения предварительного разрешения.

Если Вы не согласны с решением органа опеки и попечительства, то можете его оспорить в судебном порядке.

Здравствуйте!

1. Правильно понимаю, что т.к. квартира в собственности менее 5 лет (под исключения для 3х лет не попадаем + в любом случае и 3х лет не владеем), то при ее продаже нужно будет заплатить налог?

 да, раз доход не освобождается от НДФЛ по сроку владения согласно п.17.1 ст.217 НК, то налогоплательщик должен уплатить налог, с возможностью воспользоваться налоговым имущественным вычетом по ст.220 НК, при наличии права на него.

Работает ли такое исключение сейчас? Не учитывают срок владения жильем для семей с двумя и более детьми. Но только если совпадут несколько условий: п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ

 да, если продадите имея 2-х детей, данная норма работает.

2. Т.к. был использован мат. капитал, то нужно будет выделить доли жене и ребенку. Правильно понимаю, что минимальные доли определяются из соотношения мат. капитала к общей стоимости квартиры?

 верно (п.13 Согласно обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2016) утвержденной  Президиумом ВС РФ от 06.07.2016 г. и определения ВС РФ от 20.02.2018 г. № 11-КГ17-34)

13. Доли в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, определяются исходя из равенства долей родителей и детей на средства материнского (семейного) капитала, а не на все средства, за счет которых было приобретено жилое помещение.

Т.е. если мат. капитал был 800 000, а квартира стоила 15 000 000, то нужно выделить долей на 5,3% от общей площади квартиры? Для квартиры площадью 70 кв. м это получится 3,71 кв. м. Для семьи из 3х человек (супруги и ребенок) получится по 1,24 кв. м. на человека? Все верно?

 верно, да. при этом, правила ч.1.1 ст.30 ЖК не применяются (ч.4 ст.10 Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»)

Если во владении есть доля в другой квартире, то можно ли эти доли выделить в ней, чтобы беспроблемно продать квартиру, где использовался мат. капитал? 

 выделить долю Вы обязаны в конкретной квартире (в той на покупку которой потратили МК) о чем давали нотариальное обязательство.