Как обстоять будут дела с НДС?

Question

Добрый день! Организация на УСН приобретала квартиры в 2018г по ДКП, находясь на УСН 6% (рассчиталась за них в этом же году) С 2020г эта организация перешла на ОСН. В 2023г данная организация передает эти квартиры по Соглашению о выплате выкупной стоимости в связи с изъятием имущества для нужд администрации другой фирме-застройщику, которая заключила с администрацией договор комплексного развития территорий. Администрация выдала распоряжение на изъятие данных объектов (квартир) фирме застройщику, а фирма застройщик (в соответ. ст 32.1 ЖК РФ), которая выступает плательщиком хочет заключить договор, который упомянут выше, с нами. Вопросы: 1) Будет ли в данном случае считаться для фирмы - собственника квартир данная "реализация" доходом по налогу на прибыль? Если да, то каким образом она может взять в расходы стоимость покупки квартир (покупались на УСН 6%), сможет ли применить Письмо ФНС России от 9 января 2018 г. № СД-4-3/6? Как обстоять будут дела с НДС? 2) Возможно стоит продать эти квартиры фирме застройщику по обычному ДКП и точно применить положение Письма ФНС (в вопросе 1)?

Андрей Власов · Answer

Марк, добрый день! Да, если такая операция не поименована в исключениях, установленных п. 3 ст. 39 НК РФ она является реализацией и соответственно к ней применяются нормы главы 25 НК РФ если продавец находится на ОСНО. С НДС дела никак не будут обстоять поскольку в силу.п. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ реализация жилых помещений (долей в них) не является объектом налогообложения ндс. 2) Возможно стоит продать эти квартиры фирме застройщику по обычному ДКП и точно применить положение Письма ФНС (в вопросе 1)? Да, можно просто продать данные квартиры, но положения указанного письма в равной степени применимы и к первой и ко второй ситуации если речь идет о товаре.

Юрий Колковский · Answer

Будет ли в данном случае считаться для фирмы — собственника квартир данная «реализация» доходом по налогу на прибыль? Здравствуйте. Безусловно такая реализация будет доходом для исчисления налога на прибыль. Если да, то каким образом она может взять в расходы стоимость покупки квартир (покупались на УСН 6%), сможет ли применить Письмо ФНС России от 9 января 2018 г. № СД-4-3/6? Она сможет применить положения указанного письма в случае, если приобретались данные квартиры как товар. То есть если в период применения УСНО организация для дальнейшей перепродажи приобрела и оплатила товар, который не был реализован в период применения указанного специального режима, то она вправе учесть в целях исчисления налога на прибыль расходы на приобретение данного товара в периоде его реализации. Аналогичная позиция изложена в Определении ВС РФ от 06.03.2015 N 306-КГ15-289 по делу N А72-339/2014. Как обстоять будут дела с НДС? Поскольку продажа жилья не облагается НДС, то с этим проблем не будет. 2) Возможно стоит продать эти квартиры фирме застройщику по обычному ДКП и точно применить положение Письма ФНС (в вопросе 1)? Разумеется это будет обычный договор купли-продажи с регистрацией перехода права собственности на покупателя. Кто именно им выступит не имеет значения. Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.