Какой документ будет иметь приоритет в данном случае?

Question

Супруга собралась продать квартиру, которая являлась совместно нажитым имуществом. Супруг дал нотариальное согласие на продажу. С покупателем было заключено соглашение о задатке, задаток был внесен покупателем. Далее супруг внезапно умирает. Супруга нацелена закончить сделку по продаже квартиры, но теперь опасается, не будет ли смерть супруга являться , которое может повлечь риски прекращение или ограничение прав собственности Покупателя, вследствие чего покупатель может отказаться от сделки и потребовать возврата задатка? Также вопрос насчет возврата задатка. Ст. 381 ГК РФ устанавливает возврат задатка в двойном размере в случае неисполнения договора со стороны продавца (из-за смерти супруга). Однако в соглашении о задатке, заключенном между продавцом и покупателем, именно двойной размере возврата задатка не указан. Какой документ будет иметь приоритет в данном случае?

Кирилл Касаткин · Answer

Здравствуйте, приоритет имеет Гражданский Кодекс РФ, а не договор в данном случае. Буду рад оценке за ответ.

Инга Горбунова · Answer

Здравствуйте. Люди часто под соглашением о задатке понимают соглашение об авансе. Убедитесь точно, что у вас задаток, а не аванс. Задаток может быть, если уже заключен договор, т.е. есть обязательство передачи денег, Если договор, хотя бы предварительный, еще не заключен, то обязательства нет, соответственно сумма не может считаться задатком. Кроме того, нужно решить вопрос с наследованием доли умершего супруга в квартире. Когда наследники, к коим относится и жена, вступят в права наследства, квартира может быть продана по согласию всех собственников.

Алина Гончарова · Answer

Здравствуйте, Екатерина! Супруг при жизни успел дать нотариальное согласие на продажу общего имущества, с его смертью оно не утрачивает юридическую силу. Если предположить, что появятся наследники (дети и \ или родители умершего, согласно ст. 1142 ГК РФ), все их претензии будут предъявляться только к супруге, но не к покупателю. Если Вам понадобится расширенная консультация по этому или другим вопросам, можете обратиться ко мне в чат.

Павел Буров · Answer

Екатерина, добрый день! Супруга нацелена закончить сделку по продаже квартиры Она не может этого сделать в силу статей 1113 и 1114 ГК РФ, где говорится о том, что наследство открывается со смертью гражданина, а время смерти гражданина является временем открытия наследства. То есть квартира, точнее ее часть становится наследством, и на нее имеют право определенный круг наследников. В стандартном договоре купли-продажи всегда есть пункт, в котором говорится, что квартира свободна от прав любых прав третьих лиц. Кроме того, обязанность продавца передать товар свободный от прав третьих лиц закреплен статьей 460 ГК РФ. В силу статьи 1171 ГК РФ по заявлению наследников нотариус должен принять меры по охране наследства. Исходя из данной нормы и положения ст. 1142 ГК РФ супруга, являясь наследницей 1 очереди не имеет право распоряжаться данным имуществом и фактически должна обратиться к нотариусу с заявлением по охране наследства, в том числе и имущества в виде части данной квартиры. Исходя из изложенного можно делать вывод о том, что супруга покойного не может продать квартиру по двум основаниям: 1. Квартира не свободна от прав третьих лиц 2. Квартира является наследством и подлежит охране Соответственно, любая сделка по регистрации права на данную квартиру, до вступления на нее в права наследников, может быть признана недействительной (ничтожной). возврат задатка в двойном размере в случае неисполнения договора со стороны продавца (из-за смерти супруга) Также маловероятно, так как отказ от передачи прав (заключения договора купли-продажи) вызвано обстоятельствами непреодолимой силой, то есть форс-мажор. Именно по этой причине логично вернуть в полном объеме взятый задаток и разойтись.