Хочу продать квартиру, нашел покупателей, готовых ее приобрести, но вот беда – у меня висит обременение, я

Здравствуйте!

для заключения предварительного договора купли-продажи имущества не требуется чьего-либо согласия, в частности залогодержателя, поскольку заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляет обязанность сторон заключить договор о такой передаче (Определение Верховного Суда РФ от 08.11.2016 N 18-КГ16-124).

заключайте в соответствии со ст.429 ГК предварительный договор по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором.

при этом, в предварительном можете прописать получение задатка и заключение основного ДКП после снятия обременения с недвижимости.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49
«О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»

26. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

можно прописать, что задаток покупателю дают не Вам, а направляют на счет Вашего кредитора для погашения Вашего кредита и снятия обременения с квартиры.

Здравствуйте, Георгий.

Подскажите, каким образом можно гарантировать покупателям то, что после того как они погасят обременение средствами покупки, я не убегу никуда.

 Гарантией в данном случае может быть только один из пунктов предварительного договора (см.ст.429 ГК РФ), содержащий Ваше обязательство погасить ипотечный кредит и предпринять действия, направленные на погашение записи об ипотеке в ЕГРН (см.ст.25 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости). Вопрос лишь в том, устроит ли покупателей такой вариант, станут ли они заключать договор на таких условиях, имеются ли у них альтернативные варианты, более выигрышные по их требованиям по сравнению с Вашим. В соответствии со ст.421 ГК РФ условия договора определяются по соглашению сторон, понуждение к заключению договора не допускается.

Еще одним вариантом является заключение трехстороннего соглашения, третьей стороной в котором является банк-залогодержатель, и его обязательствами будет являться как раз совершение действий, которые от него зависят, по погашению рег.записи об ипотеке, при этом такие обязательства он будет нести не только в силу закона, но и в силу данного трехстороннего договора прямо перед покупателями. На практике данный вариант встречается очень редко, банки весьма неохотно на это идут.

Иных вариантов нет.

Здравствуйте,

Вам следует заключить предварительный договор с задатком (в 200 тыс) в силу ст.429 ГК РФ

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/97b643126817ac88d7d189c4e90a598045ca555c/

В предварительном договоре указать условие, что после оплаты Вами долга и снятия обретения в такой-то срок заключается основной договор купли-продажи.

При этом, в соответствии со ст.381 ГК РФ

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

То есть, Покупатель защищён. Можете объяснить это Покупателю.