Здравствуйте!
Дом попал в программу КРТ (комплексное развитие территории) и Застройщик заранее составляет Соглашение о намерениях и прислал проект соглашения.
Есть ли риски при подписании данного Соглашения?
Здравствуйте
Тут ключевое в самом начале.
По сути это намерения в будущем сделать меню жилья.
Вы отдаете права на свое квартиру, а застройщик обязуется предоставить Стороне-2 в собственность улучшенный объект недвижимого имущества
– двухкомнатную квартиру, расположенную в границах …, площадью не менее 49,2 м2 в
домах этажностью не менее пяти этажей, года постройки начиная с 1980г.
Во первых — что такое улучшенный объект- не ясно в принципе. Это надо раскрывать.
Второе — год постройки от 1980 — то есть новую квартиру вам никто не обещает.
Третье- ни слова нет про ремонт.
Четвертое- этажности не менее 5- то есть может быть и 5- и дом без лифта например (вообще такие в 80-х уже не строили, но вдруг.)
Добрый день!
предоставить Стороне-2 в собственность улучшенный объект недвижимого имущества
– двухкомнатную квартиру, расположенную в границах …, площадью не менее 49,2 м2 в
домах этажностью не менее пяти этажей, года постройки начиная с 1980г.
Хорошо бы более подробно расписать, что именно Вам будет предоставлено взамен. Что означает «улучшенный» объект недвижимого имущества. Также обратите внимание, что Вам не гарантируют предоставление нового объекта недвижимости.
Хорошо бы также сразу согласовать редакции основных договоров, которые в дальнейшем будут заключаться, во избежание спорных моментов.
7. Стороны пришли к соглашению о том, что все расходы, связанные с государственной
регистрацией перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество,
Стороны несут в соответствии с действующим законодательством РФ.
Во здесь рекомендую указать, что все расходы, кроме оплаты государственной пошлины за регистрацию права собственности, будут лежать на Стороне-1.
11. Настоящее соглашение имеет силу предварительного договора, односторонний отказ, от
предусмотренных Соглашением договоренностей, не допустим.
Хорошо бы более точно определить дату подписания основного соглашения.
Пункт 4 статьи 429 ГК РФ
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Также обратите внимание на
8. Вся переписка Сторон, предшествующая подписанию настоящего Соглашения,
утрачивает силу с момента подписания настоящего Соглашения и не может быть принята
во внимание при толковании условий настоящего Соглашения и выяснении истинной воли
Сторон.
Если ранее были другие договоренности (устные или письменные), то их необходимо перенести в данное соглашение.
Соглашение достаточно формально, прежде чем его подписывать, я бы рекомендовал сперва получить всю информацию по предстоящим сделкам (сроки, форма договора, условия, доп. расходы и т.д.), после чего дополнить данное соглашение, предусмотрев в нем формы договоров, которые будут заключаться, и только потом его подписывать.
Здравствуйте, Николай.
Порядок реализации комплексного развития территории регламентирован главой 10 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее ГрК РФ). https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/381915d21931faa78bc4ef1508a48dfe972fc537/
Этапы процедуры принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки отражены в ч. 6 ст. 66 ГрК РФ. Проверьте на каком этапе сейчас находится КРТ в отношении Вашего места проживания https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/4a0bd4ced2768834b9860f3e5fe97a84aed518e9/
Необходимо отметить, что застройщик, который будет реализовывать решение о КРТ определяется на торгах, проводимых органом исполнительным органом гос. власти или органом местного самоуправления.
Право на реализацию решения о КРТ возникает у застройщика только с момента подписания договора о комплексном развитии территории (ст. 68 ГрК РФ). Из приложенного Вами проекта соглашения следует, что застройщик только планирует заключение договора о КРТ с исполнительным органом гос. власти. Это означает, что на сегодняшний день у данного застройщика нет прав обязывать Вас к заключению предложенного соглашения. Равно как и вообще не факт, что данный застройщик выиграет торги на право реализации КРТ.
Однако на Ваше усмотрение заключить указанное соглашение можно, но на условиях, которые Вас устраивают.
Согласно ч.3 ст. 32.1 ЖК РФ
Собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, указанных в части 1 настоящей статьи (Прим.- имеются ввиду многоквартирные дома, входящие в зону КРТ), взамен освобождаемых ими жилых помещений предоставляется возмещение, определяемое в соответствии с частью 7 статьи 32 настоящего Кодекса, на день, предшествующий дню принятия решения о комплексном развитии территории жилой застройки (далее в целях настоящей статьи — равноценное возмещение).
Согласно ч. 7 ст. 32 ЖК РФ
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием...
Полный текст указанной нормы здесь http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/98ef315434ea113363bbcebab09b91bf4114e453/
Таким образом, Вы как собственник квартиры в первую очередь имеете право на денежное возмещение за Вашу квартиру, которое определяется по правилам ч.7 ст. 32 ЖК РФ. Однако необходимо учитывать, что предоставление возмещения не допускается, если в изымаемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане (ч. 21 ст. 32.1 ЖК РФ).
Согласно ч. 4 ст. 32.1 ЖК РФ
По заявлению собственника жилого помещения ему предоставляется взамен освобождаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Согласно ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ
Нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения, под которым для целей настоящей статьи понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:
1) жилая площадь такого помещения и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;
2) такое жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
3) такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию.
Я пока не нашел такой нормативный акт по г. Москве, однако предполагаю что он существует, если застройщик переселяет Вас в МКД того же района, где находится подлежащий сносу дом.
В любом случае у Вас как у собственника есть право требовать от застройщика на выбор:
1) денежной компенсации, опреltляемой ч. 7 ст. 32 ЖК РФ;
2) предоставления взамен освобождаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
3) при наличии специального нормативного акта по г. Москве — равнозначного жилого помещения по критериям, указанным в ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ.
Поскольку соглашение представленное застройщиком, неконкретизированное (непонятно где именно Вы получите квартиру взамен и непонятны сроки её передачи и освобождения Вами своей квартиры), то рекомендую Вам отказаться от его заключения либо предложить застройщику конкретизировать соглашение (при условии, что оно Вас устроит). Ещё раз повторюсь — пока застройщик не заключил договор о комплексном развитии территории, у Вас нет обязанности подписывать застройщиком какие-либо соглашения.
Правда при этом они предлагают это оформлять не меной все таки, а по п. 2
Провести сделки купли-продажи в течение 12-ти месяцев с момента подписания
договора о комплексном развитии территории.
То есть видимо у вас будут жилье выкупать, а потом вам продавать.
Но это пока не ясно до конца.
Еще важный момент — я бы указал, что раз они цены и жилье считают равнозначным — то чтобы сделку можно было бы провести без фактической выплата денежных средств- то есть зачетом в рамках ст 410 гк.
Еще важный момент — уточнить расположение будущего дома.
То есть — вот это — в границах- вам надо смотреть очень внимательно.
Нет слов об оплате самого переезда- это значит будет за ваш счет.
Важно — проверьте тот план развития территории, что вообще там предполагается и когда примерно.
Пока что это соглашение очень сырое и лучше его не подписывать.