Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

228 юристов готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
228 юристов сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Как выгодно оформить квартиру в 2014 году: по договору дарения или по договору купли-продажи?

Здравствуйте!

Моя тетя, владеющая 1/2 дома(квартира в двухквартирном доме) менее 3-х лет, дарит её мне. Как правильно оформить, дабы минимизировать налоговые обязательства? Договор купли-продажи или договор дарения? Склоняюсь к оформлению договора дарения: тогда эта квартира будет лично моя, но при этом нужно уплатить налог. Какая стоимость должна быть отражена в договоре дарения? оценочная стоимость БТИ или стоимость, определенная участниками договора? Налог на доходы должен быть уплачен 13% со стоимости договора?

27 Января 2014, 09:09, вопрос №353381 Ирина, г. Абатский

Ирина оставил отзыв о сайте — показать

700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (20)

  • Юрист - Сергеева Наталья

    Здравствуйте, Ирина.

    Конечно выгодно дарение, так как при продаже доли нужно будет предлагать в первую очередь выкупить долю дома собственнику второй доли. (ст. 250 ГК). Тете налог платить не нужно, а Вам нужно будет заплатить 13% от стоимости 1/2 доли, превышающей 1 млн. руб. В таком случае, чтобы не платить налог, можете указать стоимость доли менее 1 млн. руб.

    27 Января 2014, 09:18
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Здравствуйте, полностью согласен с коллегой. Дарение конечно намного выгоднее, чем купля-продажа. По поводу указания стоимости объекта, вы сами определяете его стоимость в договоре, и с этой суммы вы должны будуте заплатить налог.

    С уважением, Олег

    27 Января 2014, 09:23
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Здравствуйте, Ирина!

    Согласна с коллегой, дарение выгоднее. В таком случае вы заплатите сумму нотариусу за удостоверение договора дарения недвижимости, пошлину в росреестре за оформление свидетельства о праве собственности и налог 13%.

    Согласно ч.3 ст.574 ГК РФ Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

    Желаю удачи!

    27 Января 2014, 09:25
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Виноградова Алена Владимировна

    В Налоговом кодексе представлен перечень лиц, при сделках с которыми одариваемый не облагается налогом: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами.Налоговая инспекция при вынесении решения опирается именно на этот перечень.
    personaudit.ru/ — налоговые декларации и вычеты

    Размер налога на дарение недвижимости в 2014году, как и все предыдущие годы, представляет собой сумму, рассчитанную по ставке 3НДФЛ, то есть 13% от стоимости недвижимого имущества. 

    Исчисление налога на дарения выполняется исходя из процентной ставки дохода, полученного в результате принятия дара, то есть согласно определения кадастровой стоимости недвижимого имущества, которое является объектом сделки и рассматривается исключительно в денежном выражении. Поэтому стоимость имущества, подлежащего дарению, можно не прописывать в договоре, она будет определена исходя из кадастровой стоимости при исчислении налога.

    27 Января 2014, 09:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Вот еще один интересный способ, чтобы вообще избежать налогообложение. Так как при дарении, все-таки придется платить налог.

    можно заключить дарение под видом договора купли-продажи, а в договоре купли-продажи никаких расчетов не указывать. Налог вы платить вообще не будете, так как это договор купли-продажи, а не дарение, и с договора купли-продажи платить тоже не будете, так как расчеты там не указаны, или меньше 1000000 рублей.

    С уважением, Олег.

    27 Января 2014, 09:29
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Яковлев Борис

    Здравствуйте, Ирана.

    Как правильно оформить, дабы минимизировать налоговые обязательства? Договор купли-продажи или договор дарения?

    Поскольку тетя не является близким родственником, то при договоре дарения налоговое бремя ложиться на Вас, как на одаряемую. При договоре купли-продажи — на Вашу тетю.

    Склоняюсь к оформлению
    договора дарения: тогда эта квартира будет лично моя, но при этом нужно
    уплатить налог.

    Да, это так. Одаряемый не только не имеет права на налоговый вычет со стоимости подаренной квартиры (ст. 220 НК РФ), но и обязан включить рыночную стоимость (п. 1 ст. 211 НК РФ) подаренной недвижимости в состав своих налоговых доходов для целей исчисления НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), подав соответствующую декларацию. Рыночная цена, в этом случае, цена БТИ из техпаспорта с применением коэффициента, которые ежегодно утверждает субъект федерации.

    Какая стоимость должна быть отражена в договоре дарения?
    оценочная стоимость БТИ или стоимость, определенная участниками
    договора?

    Оценочная стоимость БТИ — она же рыночная.

    Налог на доходы должен быть уплачен 13% со стоимости договора?
    Нет, от оценочной стоимости.
    Учитывая сказанное, можно сделать вывод о том, что не смотря на очевидный плюс договора дарения, Вами указанный, тем не менее, с точки зрения налогового бремени договор купли продажи выглядит более привлекательным при определенном стечении обстоятельств: либо сумма продажи не превышает сумму покупки документально подтвержденную, либо сумма продажи не превышает 1 000 000 рублей. В таком случае от обязанности уплачивать налог будете избавлены как Вы, так и Ваша тётя. При этом, Вашей тете налоговую декларацию подавать придется.
    С Уважением.
    27 Января 2014, 09:31
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Бажутов Евгений

    Олег, только одна проблема в вашем ответе. Согласно ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости без цены имущества будет незаключенным. 

    27 Января 2014, 09:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Согласен с коллегой, что стоимость будет определяться по оценкам БТИ, тогда идите вот этим способом:

    можно заключить дарение под видом договора купли-продажи, а в договоре купли-продажи никаких расчетов не указывать. Налог вы платить вообще не будете, так как это договор купли-продажи, а не дарение, и с договора купли-продажи платить тоже не будете, так как расчеты там не указаны, или меньше 1000000 рублей.

    Налоги платить не будете.

    С уважением, Олег

    27 Января 2014, 09:38
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Адвокат - Костромов Илья Юрьевич

    Уважаемая Ирина,

    немного поправлю коллегу Сергееву (первый ответ): извещать владельца второй квартиры в доме о продаже и предлагать ей выкупить квартиру Вашей тёте не нужно: квартира в двухквартирном доме является самостоятельным объектом права собственности, и владельца второй квартиры не возникает преимущественного права покупки.

    В остальном последуйте советам коллег: указывайте стоимость в соответствии с оценкой БТИ, она вряд ли превысит миллион рублей.

    С уважнением,

    27 Января 2014, 09:40
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Рожков Иван

    Если не получали имущественный вычет в соответствие со ст.220 НК РФ, то можно и купить по договору купли продажи с ценой до 1000 000 рублей, после чего получить имущественный вычет в размере 13 % от 1 000 000 рублей. 

            Только цну больше 1 000 000 не устанавливайте, а то тете придется платить 13% налога свышей этой суммы.

    27 Января 2014, 09:43
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Константинов Олег

    Евгений, согласен. Однако на практике были такие случаи, что такие договора проходили. 

    Тогда  сумму указывать меньше миллиона рублей в договоре купли-продажи, если конечно есть знакомые в рег. палате, то можно и этот классический способ попробывать провести. с фиктивным договором, под видом купли-продажи.

    27 Января 2014, 09:45
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Фролова Ирина
    Юрист, г. Ставрополь
    Общаться в чате

    Прошу прощения, поправлю свой ответ. Договор дарения подлежит гос регистрации, но не нотариальному удостоверению.

    27 Января 2014, 09:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сергеева Наталья

    Илья Юрьевич, согласна, что извещать о продаже доли не нужно, если 1/2 доля выделена в натуре. Но, не смотря на то, что это двухквартирный дом, по документам это может быть 1/2 доля дома.

    27 Января 2014, 09:50
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Безгодов Александр

    Ирина, здравствуйте.

    В случае договора дарения Вы платите 13% инвентаризационной стоимости недвижимости, которая указана в техпаспорте. Вы с тетей не близкие родственники, льготы нет.

    В случае купли-продажи Вы платите 13% от суммы, превышающей 1 млн руб. Укажите в договоре цену до 1 млн руб., и налог платить не будете.

    НК РФ

    Статья 220. Имущественные налоговые вычеты

    1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей статьей:

    1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);

    2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

    1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а также в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей;

    27 Января 2014, 09:56
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    Здравствуйте! В плане приобретения имущества в браке выгодней дарение, но необходимо будет заплатить налог 13% от стоимости квартиры. Стоимость в настоящее время определяется из среднестатистической стоимости недвижимого имущества или по оценочной стоимости БТИ, но не по инвентаризационной, которая указана в кадастровом паспорте. В договоре дарения стоимость недвижимости не указывается, она определяется налоговым органом, либо Вы самостоятельно можете указать в декларации 3НДФЛ стоимость имущества.

    УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ 
    ПО Г. МОСКВЕ 
    ПИСЬМО 
    от 13 мая 2011 г. № 20-14/4/46698@ 
    Согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 НК РФ. 
    Не подлежат налогообложению НДФЛ (освобождаются от налогообложения) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. 
    Согласно пункту 18.1 статьи 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ. 
    Следовательно, если физическое лицо получило в порядке дарения недвижимое имущество от физического лица, не являющегося родственником, то со стоимости указанного имущества налогоплательщик обязан заплатить НДФЛ. 
    На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 228 НК РФ физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения (за исключением случаев, предусмотренных в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ), обязаны самостоятельно исчислить НДФЛ с таких доходов и уплатить налог в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Кроме того, в соответствии с положениями статьи 229 НК РФ они обязаны представить в ИФНС по месту своего учета декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. 
    При этом согласно письму Минфина России от 06.04.2007 № 03-04-07-01/48 стоимость имущества рассчитывается исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 НК РФ. Согласно данной статье для целей налогообложения принимается цена, указанная сторонами сделки. Пока налоговый орган не докажет обратное, такая цена признается рыночной. 
    Однако договор дарения не требует определения цены дара. Следовательно, необходимо исходить из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество и имущественные права. 

    В плане избежания налогов лучше договор купли-продажи по стоимости 1 млн рублей и менее.

    27 Января 2014, 10:12
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    получен
    гонорар
    50%
    Юрист, г. Рыбинск
    Общаться в чате

    оценочная стоимость БТИ или стоимость, определенная участниками договора?

    Вы сами будете подавать декларацию в следующем году и можете указать любую рыночную стоимость, но не ниже инвентаризационной. Если ФНС не согласится с ней, то предложит свою оценочную стоимость.

    27 Января 2014, 10:36
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Самигуллина Алиса

    Добрый день, Ирина.

    Для избежания налогообложения Вам лучше оформить договор купли-продажи, но указать в договоре ту цену, за которую Ваша тетя покупала эту квартиру. В этом случае будет работать статья 220 Налогового кодекса, в соответствии с которой:

    налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

    В случае дарения Вам придется уплатить налог 13% от рыночной стоимости недвижимого имущества.
    27 Января 2014, 12:00
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Прошло 1,5 года, квартиру так и не оформили, так и не выбрали вариант оформления.

    Хочу уточнить на конкретных цифрах:

    1) тетя теперь имеет квартиру в собственности более 3-х лет, стоимость за которую она купила 4 млн, зем.участок 60 тыс. если оформим договор купли-продажи по этой же стоимости, то ни она, ни я не будем являться налогоплательщиками? Или необлагаемым будет только 1 млн. Можем ли мы договор купли-продажи оформить не на 4 млн, а на 1 мл?

    28 Апреля 2015, 16:06
  • Юрист - Григорьев Руслан

    Здравствуйте!

    1) тетя теперь имеет квартиру в собственности более 3-х лет, стоимость за которую она купила 4 млн, зем.участок 60 тыс. если оформим договор купли-продажи по этой же стоимости, то ни она, ни я не будем являться налогоплательщиками?

    Согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ

    Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

    17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

    То есть, при продаже Вам квартиры и земельного участка, которые находились в собственности три года и более налог не уплачивается.

    28 Апреля 2015, 16:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан
    Можем ли мы договор купли-продажи оформить не на 4 млн, а на 1 мл?

    Не имеет значения, так как имущество в собственности более трех лет. По крайней мере стоимость на налообложение не повлияет. Указать в договоре купли-продажи можете как 1 млн рублей, так и большую стоимость. Единственное выгодней указать реальную стоимость на случай, если Вы захотите продать квартиру ранее чем через три года. Тогда сможете уменьшить сумму, облагаемую налогом на расходы связанные с получением этого дохода.

    28 Апреля 2015, 16:27
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Если договор оформляется между теткой и мной, то нужно ли согласие моего мужа и детей (19 и 12 лет)?

    29 Апреля 2015, 15:44
  • Юрист - Григорьев Руслан

    На покупку согласие не требуется.

    29 Апреля 2015, 18:01
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats