Какие могут быть ещё подводные камни в дальнейшем?

Question

Сегодня внесли аванс за квартиру агенту, покупаем в ипотеку, хозяева - пожилая пара 70 лет, вполне бодрые, подрабатывают, справку из пнд запросили на хозяйку (она будет выступать продавцом, с ее мужа - нот.согласие) - выдали (причем нотариальное согласие, про которое агент говорил, что они сделаЮТ, датировано 13.11, т.е. 2 недели назад, тогда нас ещё не было, и со слов серьезных покупателей до нас тоже). Квартира была куплена по дду 3 года назад. Мы мнительны, тем более агент привирал по мелочам - на авансе сначала говорил, что хозяева не выжидали 3 года для отсутствия налога (до этого он говорил мол это их единст.жилье и налог платить не надо), а как только мы заплатили аванс, агент сказал, что есть нюанс, что на них была дача, и они 2 дня назад оформили дарственную на дочь, и нужно выждать этой регистрации до нашей сделки, чтобы им не платить налог. Квартира в продаже 2 месяца, место не самое ликвидное, но соотношение цена/качество (ремонт, площадь) очень выгодное относительно других вариантов. Какие могут быть ещё подводные камни в дальнейшем? Как нам себя обезопасить?

Сергей Берестов · Answer

Здравствуйте, Людмила! На мой взгляд, исходя из содержания Вашего вопроса, для Вас, как для покупателей, должно иметь значение, прежде всего, то, являются ли супруги (продавец квартиры и её супруг) дееспособными. Это необходимо для того, чтобы избежать рисков теоретически возможного в последующем обращения заинтересованных лиц в суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 Гражданского кодекса РФ). На хозяйку (собственника квартиры), насколько я понимаю, Вы такую справку запросили. Это (в определенной степени, конечно) снимает риски того, что она окажется не способной понимать значение своих действий или руководить ими. Полагаю, что вполне обоснованным (с учетом возраста) будет затребовать от продавца предоставить такую же справку и от её супруга. При этом совершенно не имеет значения, что 2 недели назад он обращался к нотариусу. Нотариус не является врачом-психиатром и не может достоверно определить, является ли гражданин дееспособным или нет. Что касается того обстоятельства, сколько времени прошло с момента оплаты продавцом квартиры по ДДУ, то для Вас это в принципе не должно иметь значения. Если Вы в договоре купли-продажи квартиры будете указывать реальную рыночную стоимость квартиры (не заниженную значительно), то для Вас в этом каких-либо рисков не усматривается. Только если квартира продается по значительно заниженной цене, то существует риск того, что сделка впоследствии может быть признана недействительной (например, при последующем банкротстве продавца). Если же цена квартиры в договоре купли-продажи будет реальной, то для покупателя нет оснований опасаться в связи с тем, что продавец владел квартирой менее минимального срока, необходимого для освобождения продавца от налогообложения. Для покупателя это обстоятельство значения не имеет, поскольку не влияет на возможность оспаривания кем-либо сделки. Это может влиять только на продавца (например, выставление ему налоговым органом требования об уплате НДФЛ).